Image Image Image Image Image Image Image Image Image

PROVADA

03 Jul

By

No Comments

De Provada-split

03/07/2017 | By | No Comments

Op de jaarlijkse vastgoedbeurs PROVADA voerde het H-team een intiem gesprek met enkele professionals uit de bouwpraktijk. Dat gebeurde te midden van het geweld van sessies over beleggingen, grote woningbouwplannen en de onvermijdelijke champagnemomenten. Het is duidelijk dat anno 2017 de vastgoedmarkt weer aantrekt. Daardoor lijkt zich een tweedeling af te tekenen. Waar de één het rendement puur financieel afmeet, redeneert de ander in het algemeen belang voor de samenleving op lange termijn.

Carolien Ligtenberg van het H-team koos als host van één van de Provada Future- tafels herbestemming als aanjager voor maatschappelijke vernieuwing en het realiseren van ruimtelijke kwaliteit als inzet voor het gesprek. Het H-team is er van overtuigd dat binnenstedelijke gebiedstransformatie kansen biedt om gebieden met hernieuwde identiteit en specifieke kwaliteit te creëren. Dit kan door nieuwe woonvormen, gedeelde ruimten en verbondenheid in te zetten als dragers. Samen met collega H-teamlid Teun van den Ende daagde Carolien Ligtenberg de deelnemers aan het gesprek uit om voorbeelden aan te dragen waar de herontwikkeling van gebieden of panden leidde tot sociaal-maatschappelijke meerwaarde.

The Power of Hubs

VechtclubXL, Utrecht

Maatschappelijk rendement

Michiel van Loon, partner bij Mei Architecten, legde uit hoe hij te werk gaat bij de herontwikkeling van een bedrijventerrein aan het Merwedekanaal in Utrecht tot een gemengd stedelijk gebied. In het gebied is een aantal initiatieven ontstaan die geleid hebben tot verzamelgebouwen voor kleinschalige bedrijvigheid. Voorbeelden zijn De Alchemist en VechtclubXL. Inmiddels kennen beide locaties wachtlijsten, zo populair zijn deze plekken in korte tijd geworden. De grond is eigendom van de gemeente Utrecht, die het gebied onder de noemer ‘gezond stedelijk leven’ wil herontwikkelen. Mei Architecten inventariseerde daarvoor eerst het huidig gebruik. Uit een volumestudie bleek dat er voorlopig voldoende ruimte is om te verdichten zonder daarvoor de succesvolle initiatieven de Alchemist en de VechtclubXL te hoeven slopen. Op die manier blijven sociaaleconomische verbanden intact en ontstaat door toevoeging van wonen een gemengd stedelijk gebied.

Gedeelde ruimte

Op de schaal van een gebouw is het ook mogelijk gedeelde ruimte(s) en sociale meerwaarde te creëren. Het Consortium DeFlat is met deze instelling de ‘Honingraatflat’ Kleiburg, in de Bijlmer, herontwikkeld. Carolien Ligtenberg is vanuit haar eigen bureau in het voortraject betrokken geraakt bij de strategie om middels placemaking de plek te activeren en zo toekomstige bewoners met elkaar in contact te laten komen. Er zijn op die manier allerlei initiatieven ontstaan, zoals een klooster waar gemeenschappelijke ruimte is die door verschillende groepen gebruikt wordt. Met als gevolg een enorme versterking van het slechte imago van de flat. Deze insteek voor hergebruik is recent bekroond met de prestigieuze EU Mies Award vanwege de impact die met een relatief eenvoudige architectonische ingreep en veel sociale interactie is bereikt.

DeFlat Kleiburg. Foto: Marcel_van_der_Burg

DeFlat Kleiburg. Foto: Marcel van der Burg

Dat het voorbeeld van Kleiburg niet op zichzelf staat, bleek uit de discussie over andere panden in Nederland waar meerwaarde ontstaat voor de bewoners van herontwikkelde panden. In Rijswijk worden nabij het winkelcentrum In de Boogaard huurappartementen ontwikkeld in een voormalig belastingkantoor. Omdat er in de omgeving parkeerplekken beschikbaar zijn, kan een systeem voor het delen van auto’s onder de nieuwe bewoners uitkomst bieden. Zo blijft de impact op het parkeren voor de buurt beperkt, een mooi voorbeeld van het opnieuw benutten van gedeelde ruimte. In een ander voorbeeld uit Assendelft van Maurice Bakker van Bakker Beheer, is een behoefte aan het realiseren van woningen voor ouderen. Dit heeft de ontwikkelaar ertoe aangezet om bij de opening van de nieuwe appartementen een borrel te organiseren om de ontmoeting tussen de nieuwe bewoners te stimuleren en daarmee sociale verbanden mogelijk te maken.

DeFlat Kleiburg. Foto: Stijn Poelstra

DeFlat Kleiburg. Foto: Stijn Poelstra

Culturele binding

Gyana Bindo van StudioFlex beschreef vanuit haar Braziliaanse achtergrond dat veel woongebouwen in Sao Paulo voorzien zijn van gemeenschappelijke ruimtes en functies, zoals een zwembad, bar, gemeenschappelijke ruimte voor feestjes, etc. Dat perspectief kan ook aantrekkelijk zijn voor Nederlandse woongebouwen. Daarnaast beschreef zij dat juist haar Braziliaanse collega’s onder de indruk zijn van de formule om studenten korting te geven op kamerhuur in ruil voor zorg voor de ouderen in hetzelfde pand of omliggende buurt.

In het slot van de discussie kwam de aantrekkingskracht van cultureel erfgoed aan bod, die ertoe kan leiden dat mensen zich collectief verbonden voelen met een plek. In Gouda is door Mei Architecten een kaaspakhuis herontwikkeld tot loftwoningen. Voor de nieuwe bewoners vormt het verleden een stimulans om juist in dit pand een woning te kopen. In de architectuur is het de vroegere functie opnieuw tot uiting gebracht door de kaasplanken opnieuw te gebruiken als wandbekleding van het atrium. Het pand is nu onderdeel geworden van rondleidingen door Gouda over het verleden van de stad en bewoners zijn trots op hun woning die door herbestemming is ontstaan.

Loft in Kaaspakhuis, Gouda. Beeld: Mei Architects and Planners

Loft in Kaaspakhuis, Gouda. Beeld: Mei Architects and Planners

Financieel rendement

Tegenover deze voorbeelden van herbestemming en gebiedstransformatie met maatschappelijk rendement staan de puur financieel gedreven investeringen in vastgoed. H-team voorzitter Gerben van Dijk verbaasde zich op de Provada over het gemak waarmee succesvolle voorbeelden van herbestemming na de crisis terzijde geschoven worden. Gedreven door stevige woningmarktprognoses rijzen de bomen na een aantal magere jaren inmiddels weer tot in de hemel. Blijkbaar staat bestaand vastgoed steeds meer in de weg van nieuwe, gedroomde ontwikkelingen. Terwijl herbestemming vaak op meerdere fronten voordelen biedt.

Een concrete vraag diende zich aan in één van de debatten op de Provada: moet het vermaarde Schieblock nabij Rotterdam CS wel of niet plaats maken voor (hogere) nieuwbouw? Het herbestemde kantoor is ooit met een tijdelijk karakter ingestoken. “Het zal een keer tegen de vlakte moeten, alleen nu nog niet”, oordeelde één van de debaters op de Provada. Maar de vraag is of je het kind daarmee niet met het badwater weggooit. Is het ondernemerschap dat is ontstaan in het rond het Schieblock te transplanteren naar een nieuw pand zonder de verbinding tussen de start-ups en de dynamiek die daarbij hoort te verliezen?

Schieblock en zicht op Delftsestraat, Rotterdam.

Schieblock en zicht op Delftsestraat, Rotterdam.

Beste plan voor de stad

Veel gemeenten hebben ambities geformuleerd om het nieuwe omgevingsbeleid samen met de markt en bewoners vorm te geven. Denk o.a. aan het programma ‘Ruimte voor de Stad’ in Den Haag. Nu ontwikkelaars bij gemeenten op de stoep staan om woningen te mogen bouwen, is het de vraag hoe algemeen belang van de kwaliteit van de leefomgeving in gebiedsprocessen geborgd is. Maar hoe dient de gemeente de publieke belangen op lange termijn en welke rol speelt het eigen grondbedrijf daarbij?

Als de gemeente stuurt op de hoogste opbrengst door sloop en nieuwbouw dan levert dat niet altijd het beste resultaat voor de stad op. Succesvolle voorbeelden van herbestemming zoals het Schieblock worden daarbij makkelijk in de hoofden van ontwikkelaars weggegumd – alleen een (aanvraag tot) monumentstatus kan dit procedureel verhinderen. Maar als de gemeente, ondernemers en bewoners echt mee wil laten praten over hun stad, laat ze dan ook meebeslissen over de kwaliteiten die zij in de bestaande stad herkennen.

Herbestemming als kans voor kwaliteit

Het H-team ziet herbestemming als middel om kwaliteit te ontwikkelen en de leefomgeving te verbeteren. Uiteraard zal er zo af en toe een pand sneuvelen, maar wat ons betreft gebeurt dat niet voordat serieus met betrokkenen is onderzocht wat transformatie heeft opgeleverd, of nog kan opleveren. De gemeente bewaakt -als het goed is- het algemeen belang, maar ook alle andere partijen in de bouw dragen verantwoordelijkheid bij het realiseren van een aantrekkelijke leefomgeving waar je wil zijn. Maatschappelijk rendement zie je niet terug op een Excel-sheet, maar wel in de stad.

22 Mei

By

No Comments

Aan tafel met het H-team op de Provada

22/05/2017 | By | No Comments

Twee H-teamleden organiseren tafelsessies over urgente herbestemmingsopgaven op de jaarlijkse vastgoedbeurs Provada. Op 1 juni verzorgen Carolien Ligtenberg en Hilco van der Wal allebei een sessie van een halfuur waarbij vijf deelnemers kunnen aanschuiven om in discussie te gaan over onderstaande thema’s.

Gesprek 1: Innovatie in gebiedstransformatie #Hteam (click link om aan te melden)
Host: Hilco van der Wal

Tijd: 10:30-11:00
Locatie
: PROVADA FUTURE hal 11

Herbestemming en transformatie kunnen aanjagers zijn voor vernieuwing. Zeker bij binnenstedelijke gebiedstransformatie liggen er opgaven en kansen om slimme oplossingen rond mobiliteit en energietransitie te verbinden aan het komen tot een aantrekkelijk gebied. Werk je aan oplossingen die hieraan bijdragen, of zoek je deze? Sluit aan bij de ronde tafel van het Herbestemmingsteam.

Gesprek 2: Maatschappelijke vernieuwing in herbestemming #Hteam (click link om aan te melden)
Host: Carolien Ligtenberg

Tijd: 13:45 – 14:15
Locatie
: PROVADA FUTURE hal 11

Herbestemming en transformatie kunnen aanjagers zijn voor maatschappelijke vernieuwing en ruimtelijke kwaliteit. Zeker bij binnenstedelijke gebiedstransformatie liggen er opgaven en kansen om zorg, nieuwe woonvormen, verbondenheid en shared spaces in te zetten om een aantrekkelijk en waardevol gebied met hernieuwde identiteit en kwaliteit te creëren. Werk je aan oplossingen die hieraan bijdragen, of zoek je deze? Geef je dan op!

Provada
30, 31 mei en 1 juni
RAI Amsterdam

06 Jun

By

No Comments

H-team op PROVADA

06/06/2016 | By | No Comments

De H-teamleden zijn op 7, 8 en 9 juni aanwezig op de PROVADA, de jaarlijkse vastgoedbeurs in de RAI in Amsterdam. Daar gaan zij graag met bezoekers in gesprek over prangende vraagstukken in de praktijk van herbestemming en transformatie. H-teamlid Hilco van der Wal organiseert er op 8 juni samen met het Expertteam Transformatie de discussie Transformatie: een gezamenlijk belang.

Hoe vinden beleggers, ontwikkelaars en gemeenten elkaar? Deze vraag staat tijdens de discussie centraal. De markt trekt aan en we zien steeds meer transformaties lukken. Toch is hier nog veel winst te behalen. Lastige gebouwen blijven ‘liggen’, gebiedstransformaties komen nog maar heel beperkt van de grond en in het proces zijn nog steeds te veel hindernissen. Die hindernissen hebben veelal te maken met verschillende invalshoeken en belangen van de betrokkenen.

De slagingskans van transformatie van leegstaande gebouwen wordt voor een belangrijk deel bepaald door de mate waarin en de manier waarop gemeenten en beleggers elkaar kunnen vinden. Inzicht in elkaars belangen en vooral in het gezamenlijk belang is hierbij cruciaal.

Transformatie: een gezamenlijk belang
Woensdag 8 juni
13:30 uur – 14:30 uur
Locatie: zaal E108
Aanmelden is niet nodig.
Lees meer over Transformatie: een gezamenlijk belang…

De leden van het H-team zijn ook aanwezig bij andere onderdelen zoals het Transformatieplein, één van de themapleinen van de PROVADA.

Het Expertteam Transformatie is een initiatief van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en wordt uitgevoerd door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland.

Het onderbuikgevoel

15/06/2015 | By | No Comments

“Wie had dat ooit kunnen denken: de vreselijke kantorenzone rondom station Sloterdijk, waar het altijd lijkt te regenen, is hip aan het worden” – Felix Rottenberg, Het Parool, 6 juni 2015

Het lege kantoorpand ‘La Cascade’ vormde van 4 t/m 8 juni het onderwerp van de derde editie van de Week van het Lege gebouw. In de afsluitende paneldiscussie werd duidelijk dat de 50 deelnemende studenten niet alleen opvallende nieuwe ideeën voor herbestemming hadden bedacht, ze keerden zich daarmee ook tegen de ‘spreadsheet-logica’ van de vastgoedsector. Het percentage leegstand op Sloterdijk ligt boven de 20%. De studenten voelden zich daardoor uitgedaagd het gebouw in kwestie maar ook de omgeving te activeren. Maar tijdens de week werd duidelijk dat vastgoedeigenaren de problemen met de leefomgeving rondom hun eigendom niet als hún probleem zien.

De gemeente geeft aan dat er op Sloterdijk in de nabije toekomst aan de urgente vraag naar woningen in de stad gehoor gegeven worden. Maar omdat er vooralsnog weinig van deze plannen te zien is, kwam bij de deelnemende studenten de vraag op waarom er niet ook nú al gewerkt wordt om de omgeving te verlevendigen en aantrekkelijker te maken. Eén van de studenten sprak vanuit het onderbuikgevoel de eigenaar van het gebouw direct aan: “Zou het nou niet veel beter voelen als je met zo’n leeg pand aan de slag gaat in plaats van het leeg te laten staan?”

Op herbestemming van lege kantoren tot hotels is de afgelopen al flink geoefend. Door recente projecten (horeca / clubs / werkplaatsen voor creatieve industrie) ontstaat de indruk dat Sloterdijk weleens hip zou kunnen worden, merkt Felix Rottenberg op in Het Parool. Maar hoe komt ‘hip Sloterdijk’ dan tot stand? Plannen voor Sloterdijk laten zien dat op de locaties van lege kantoren grootschalige woningbouw wordt geprojecteerd. Van studentencomplexen en kleine huurwoningen tot (luxe) appartementen, Sloterdijk mag flink op de schop. Hoeveel daarvan zal er in de bestaande voorraad worden gerealiseerd?

De vraag is of het lukt met de transformatie van de afzonderlijke gebouwen de leefomgeving een kwalitatieve impuls te geven. Investeerders en de gemeente Amsterdam zouden beslist zorgvuldiger om mogen gaan met de inpassing van infrastructuur en het groen. De openbare ruimte in Sloterdijk is bij de aanleg slordig en zonder gevoel ontworpen. Dat kan én moet, als de wijk een nieuw en gemengder profiel krijgt, een stuk beter.

The Dam, Amsterdam Sloterdijk

The Dam, voorbeeld van een leegstaand kantoor op Amsterdam Sloterdijk

Bierviltjes PROVADA

Bierviltjes die bezoekers op de PROVADA uitdaagden na te denken over leegstand

Deels parallel aan de Week van het Lege gebouw vond even verderop in de RAI de jaarlijkse PROVADA vastgoedbeurs plaats. Een ‘hot topic’ was hoe de vraag naar woningen in de grote steden beantwoord gaat worden. Op de PROVADA deelde het H-team bierviltjes uit met rekensommetjes erop. Een voorbeeld: In Amsterdam is in 2014 slechts 22% van de woningbehoefte (1129 woningen) in leegstaand vastgoed gerealiseerd. En dat terwijl in Amsterdam 1,3 miljoen vierkante meter kantoren leeg staat en herbestemd zou kunnen worden. Wat vinden eigenaren en beleggers hier eigenlijk van? Zou een evenwichtiger inrichting van de stad, waarin bijvoorbeeld aandacht is voor groen en voetgangersroutes niet een gunstiger klimaat kunnen creëren voor de toekomst hun vastgoed? Kan de kwaliteit van de leefomgeving als graadmeter gelden in plaats van winstmarges van beleggers of aandeelhouders?

In Nieuwegein, waar de kantoortransformatie stevig wordt aangepakt, zijn het niet alleen de gemeente en woningcorporaties die de leegstand te lijf gaan, ook bewoners staan in de rij om in de tot appartementen verbouwde kantoren te trekken. De vraag naar kwalitatief goede woningen voor een goede prijs is enorm, het maakt veel bewoners dan niet zoveel uit dat in een voormalig kantoor wonen.

De studenten die driftig studeerden op ‘het lege gebouw’ weten ondertussen hoe de vastgoedsector in elkaar zit. Het excel-sheet met fictieve boekwaarden wordt nog veelvuldig uit de prullenbak gevist als er opeens een investeerder langs komt met een zak duiten. Zolang die niet langskomt, gebeurt er niets. En of dat nou goed voelt of niet, het draait toch om de centen. Kom op zeg.

door: Teun van den Ende, H-team

> Lees meer:

www.weekvanhetlegegebouw.nl
– Wiesman, A., ‘Hoe transformeer ik een doorsnee kantoorgebouw?’, Platform VOER, 8 juni 2015
– Wiesman, A., ‘Vastgoedlogica clasht met ideeën nieuwe generatie’, Platform VOER, 15 juni 2015
– Hendriksma, M., ‘Waarom kantoortuinen de toekomst zijn’, Vrij Nederland, 2 juni 2015 (o.a. over de aanpak van lege kantoren in Nieuwegein)