Image Image Image Image Image Image Image Image Image

gebiedstransformatie

03 nov

By

No Comments

Tijd voor nieuw Vinex-plan voor onze steden

03/11/2016 | By | No Comments

– door Hilco van der Wal –

In de Volkskrant van 26 oktober betoogde praktijkhoogleraar gebiedsontwikkeling Friso de Zeeuw dat er, in lijn met de Vinex uit de jaren 90, een plan moet komen om aan de woningvraag te voldoen. Dat is een uitstekend plan! De woningmarkt in steden als Amsterdam, Utrecht, Haarlem, maar bijvoorbeeld ook Groningen kookt droog. Tijd voor actie.

Kortetermijnoplossing
Maar laten we daarbij wel onze steden, ons open landschap en onze toekomst serieus nemen. Het gemak waarmee De Zeeuw de binnenstedelijke potentie hierin afserveert, is zoeken naar een makkelijke kortetermijnoplossing. De tactiek van de verschroeide aarde: de oude leegstaande binnenstedelijke locaties achterlaten en aan de stadsrand vrolijk verder bouwen. Deze insteek kent uiteindelijk maar één winnaar: de bouwlobby.

Beschikbaarheid onbenutte ruimte
Het Planbureau voor de Leefomgeving becijfert dat – afhankelijk van scenario’s van bevolkingsgroei – tussen 35% en 80% van de woningvraag binnenstedelijk kan worden opgelost. De onbenutte ruimte is dus gewoon beschikbaar in onze steden voor een groot deel van de opgave. Die ruimte zit in kantoorlocaties waar we niet meer willen werken, in verlaten industrieterreinen etc. Wanneer we ervoor kiezen om daar niets mee te doen omdat het te lastig of te duur zou zijn, zitten we straks met verpauperde gaten in de stad en volgebouwde polders. Niet de beste keuze lijkt me.

Binnenstedelijke locaties
Herontwikkeling is een beter alternatief. En dat kan zonder enorme overheidsinvesteringen. De studie waarnaar De Zeeuw verwijst (van het Economisch Instituut voor de Bouw uit 2011) is achterhaald. De waarde van leegstaand vastgoed is hard onderuitgegaan. In combinatie met de veranderde woningmarkt leidt dit ertoe dat de afgelopen tijd transformatie van grotere gebieden van de grond komt. Zoals de Merwedekanaalzone in Utrecht, De Hoef in Amersfoort, Schalkwijk Midden in Haarlem, Holland Park in Diemen en Amstel 3 in Amsterdam. Binnenstedelijke locaties waar de komende jaren vele duizenden woningen worden gerealiseerd zonder dat de overheid hier zwaar in investeert.

Maximaal benutten
Op deze locaties moeten we inzetten. Hier kunnen we de wens om in de stad te wonen accommoderen. Ook benutten we dan bestaande infrastructuur en kunnen we de autoafhankelijkheid verminderen omdat we veel meer bouwen rond stationslocaties zoals Amersfoort Schothorst en Amsterdam Holendrecht. Om deze binnenstedelijke potentie maximaal te benutten en hier ook de kwaliteit te realiseren waarbij toekomstbestendig wordt gebouwd, moet de overheid wel haar rol pakken. Dit vraagt namelijk een duidelijke visie, stevige regie en investeringen in mobiliteit en duurzaamheid.

Kortom: het is inderdaad tijd voor een nieuw Vinex-plan om de woonopgave te realiseren en tegelijk Nederland mooier te maken. Met focus op de stad en verantwoordelijkheid nemen voor de toekomst!

Lees hier het opiniestuk van Friso de Zeeuw.

Beter binnenstedelijke ontwikkeling dan weilanden volbouwen

08/07/2016 | By | No Comments

– interview met H-teamlid Hilco van der Wal over de eerste werksessie met het CRa –

Lege gebouwen en plekken in de stad kunnen een grotere rol spelen voor de opgaven van steden. Hoe kunnen kansen beter worden benut? Deze vraag stond centraal in de eerste werksessie van het H-team met het College van Rijksadviseurs (CRa) die 1 juni plaatsvond. “Gemeenten hebben een belangrijke rol. Het gaat er om de beste weg te kiezen in plaats van de gemakkelijkste.” Aan het woord is H-teamlid Hilco van der Wal.

De werksessies zijn bedoeld om actuele zaken te bespreken en kennis uit te wisselen. “Het H-team kan als groep ervaringsdeskundigen het CRa van waardevolle informatie voorzien over de praktijk van herbestemming en gebiedstransformatie. Elk H-teamlid heeft zijn eigen expertise. Door onze kennis, kunde en netwerken te verbinden, kunnen we op verschillende onderwerpen actuele ontwikkelingen onder de loep nemen,” aldus Hilco. Hij bereidde samen met H-teamlid Willemijn de Boer de eerste sessie voor. Waar ging die over?

Oplossingen binnen de stad
“We horen weer steeds vaker de roep om nieuwbouw in weilanden om aan de woonopgave van steden te voldoen. Het H-team pleit juist voor oplossingen binnen de stad. Daar is nog veel lege ruimte te vinden. Dat zijn voornamelijk gebouwen die hun oorspronkelijke functie hebben verloren, maar ook braakliggende terreinen. Op een aantal plekken lukt het wel te herbestemmen. Het gaat dan vooral om gemakkelijke gebouwen en de beste locaties. Lastige locaties worden minder snel opgepakt. Het vergt een andere manier van denken die nog lang niet voor iedereen vanzelfsprekend is,” vertelt Hilco. “Vooral in groeigemeenten met veel leegstand kan beter worden nagedacht over herbestemming. Er moeten meer koppelingen worden gemaakt met de omgeving en de opgaven waar de stad zich voor ziet staan.”

Potentie zichtbaar
Belangrijk hierbij is dat de potentie van een locatie zichtbaar wordt. Hilco: “Er zijn doorgaans drie krachten aanwezig in een gebied: vastgoedontwikkelaars die geld willen investeren, de gemeente met zowel publiek gebied als eigen vastgoed, en lokale initiatieven en ondernemers. Er kan veel beter worden samengewerkt om gebouwen en gebieden weer tot bloei te brengen. Tijdens de sessie namen we de Binckhorst in Den Haag als voorbeeld: een gebied dat – ondanks alle masterplannen – altijd in ontwikkeling is geweest. De kracht zit in de ondernemers die initiatief nemen om van de Binckhorst een bruisend creatief gebied te maken. Hier haakt de gemeente nu goed aan met haar ambities. Maar in het algemeen werken partijen onvoldoende samen: ze verstaan elkaar niet.”

Er kan veel beter worden samengewerkt om gebouwen en gebieden weer tot bloei te brengen.

Gemeentelijke visie
“Gemeenten hebben een visie nodig. Op de stad, op hun eigen rol en op die van de andere partijen,” zegt Hilco. “Een visie geeft focus en richting. Alle partijen in het veld hebben kaders nodig waarbinnen ze kunnen opereren. Wat kan en vooral ook: wat kan niet? Met een goede visie kan een gemeente ook haar eigen leegstaand vastgoed beter benutten. In het huidige gemeentelijk vastgoedbeleid is het financiële aspect meestal de belangrijkste afweging. En natuurlijk is geld ook belangrijk. Maar dat zou een deel van de afweging moeten zijn, niet de enige. Is er een maatschappelijk belang? Kan herbestemming van het vastgoed iets toevoegen aan de omgeving?” Als voorbeeld noemt Hilco de gemeente Rotterdam. “Die heeft voorafgaand aan de verkoop van haar publiek vastgoed een inventarisatie gemaakt van de belangen van de omgeving. Pas daarna werd een verkoopstrategie opgesteld. Bij een aantal panden is bewust gekozen voor herbestemming met maatschappelijke waarde.”

Geen eenvoudig proces
“Een ander voorbeeld is De Hoef in Amersfoort, een kantoorgebied met veel leegstand. Tegelijkertijd staat Amersfoort voor een grote woningbouwopgave. Door deze opgave zoveel mogelijk binnenstedelijk te realiseren en De Hoef als nieuwe gemengde stadswijk aan te wijzen, ontstaat focus, energie en nieuw perspectief in de markt. De eerste transformaties zijn in uitvoering. Nu is het de uitdaging om de buitenruimte, het gebruik en de beleving van het gebied aantrekkelijk te maken. Gebiedstransformatie is geen eenvoudig proces. Maar Nederland wordt niet leefbaarder door dit soort gebieden leeg te laten staan en het groen weer vol te bouwen. Gemeenten moeten samen met de provincies en het Rijk sturen op de beste weg, niet op de gemakkelijkste, zodat nieuwbouwen in een weiland niet de eerste optie is.”

Rol H-team
Wat leverde de werksessie op? Hilco: “We hebben het CRa gevoed met praktijkvoorbeelden en de dilemma’s besproken waar wij in ons werk mee te maken hebben. Het werd ons weer eens duidelijk dat de stakeholders in een gebied – geld, creativiteit, overheid – te weinig met elkaar praten. Daar ligt een rol voor het H-team. Wij hebben een breed netwerk, en kunnen de praktijk op pand- wijk- stads- en regionaal niveau verbinden met het strategische niveau van de Rijksadviseurs.” De volgende sessie met het CRa staat medio oktober gepland. In het laatste kwartaal van het jaar organiseert het H-team weer een (semi)publieke bijeenkomst.

Hilco van der Wal (1974) is naast H-teamlid, adviseur en procesmanager Ruimte en Vastgoed bij APPM Management Consultants, initiatiefnemer van de Urbanisator en lid van het Expertteam Transformatie.

27 mei

By

One Comment

Slopen voor de leefbaarheid

27/05/2016 | By | One Comment

– door Maarten van Tuijl –

Gebaseerd op onze inventarisatie van gemiddelde leegstand en leegstand in relatie tot de groeiprognose zoomen we in deze beeldblog in op een transformatieproject in een krimpgemeente met veel leegstand. We laten de cijfertjes achter ons en bekijken vanuit de praktijk wat de impact van leegstand is op buurtniveau. Wat voor uitdagingen spelen hier, en hoe kan hiermee worden omgegaan? We staan stil bij de wijk Heilust in krimpgemeente Kerkrade, waar sloop is ingezet om de buurt leefbaar te houden.

Heilust is een parochiewijk uit de wederopbouwperiode in Kerkrade West. Na het sluiten van de mijnen in 1969 liep de werkgelegenheid en daarmee het aantal bewoners terug. Tegelijk nam ook de leefbaarheid af als gevolg van criminaliteit, werkeloosheid, verveling, leegstand en sociale problemen. De gemeente Kerkrade en woningbouwvereniging HEEMwonen kwamen daarom met plannen voor de sloop van 500 woningen, de ontwikkeling van een groen en duurzaam park met speeltuin en Roda JC court, een gemeenschapshuis in de voormalige kerk en beperkte vervangende nieuwbouw van 22 energieneutrale woningen.

Ontwerper buro Lubbers betrok heel nadrukkelijk de bewoners bij de plannen. Een Cruijffcourt stond bovenaan het wensenlijstje van de bewoners. Op 27 en 28 juni 2015 vond als tussenstap het Festival van de Toekomst plaats. Ter afscheid van de gesloopte woningen organiseerde het theaterfestival Cultura Nova een locatietheater voor de bewoners. Zo werken de ontwerpers samen met de bewoners aan de nieuwe identiteit van Park Heilust. Het nieuwe speelpark is een mooi voorbeeld van het elan waarmee de krimpregio Parkstad Limburg dingen oppakt. Hier wordt gewerkt aan de toekomst.

Heilust zoals het vroeger was

Heilust zoals het vroeger was

Na 1969 nam de bevolking af van 750 naar 33 inwoners

Na 1969 nam de bevolking af van 750 naar 33 inwoners

 

Om de wijk weer leefbaar te maken, worden 500 woningen gesloopt en 22 energieneutrale woningen nieuwgebouwd

Om de wijk weer leefbaar te maken, worden 500 woningen gesloopt en 22 energieneutrale woningen nieuwgebouwd

) Ook worden 150 private achtertuinen omgebouwd tot 10 collectieve tuinen

Ook worden 150 private achtertuinen omgebouwd tot 10 collectieve tuinen

Heilust in juni 2015 tijdens het Festival van de Toekomst

Heilust in juni 2015 tijdens het Festival van de Toekomst

Een nieuwe identiteit: van mijnwerkerswijk naar groen onderdeel van Parkstad Limburg

Een nieuwe identiteit: van mijnwerkerswijk naar groen onderdeel van Parkstad Limburg

Een nieuwe bestemming: van wonen naar recreatie

Een nieuwe bestemming: van wonen naar recreatie

Lees hier meer info over Park Heilust.

Volgende week zoomt Maarten van Tuijl in op een transformatieproject in een groeigemeente met veel leegstand.

Op 23 juni 2016 organiseert Maarten met het H-team de debatavond Sustainable solutions for re-use in Pakhuis de Zwijger, Amsterdam – open de link voor meer info en (kosteloos) aanmelden.

18 feb

By

One Comment

Terugblik Power of Hubs: over herbestemmen en gebiedstransformatie

18/02/2016 | By | One Comment

Op 28 januari vond de meet-up The Power of Hubs plaats, een initiatief van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed dat werd georganiseerd door het Dutch Creative Residency (DCR) Network en het H-team. Drijvende krachten achter een aantal herbestemmingsprojecten deelden hun kennis met andere partijen die betrokken zijn bij het creëren van nieuwe bestemmingen in Vechtclub XL in Utrecht. Centrale vraag was hoe we lering kunnen trekken uit de afgelopen jaren waarin herbestemming centraal stond nu nieuwbouw weer opnieuw aantrekkelijk wordt.
Het H-team verzorgde een presentatie rondom de vijf dilemma’s van herbestemmen in gebiedstransformaties. De aanwezigen gingen vervolgens met zes thema’s aan de slag.

Gewoon beginnen: de ondernemer die vandaag wil beginnen zonder vastomlijnd plan versus de overheid met de blik op de langere termijn. Hoe kunnen deze twee uitgangspunten elkaar versterken, en hoe komen ondernemers en overheid tot een gedeelde visie?
Zelf kopen en ontwikkelen: van creatieve broedplaats naar professioneel ontwikkelaar. Hoe groei je van een collectief (creatieve) ondernemers in de kinderschoenen naar een geaccepteerde, ondernemende partij?
Start-ups: de (start-up)hub als ecosysteem. Hoe zorgen hubs voor een duurzame economische groei en profilering van stad en regio?
Ongewoon wonen: de voordelen van wonen in herbestemmingen. Waarom en hoe zorg je voor het bevorderen van ongewoon wonen?
Bottom-up top-down: de spanningen tussen bottom-up en top-down denkers en doeners. Door wrijving tussen mensen met verschillende belangen lopen processen vaak spaak. Hoe breng je de wereld van systeemvisies en die van het hier en nu ondernemen bij elkaar?
Tijdelijk kan alles: de ondernemer wil aan de slag; de overheid ziet de meerwaarde, maar is ook de handhaver van wetten en regels. Hoe zorg je bij herbestemming dat je niet tegen een muur van regelgeving aanloopt?

Aan het einde van de dag gingen de deelnemers naar huis met concrete handvatten voor gebiedstransities in een snel veranderende wereld.

Aanbevelingen
Naar aanleiding van de uitkomsten van de werksessies zijn zes aanbevelingen geformuleerd. In het kort:

  • Blijf in beweging
    Start een herbestemming altijd vanuit waarden en voorwaarden. Blijf in het proces van herbestemmen constant in beweging. Stilstand is funest!
  • Meten is weten
    Met kennis over de sociaal-maatschappelijk toegevoegde waarde van een gebouw of gebied kan bij herbestemming beter worden onderhandeld met overheid en eigenaren.
  • Kom goed beslagen ten ijs
    Als collectief: roep de hulp in van een professional. Als herbestemmer: verdiep je in de motivatie van de partijen die je nodig hebt voor het slagen van een project.
  • Een hechte community is goud waard
    Creëer bij het opzetten van een hub eerst een community, en ga dan pas op zoek naar (financiële) partners.
  • Maak een wachtlijst ‘ongewoon wonen’
    Wonen in herbestemmingen maakt goedkoop wonen sneller mogelijk dan nieuwbouw. Mensen die zich hiervoor inschrijven nemen vaak een mindere woonkwaliteit voor lief.
  • Tijdelijk kan alles
    Kijk naar de essentie van wetten en regels. Door regels op verschillende manieren te interpreteren kan ruimte ontstaan.

Download hier het uitgebreide verslag van The Power of Hubs.
Lees hier meer over de presentatie van het H-team: de vijf dilemma’s bij herbestemming in gebiedstransformaties.

28 jan

By

One Comment

Herbestemmen in gebiedstransformaties: vijf dilemma’s

28/01/2016 | By | One Comment

Op 28 januari ging het H-team op initiatief van de Rijksdienst Cultureel Erfgoed in gesprek met doeners en denkers in de VechtclubXL in Utrecht bij ‘The Power of hubs‘. Onderwerp van gesprek: de dilemma’s die spelen bij herbestemming in gebiedstransformaties. De vraag die op de bijeenkomst gesteld werd is hoe we in de postcrisisfase – waarin nieuwbouw opnieuw aantrekkelijk wordt – lering kunnen trekken uit de afgelopen jaren waarin herbestemming.

De middag bracht herbestemmers uit heel Nederland bij elkaar, waarvan een deel actieve herbestemmers in het DCR-netwerk (Dutch Creative Residencies). Het H-team stelde overheden marktpartijen en initiatiefnemers van herbestemming de vraag welke knelpunten volgens hen herbestemming als gebiedsopgave tegenwerken. Aan een ronde langs betrokkenen in de gemeenten Leeuwarden, Heerlen, Den Haag, Utrecht, Tilburg en Rotterdam had het H-team de volgende vijf dilemma’s overgehouden:

> Onderaan de pagina is de volledige presentatie van het H-team te vinden

1# Hoe biedt je ruimte aan de initiatieven en stuur je als gemeente toch op lange termijn ontwikkelingen?

Er is een spanningsveld tussen enerzijds het faciliteren van initiatieven en anderzijds de publieke rol van gemeenten. Dit levert onduidelijkheid op.

 

#2 Hoe kan je als overheid leegstaand m2 inzetten om gebieden te versterken zonder programma elders weg te trekken?

Met hulp van overheid getransformeerde leegstand wordt vaak onder marktprijzen verhuurd. Dit is oneerlijke concurrentie voor andere initiatieven.

 

#3 Tijdelijk programma, zit daar ook toekomst in?

Tijdelijke initiatieven leveren vaak onvoldoende op om gebouwen op te knappen en te behouden.

 

#4 Moet erfgoed voorrang krijgen bij herbestemming?

Bij een krimpende vraag naar ruimte moeten keuzes gemaakt worden, omdat er niet genoeg programma is om alle gebouwen van nieuw leven te voorzien.

 

#5 Openbare ruimte en voorzieningen ontwikkelen met of zonder markt?

Met een terugtrekkende overheid is het realiseren van kwalitatieve voorzieningen en openbare ruimte door overheden zelfs voor groeiende gemeenten onmogelijk geworden.

 

 

Download hieronder de H-team presentatie van 28 januari 2016 op ‘The Power of Hubs’: Hteam-presentatie-vijf-dilemmas-bij-gebiedstransformatie

 

Lees het complete verslag inclusief zes deelsessies, op de externe site van de bijeenkomst ‘The Power of Hubs’.

19 jan

By

No Comments

Bouw 3.0 – de praktijk van nu voor de bouw van morgen

19/01/2016 | By | No Comments

In veel steden liggen terreinen te wachten op herontwikkeling: bedrijventerreinen, gebouwen en gebieden langs het spoor, oude industriële complexen of gebouwen met een voormalig maatschappelijke functie zoals gevangenissen. Maar de vraag op menig gemeentehuis is hoe een succesvolle herbestemming gestart kan worden of dat toch maar gekozen moet worden voor nieuwbouw.

Tegelijkertijd zijn er in het land legio voorbeelden van herbestemmingen die hun meerwaarde bewezen hebben voor het gebouw en het gebied. Herbestemmingen waar steden zich zelfs graag mee profileren: Strijp-S in Eindhoven of De Hallen in Amsterdam bijvoorbeeld. De vraag die op de bijeenkomst centraal staat is hoe we in de postcrisisfase – waar nieuwbouw opnieuw aantrekkelijk wordt – lering kunnen trekken uit de afgelopen jaren waarin herbestemming centraal stond.

De Besturing. Binckhorst, Den Haag

De Besturing, een ‘hub’ die volop in transitie is. Locatie: De Binckhorst, Den Haag


Tijdens de meet-up ‘The Power of Hubs‘ op 28 januari* vertellen de drijvende krachten achter Nederlandse iconen als Strijp-S, Volkskrantgebouw en Westergasfabriek over de valkuilen en resultaten op weg naar een nieuwe bestemming. Ook een nieuwere generatie plekken die nog volop in transitie zijn, zoals Marineterrein Amsterdam, Kromhouthal, De Besturing en CeeCee Community, komen aan bod. Daartegenover staan gemeenten die voor grote herontwikkelingsopgaven staan zoals Heerlen, Tilburg, Almelo, Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Leeuwarden. Het gesprek wordt verder gevoed door het H(erbestemmings)-team dat de dilemma’s in beeld brengt die spelen in gebiedstransformaties en rijksbouwmeester Floris Alkemade die onlangs opriep tot meer lef om de bestaande leegstand krachtig aan te pakken.

In deelsessies zullen doeners en denkers zich buigen over zes prangende thema’s:

  • Hoe houd je koers zonder vastomlijnd eindbeeld?
  • Hoe regel je collectief eigendom en professionaliseer je de organisatie?
  • Hoe maak je van een hub een economische motor?
  • Hoe regel je wonen op ongewone plaatsen?
  • Hoe versterken top-down en bottom-up elkaar?
  • Hoe maken we regels passend?

Deelnemers gaan naar huis met concrete handvatten en aanbevelingen voor gebiedstransities in een snel veranderende wereld. Een aanpak waarin de lessen uit het verleden geïncorporeerd worden in de praktijk van morgen: Bouw 3.0.

The Power of Hubs is een meet-up over herbestemmen en gebiedstransformatie en vindt plaats op 28 januari 2016 in de Vechtclub XL in Utrecht. Het is een initiatief van Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Het Dutch Creative Residency Network (DCR) organiseert de bijeenkomst in samenwerking met het H-team en met medewerking van het Expertteam Transformatie.

* De bijeenkomst is inmiddels volgeboekt, aanmelden heeft dus geen zin meer. Voor meer informatie over de bijeenkomst, neem contact op met het H-team.

Expertmeeting #2: the Power of Hubs

01/12/2015 | By | No Comments

over herbestemmen en gebiedstransformatie

Op donderdag 28 januari vindt de tweede expertmeeting van het H-team plaats: ‘the Power of Hubs’, over herbestemmen en gebiedstransformatie. We organiseren deze bijeenkomst in samenwerking met het Dutch Creative Residency Network (DCR) en het Expertteam transformatie. The Power of Hubs is een initiatief van en wordt mogelijk gemaakt door de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE).

Op veel plekken is binnenstedelijke herontwikkeling een opgave. Grote complexen die wachten op nieuwe functies liggen braak of staan leeg: oude fabrieken, spoorzones en remises, kloosters en voormalige zorginstellingen. Het bekende repertoire van gebiedsontwikkeling – met sloop en veel nieuwbouw – kan niet zomaar worden gehanteerd en is vaak ook niet meer gewenst. De waarde van herbestemming wordt steeds breder erkend. Maar hoe pak je dat aan?

Tijdens de Power of Hubs brengen we kennis over en ervaring met dit soort complexen bij elkaar. Aan de hand van een aantal thema’s gaan ervaringsdeskundigen in gesprek met gemeenten, ontwikkelaars en andere eigenaren. Wat is de kracht van een hub? En welke obstakels moeten worden aangepakt?

Deelname is op uitnodiging. Inmiddels is het maximaal aantal deelnemers bereikt. Aanmelden kan nog wel. U komt dan op de reservelijst. Op uiterlijk 21 januari wordt bevestigd wie er deel kan nemen aan de meetings.