Image Image Image Image Image Image Image Image Image

demografie

10 jun

By

No Comments

Laat bij voldoende vraag niet alles aan marktpartijen over

10/06/2016 | By | No Comments

– door Maarten van Tuijl –

In Slopen voor de leefbaarheid ging ik in op een transformatieproject in een krimpgemeente met veel leegstand; in deze tweede beeldblog zoomen we in op een transformatieproject in een groeigemeente met leegstand. We laten de cijfertjes achter ons en bekijken vanuit de praktijk wat de impact van leegstand is op buurtniveau. Wat voor uitdagingen spelen hier, en hoe kan hiermee worden om gegaan? We staan stil bij De School in Amsterdam, waar maatschappelijke doelen (tijdelijk) voorrang krijgen.

In een groeigemeente zoals Amsterdam, Utrecht of Groningen, waar nog veel behoefte is aan woningen, wordt vrijwel al het gunstig gelegen leegstaande vastgoed getransformeerd naar woningen (of gesloopt en vervangen door nieuwbouwwoningen). Maar als er alleen maar naar woningen wordt getransformeerd, komen er monofunctionele Vinex-woonwijken in de stad en verdwijnt de typisch stedelijke diversiteit. Het is belangrijk om te vermijden dat alle andere functies naar de randen van een stad worden verbannen. Daarom moet bij voldoende vraag niet alles aan de markt worden overgelaten.

Op een mooie locatie binnen de ring van Amsterdam heeft de gemeente voor 10 jaar het gebruik van een oude technische school als cultuurcentrum mogelijk gemaakt. Om intensief ruimtegebruik te stimuleren, werd bovendien een 24-uurs vergunning verleend. De School is de voortzetting van club Trouw (en daarvoor club 11). In tegenstelling tot club Trouw heeft De School, naast club en restaurant, meer voorzieningen. Er zijn ook tuinen, een concertzaal, een sportschool en een café. Hiermee draagt De School bij aan de programmatische diversiteit van de stad. En dat op een plek waar door sloop-nieuwbouw van woningen veel meer verdiend zou kunnen worden.

De School zoals die vroeger was

De School zoals die vroeger was

Een oude technische school wordt getransformeerd naar een cultuurcentrum

Een oude technische school wordt getransformeerd naar een cultuurcentrum

Om het ruimtegebruik te stimuleren wordt een 24-uurs vergunning afgegeven

Om het ruimtegebruik te stimuleren wordt een 24-uurs vergunning afgegeven

Het voormalig klaslokaal krijgt een nieuwe bestemming

Het voormalig klaslokaal krijgt een nieuwe bestemming

Van 250 leerlingen naar 1.000 bezoekers per dag

Van 250 leerlingen naar 1.000 bezoekers per dag

Van schoolbel naar DJ

Van schoolbel naar DJ

De School nu

De School nu

Lees hier meer over De School.

Op 23 juni 2016 organiseert Maarten met het H-team de debatavond Sustainable solutions for re-use in Pakhuis de Zwijger, Amsterdam – open de link voor meer info en (kosteloos) aanmelden.

 

27 mei

By

One Comment

Slopen voor de leefbaarheid

27/05/2016 | By | One Comment

– door Maarten van Tuijl –

Gebaseerd op onze inventarisatie van gemiddelde leegstand en leegstand in relatie tot de groeiprognose zoomen we in deze beeldblog in op een transformatieproject in een krimpgemeente met veel leegstand. We laten de cijfertjes achter ons en bekijken vanuit de praktijk wat de impact van leegstand is op buurtniveau. Wat voor uitdagingen spelen hier, en hoe kan hiermee worden omgegaan? We staan stil bij de wijk Heilust in krimpgemeente Kerkrade, waar sloop is ingezet om de buurt leefbaar te houden.

Heilust is een parochiewijk uit de wederopbouwperiode in Kerkrade West. Na het sluiten van de mijnen in 1969 liep de werkgelegenheid en daarmee het aantal bewoners terug. Tegelijk nam ook de leefbaarheid af als gevolg van criminaliteit, werkeloosheid, verveling, leegstand en sociale problemen. De gemeente Kerkrade en woningbouwvereniging HEEMwonen kwamen daarom met plannen voor de sloop van 500 woningen, de ontwikkeling van een groen en duurzaam park met speeltuin en Roda JC court, een gemeenschapshuis in de voormalige kerk en beperkte vervangende nieuwbouw van 22 energieneutrale woningen.

Ontwerper buro Lubbers betrok heel nadrukkelijk de bewoners bij de plannen. Een Cruijffcourt stond bovenaan het wensenlijstje van de bewoners. Op 27 en 28 juni 2015 vond als tussenstap het Festival van de Toekomst plaats. Ter afscheid van de gesloopte woningen organiseerde het theaterfestival Cultura Nova een locatietheater voor de bewoners. Zo werken de ontwerpers samen met de bewoners aan de nieuwe identiteit van Park Heilust. Het nieuwe speelpark is een mooi voorbeeld van het elan waarmee de krimpregio Parkstad Limburg dingen oppakt. Hier wordt gewerkt aan de toekomst.

Heilust zoals het vroeger was

Heilust zoals het vroeger was

Na 1969 nam de bevolking af van 750 naar 33 inwoners

Na 1969 nam de bevolking af van 750 naar 33 inwoners

 

Om de wijk weer leefbaar te maken, worden 500 woningen gesloopt en 22 energieneutrale woningen nieuwgebouwd

Om de wijk weer leefbaar te maken, worden 500 woningen gesloopt en 22 energieneutrale woningen nieuwgebouwd

) Ook worden 150 private achtertuinen omgebouwd tot 10 collectieve tuinen

Ook worden 150 private achtertuinen omgebouwd tot 10 collectieve tuinen

Heilust in juni 2015 tijdens het Festival van de Toekomst

Heilust in juni 2015 tijdens het Festival van de Toekomst

Een nieuwe identiteit: van mijnwerkerswijk naar groen onderdeel van Parkstad Limburg

Een nieuwe identiteit: van mijnwerkerswijk naar groen onderdeel van Parkstad Limburg

Een nieuwe bestemming: van wonen naar recreatie

Een nieuwe bestemming: van wonen naar recreatie

Lees hier meer info over Park Heilust.

Volgende week zoomt Maarten van Tuijl in op een transformatieproject in een groeigemeente met veel leegstand.

Op 23 juni 2016 organiseert Maarten met het H-team de debatavond Sustainable solutions for re-use in Pakhuis de Zwijger, Amsterdam – open de link voor meer info en (kosteloos) aanmelden.

Een duurzame aanpak van leegstand

13/05/2016 | By | No Comments

– interview met H-teamlid Maarten van Tuijl –

Leegstaand vastgoed is in Nederland goed in beeld gebracht. Het CBS houdt al jaren de cijfers bij van de leegstand van kantoren, winkels en woningen per gemeente. Maar over leegstand in relatie met demografische gegevens is minder bekend. “Terwijl leegstand in een groeigemeente om een andere aanpak vraagt dan in een gebied met krimp,” aldus H-teamlid Maarten van Tuijl. Om meer grip te krijgen op de leegstandsopgave maakte hij een aantal kaarten. Een gesprek over de spanning tussen leegstand en demografie. Wat betekent dit voor de omgeving?

2016-01-29 KAART3 corrected

kaart I: verschillende typen leegstand

Er zijn 8 miljoen gebouwen in Nederland. Hiervan staan er 320.000 leeg (4%). Op kaart I (hierboven) worden de verschillende typen leegstand verbeeld: per gemeente is het percentage leegstand te zien ten opzichte van de totale gebouwenvoorraad. In vervolg hierop ontwikkelde Maarten vanuit het H-team kaart II (hieronder). De verschillende typen leegstand zijn hier bij elkaar opgeteld, zodat de gemiddelde leegstand per gemeente duidelijk wordt. Hierdoor worden de door hem genoemde ‘brandhaarden van leegstand’ zichtbaar. “De gemeente Kerkrade is zo’n brandhaard. Daar staat maar liefst 28% van de kantoren en 22% van de winkels leeg. Of de gemeente Sluis in Zeeland: 23% van de kantoren staat leeg en – heel opmerkelijk – 20% van de woningen. In deze gemeenten neemt het aantal inwoners af. Maar ook groeiende gemeenten zoals Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht kampen met veel leegstand. Beide uitersten vragen om een andere aanpak. Een groeigemeente biedt veel kansen voor transformatie, terwijl in een krimpgemeente sloop ook wenselijk kan zijn.”

2016-05-12_KAART3-gemiddeld

kaart II: gemiddelde leegstand per gemeente

Leefbaarheid
Kernvraag is hoe we ervoor zorgen dat een stad of gebied een aangename plek blijft om te wonen. “In een krimpgemeente is het meestal niet haalbaar om al het leegstaand vastgoed te laten staan en van een nieuwe bestemming te voorzien. Leegstaande gebouwen brengen ook veel kosten met zich mee. Er kan dan bijvoorbeeld worden gekozen voor vergroening. Maar hoe wordt dat gefinancierd? Dat zijn dilemma’s waar deze gemeenten zich voor gesteld zien,” vertelt Maarten. “In een groeigemeente daarentegen is veel behoefte aan woningen. Maar als er alleen maar naar woningen wordt getransformeerd, krijg je allemaal Vinex-wijken middenin de stad. Je moet vermijden dat alle andere functies naar de randen van een stad worden verbannen. Daarom is het noodzakelijk niet alles aan de markt over te laten. Als geld het enige argument is, komt dat de leefbaarheid niet ten goede.”

“Het is belangrijk locaties voor nieuwbouw verstandig te kiezen”

Uitdaging
Maarten ontwikkelde kaart III (hieronder) om de extreme leegstand in demografische context te zien. “Hier zie je dat krimp zich voornamelijk afspeelt aan de randen van Nederland, en groei plaatsvindt in het midden rondom de steden. Dat is op zich een logische tendens. Maar het is een uitdaging daar op een toekomstbestendige en duurzame manier mee om te gaan,” zegt Maarten. “We moeten niet weer dezelfde fout maken als voorheen en alle weilanden vol gaan bouwen.” Volgens cijfers van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) is de behoefte aan woningen zo groot dat die nooit kan worden ondervangen door herbestemming. Hoe kan aan die behoefte worden tegemoetgekomen? Maarten: “Zoals het EIB graag ziet dat er weer gebouwd wordt in Nederland, zo ziet het H-team natuurlijk graag dat bestaand vastgoed wordt herbestemd. En er kán een hoop vastgoed worden herbestemd, maar dat geldt niet voor alle leegstaande gebouwen. De oplossing ligt ergens in het midden. Het is vooral belangrijk de locaties voor deze nieuwbouw verstandig te kiezen.”

kaart III: leegstand in demografische context

kaart III: leegstand in demografische context

Creatieve oplossingen
De Rijksoverheid heeft hier een belangrijke rol, vindt Maarten. “Er zijn zaken die je niet aan gemeenten moet overlaten. Dat zijn concurrenten van elkaar; daar zitten te veel tegenstrijdige belangen. Elk dorp wil wel een eigen bedrijventerrein of rekent zich rijk met de voorspelde woningbehoefte van zijn buurgemeente! Maar met wat voor soort land zadelen we onze kinderen straks dan op? Het belang van duurzame gebiedsontwikkeling en het streven naar compacte steden overschrijdt individuele gemeentebelangen en zelfs die van de provincies. Daarom moet er op rijksniveau worden besloten over geschikte groeilocaties in Nederland. Om duurzaam te herbestemmen moet er onderscheid worden gemaakt tussen leegstand in gebieden met demografische groei en leegstand in gebieden met krimp. Als het gaat om groei, dan moet herbestemming van bestaand vastgoed voorrang krijgen. En moet er toch worden nieuwgebouwd: houd de stad dan zo compact mogelijk door bestaande wijken te verdichten en eventuele uitbreidingslocaties weloverwogen te kiezen. Het gaat over kwaliteit: over de mensen, niet over de stenen. Overigens zie ik daar ook een belangrijke rol voor ontwerpers en architecten. Die kunnen daar een bijdrage aan leveren met hun vermogen om voor complexe opgaven met creatieve en kwalitatieve oplossingen te komen.”

De komende maand verschijnen er twee blogs van Maarten van Tuijl: één over de aanpak van leegstand in krimpgemeente Kerkrade, en één over de aanpak van leegstand in groeigemeente Amsterdam.

Maarten van Tuijl (1972) is oprichter van temp.architecture, initiatiefnemer van Panorama West en Urbact Lead Expert. Samen met Tom Bergevoet schreef hij twee boeken De flexibele stad en The flexible city.

Op 23 juni 2016 organiseert Maarten met het H-team de debatavond ‘Sustainable solutions for re-use’ in Pakhuis de Zwijger, Amsterdam – open de link voor meer info en (kosteloos) aanmelden.