Op de jaarlijkse vastgoedbeurs PROVADA voerde het H-team een intiem gesprek met enkele professionals uit de bouwpraktijk. Dat gebeurde te midden van het geweld van sessies over beleggingen, grote woningbouwplannen en de onvermijdelijke champagnemomenten. Het is duidelijk dat anno 2017 de vastgoedmarkt weer aantrekt. Daardoor lijkt zich een tweedeling af te tekenen. Waar de één het rendement puur financieel afmeet, redeneert de ander in het algemeen belang voor de samenleving op lange termijn.

Carolien Ligtenberg van het H-team koos als host van één van de Provada Future- tafels herbestemming als aanjager voor maatschappelijke vernieuwing en het realiseren van ruimtelijke kwaliteit als inzet voor het gesprek. Het H-team is er van overtuigd dat binnenstedelijke gebiedstransformatie kansen biedt om gebieden met hernieuwde identiteit en specifieke kwaliteit te creëren. Dit kan door nieuwe woonvormen, gedeelde ruimten en verbondenheid in te zetten als dragers. Samen met collega H-teamlid Teun van den Ende daagde Carolien Ligtenberg de deelnemers aan het gesprek uit om voorbeelden aan te dragen waar de herontwikkeling van gebieden of panden leidde tot sociaal-maatschappelijke meerwaarde.

VechtclubXL, Utrecht

Maatschappelijk rendement

Michiel van Loon, partner bij Mei Architecten, legde uit hoe hij te werk gaat bij de herontwikkeling van een bedrijventerrein aan het Merwedekanaal in Utrecht tot een gemengd stedelijk gebied. In het gebied is een aantal initiatieven ontstaan die geleid hebben tot verzamelgebouwen voor kleinschalige bedrijvigheid. Voorbeelden zijn De Alchemist en VechtclubXL. Inmiddels kennen beide locaties wachtlijsten, zo populair zijn deze plekken in korte tijd geworden. De grond is eigendom van de gemeente Utrecht, die het gebied onder de noemer ‘gezond stedelijk leven’ wil herontwikkelen. Mei Architecten inventariseerde daarvoor eerst het huidig gebruik. Uit een volumestudie bleek dat er voorlopig voldoende ruimte is om te verdichten zonder daarvoor de succesvolle initiatieven de Alchemist en de VechtclubXL te hoeven slopen. Op die manier blijven sociaaleconomische verbanden intact en ontstaat door toevoeging van wonen een gemengd stedelijk gebied.

Gedeelde ruimte

Op de schaal van een gebouw is het ook mogelijk gedeelde ruimte(s) en sociale meerwaarde te creëren. Het Consortium DeFlat is met deze instelling de ‘Honingraatflat’ Kleiburg, in de Bijlmer, herontwikkeld. Carolien Ligtenberg is vanuit haar eigen bureau in het voortraject betrokken geraakt bij de strategie om middels placemaking de plek te activeren en zo toekomstige bewoners met elkaar in contact te laten komen. Er zijn op die manier allerlei initiatieven ontstaan, zoals een klooster waar gemeenschappelijke ruimte is die door verschillende groepen gebruikt wordt. Met als gevolg een enorme versterking van het slechte imago van de flat. Deze insteek voor hergebruik is recent bekroond met de prestigieuze EU Mies Award vanwege de impact die met een relatief eenvoudige architectonische ingreep en veel sociale interactie is bereikt.

DeFlat Kleiburg. Foto: Marcel van der Burg

Dat het voorbeeld van Kleiburg niet op zichzelf staat, bleek uit de discussie over andere panden in Nederland waar meerwaarde ontstaat voor de bewoners van herontwikkelde panden. In Rijswijk worden nabij het winkelcentrum In de Boogaard huurappartementen ontwikkeld in een voormalig belastingkantoor. Omdat er in de omgeving parkeerplekken beschikbaar zijn, kan een systeem voor het delen van auto’s onder de nieuwe bewoners uitkomst bieden. Zo blijft de impact op het parkeren voor de buurt beperkt, een mooi voorbeeld van het opnieuw benutten van gedeelde ruimte. In een ander voorbeeld uit Assendelft van Maurice Bakker van Bakker Beheer, is een behoefte aan het realiseren van woningen voor ouderen. Dit heeft de ontwikkelaar ertoe aangezet om bij de opening van de nieuwe appartementen een borrel te organiseren om de ontmoeting tussen de nieuwe bewoners te stimuleren en daarmee sociale verbanden mogelijk te maken.

DeFlat Kleiburg. Foto: Stijn Poelstra

Culturele binding

Gyana Bindo van StudioFlex beschreef vanuit haar Braziliaanse achtergrond dat veel woongebouwen in Sao Paulo voorzien zijn van gemeenschappelijke ruimtes en functies, zoals een zwembad, bar, gemeenschappelijke ruimte voor feestjes, etc. Dat perspectief kan ook aantrekkelijk zijn voor Nederlandse woongebouwen. Daarnaast beschreef zij dat juist haar Braziliaanse collega’s onder de indruk zijn van de formule om studenten korting te geven op kamerhuur in ruil voor zorg voor de ouderen in hetzelfde pand of omliggende buurt.

In het slot van de discussie kwam de aantrekkingskracht van cultureel erfgoed aan bod, die ertoe kan leiden dat mensen zich collectief verbonden voelen met een plek. In Gouda is door Mei Architecten een kaaspakhuis herontwikkeld tot loftwoningen. Voor de nieuwe bewoners vormt het verleden een stimulans om juist in dit pand een woning te kopen. In de architectuur is het de vroegere functie opnieuw tot uiting gebracht door de kaasplanken opnieuw te gebruiken als wandbekleding van het atrium. Het pand is nu onderdeel geworden van rondleidingen door Gouda over het verleden van de stad en bewoners zijn trots op hun woning die door herbestemming is ontstaan.

Loft in Kaaspakhuis, Gouda. Beeld: Mei Architects and Planners

Financieel rendement

Tegenover deze voorbeelden van herbestemming en gebiedstransformatie met maatschappelijk rendement staan de puur financieel gedreven investeringen in vastgoed. H-team voorzitter Gerben van Dijk verbaasde zich op de Provada over het gemak waarmee succesvolle voorbeelden van herbestemming na de crisis terzijde geschoven worden. Gedreven door stevige woningmarktprognoses rijzen de bomen na een aantal magere jaren inmiddels weer tot in de hemel. Blijkbaar staat bestaand vastgoed steeds meer in de weg van nieuwe, gedroomde ontwikkelingen. Terwijl herbestemming vaak op meerdere fronten voordelen biedt.

Een concrete vraag diende zich aan in één van de debatten op de Provada: moet het vermaarde Schieblock nabij Rotterdam CS wel of niet plaats maken voor (hogere) nieuwbouw? Het herbestemde kantoor is ooit met een tijdelijk karakter ingestoken. “Het zal een keer tegen de vlakte moeten, alleen nu nog niet”, oordeelde één van de debaters op de Provada. Maar de vraag is of je het kind daarmee niet met het badwater weggooit. Is het ondernemerschap dat is ontstaan in het rond het Schieblock te transplanteren naar een nieuw pand zonder de verbinding tussen de start-ups en de dynamiek die daarbij hoort te verliezen?

Schieblock en zicht op Delftsestraat, Rotterdam.

Beste plan voor de stad

Veel gemeenten hebben ambities geformuleerd om het nieuwe omgevingsbeleid samen met de markt en bewoners vorm te geven. Denk o.a. aan het programma ‘Ruimte voor de Stad’ in Den Haag. Nu ontwikkelaars bij gemeenten op de stoep staan om woningen te mogen bouwen, is het de vraag hoe algemeen belang van de kwaliteit van de leefomgeving in gebiedsprocessen geborgd is. Maar hoe dient de gemeente de publieke belangen op lange termijn en welke rol speelt het eigen grondbedrijf daarbij?

Als de gemeente stuurt op de hoogste opbrengst door sloop en nieuwbouw dan levert dat niet altijd het beste resultaat voor de stad op. Succesvolle voorbeelden van herbestemming zoals het Schieblock worden daarbij makkelijk in de hoofden van ontwikkelaars weggegumd – alleen een (aanvraag tot) monumentstatus kan dit procedureel verhinderen. Maar als de gemeente, ondernemers en bewoners echt mee wil laten praten over hun stad, laat ze dan ook meebeslissen over de kwaliteiten die zij in de bestaande stad herkennen.

Herbestemming als kans voor kwaliteit

Het H-team ziet herbestemming als middel om kwaliteit te ontwikkelen en de leefomgeving te verbeteren. Uiteraard zal er zo af en toe een pand sneuvelen, maar wat ons betreft gebeurt dat niet voordat serieus met betrokkenen is onderzocht wat transformatie heeft opgeleverd, of nog kan opleveren. De gemeente bewaakt -als het goed is- het algemeen belang, maar ook alle andere partijen in de bouw dragen verantwoordelijkheid bij het realiseren van een aantrekkelijke leefomgeving waar je wil zijn. Maatschappelijk rendement zie je niet terug op een Excel-sheet, maar wel in de stad.