Image Image Image Image Image Image Image Image Image

gemeenten

Beter binnenstedelijke ontwikkeling dan weilanden volbouwen

08/07/2016 | By | No Comments

– interview met H-teamlid Hilco van der Wal over de eerste werksessie met het CRa –

Lege gebouwen en plekken in de stad kunnen een grotere rol spelen voor de opgaven van steden. Hoe kunnen kansen beter worden benut? Deze vraag stond centraal in de eerste werksessie van het H-team met het College van Rijksadviseurs (CRa) die 1 juni plaatsvond. “Gemeenten hebben een belangrijke rol. Het gaat er om de beste weg te kiezen in plaats van de gemakkelijkste.” Aan het woord is H-teamlid Hilco van der Wal.

De werksessies zijn bedoeld om actuele zaken te bespreken en kennis uit te wisselen. “Het H-team kan als groep ervaringsdeskundigen het CRa van waardevolle informatie voorzien over de praktijk van herbestemming en gebiedstransformatie. Elk H-teamlid heeft zijn eigen expertise. Door onze kennis, kunde en netwerken te verbinden, kunnen we op verschillende onderwerpen actuele ontwikkelingen onder de loep nemen,” aldus Hilco. Hij bereidde samen met H-teamlid Willemijn de Boer de eerste sessie voor. Waar ging die over?

Oplossingen binnen de stad
“We horen weer steeds vaker de roep om nieuwbouw in weilanden om aan de woonopgave van steden te voldoen. Het H-team pleit juist voor oplossingen binnen de stad. Daar is nog veel lege ruimte te vinden. Dat zijn voornamelijk gebouwen die hun oorspronkelijke functie hebben verloren, maar ook braakliggende terreinen. Op een aantal plekken lukt het wel te herbestemmen. Het gaat dan vooral om gemakkelijke gebouwen en de beste locaties. Lastige locaties worden minder snel opgepakt. Het vergt een andere manier van denken die nog lang niet voor iedereen vanzelfsprekend is,” vertelt Hilco. “Vooral in groeigemeenten met veel leegstand kan beter worden nagedacht over herbestemming. Er moeten meer koppelingen worden gemaakt met de omgeving en de opgaven waar de stad zich voor ziet staan.”

Potentie zichtbaar
Belangrijk hierbij is dat de potentie van een locatie zichtbaar wordt. Hilco: “Er zijn doorgaans drie krachten aanwezig in een gebied: vastgoedontwikkelaars die geld willen investeren, de gemeente met zowel publiek gebied als eigen vastgoed, en lokale initiatieven en ondernemers. Er kan veel beter worden samengewerkt om gebouwen en gebieden weer tot bloei te brengen. Tijdens de sessie namen we de Binckhorst in Den Haag als voorbeeld: een gebied dat – ondanks alle masterplannen – altijd in ontwikkeling is geweest. De kracht zit in de ondernemers die initiatief nemen om van de Binckhorst een bruisend creatief gebied te maken. Hier haakt de gemeente nu goed aan met haar ambities. Maar in het algemeen werken partijen onvoldoende samen: ze verstaan elkaar niet.”

Er kan veel beter worden samengewerkt om gebouwen en gebieden weer tot bloei te brengen.

Gemeentelijke visie
“Gemeenten hebben een visie nodig. Op de stad, op hun eigen rol en op die van de andere partijen,” zegt Hilco. “Een visie geeft focus en richting. Alle partijen in het veld hebben kaders nodig waarbinnen ze kunnen opereren. Wat kan en vooral ook: wat kan niet? Met een goede visie kan een gemeente ook haar eigen leegstaand vastgoed beter benutten. In het huidige gemeentelijk vastgoedbeleid is het financiële aspect meestal de belangrijkste afweging. En natuurlijk is geld ook belangrijk. Maar dat zou een deel van de afweging moeten zijn, niet de enige. Is er een maatschappelijk belang? Kan herbestemming van het vastgoed iets toevoegen aan de omgeving?” Als voorbeeld noemt Hilco de gemeente Rotterdam. “Die heeft voorafgaand aan de verkoop van haar publiek vastgoed een inventarisatie gemaakt van de belangen van de omgeving. Pas daarna werd een verkoopstrategie opgesteld. Bij een aantal panden is bewust gekozen voor herbestemming met maatschappelijke waarde.”

Geen eenvoudig proces
“Een ander voorbeeld is De Hoef in Amersfoort, een kantoorgebied met veel leegstand. Tegelijkertijd staat Amersfoort voor een grote woningbouwopgave. Door deze opgave zoveel mogelijk binnenstedelijk te realiseren en De Hoef als nieuwe gemengde stadswijk aan te wijzen, ontstaat focus, energie en nieuw perspectief in de markt. De eerste transformaties zijn in uitvoering. Nu is het de uitdaging om de buitenruimte, het gebruik en de beleving van het gebied aantrekkelijk te maken. Gebiedstransformatie is geen eenvoudig proces. Maar Nederland wordt niet leefbaarder door dit soort gebieden leeg te laten staan en het groen weer vol te bouwen. Gemeenten moeten samen met de provincies en het Rijk sturen op de beste weg, niet op de gemakkelijkste, zodat nieuwbouwen in een weiland niet de eerste optie is.”

Rol H-team
Wat leverde de werksessie op? Hilco: “We hebben het CRa gevoed met praktijkvoorbeelden en de dilemma’s besproken waar wij in ons werk mee te maken hebben. Het werd ons weer eens duidelijk dat de stakeholders in een gebied – geld, creativiteit, overheid – te weinig met elkaar praten. Daar ligt een rol voor het H-team. Wij hebben een breed netwerk, en kunnen de praktijk op pand- wijk- stads- en regionaal niveau verbinden met het strategische niveau van de Rijksadviseurs.” De volgende sessie met het CRa staat medio oktober gepland. In het laatste kwartaal van het jaar organiseert het H-team weer een (semi)publieke bijeenkomst.

Hilco van der Wal (1974) is naast H-teamlid, adviseur en procesmanager Ruimte en Vastgoed bij APPM Management Consultants, initiatiefnemer van de Urbanisator en lid van het Expertteam Transformatie.

19 jan

By

No Comments

Bouw 3.0 – de praktijk van nu voor de bouw van morgen

19/01/2016 | By | No Comments

In veel steden liggen terreinen te wachten op herontwikkeling: bedrijventerreinen, gebouwen en gebieden langs het spoor, oude industriële complexen of gebouwen met een voormalig maatschappelijke functie zoals gevangenissen. Maar de vraag op menig gemeentehuis is hoe een succesvolle herbestemming gestart kan worden of dat toch maar gekozen moet worden voor nieuwbouw.

Tegelijkertijd zijn er in het land legio voorbeelden van herbestemmingen die hun meerwaarde bewezen hebben voor het gebouw en het gebied. Herbestemmingen waar steden zich zelfs graag mee profileren: Strijp-S in Eindhoven of De Hallen in Amsterdam bijvoorbeeld. De vraag die op de bijeenkomst centraal staat is hoe we in de postcrisisfase – waar nieuwbouw opnieuw aantrekkelijk wordt – lering kunnen trekken uit de afgelopen jaren waarin herbestemming centraal stond.

De Besturing. Binckhorst, Den Haag

De Besturing, een ‘hub’ die volop in transitie is. Locatie: De Binckhorst, Den Haag


Tijdens de meet-up ‘The Power of Hubs‘ op 28 januari* vertellen de drijvende krachten achter Nederlandse iconen als Strijp-S, Volkskrantgebouw en Westergasfabriek over de valkuilen en resultaten op weg naar een nieuwe bestemming. Ook een nieuwere generatie plekken die nog volop in transitie zijn, zoals Marineterrein Amsterdam, Kromhouthal, De Besturing en CeeCee Community, komen aan bod. Daartegenover staan gemeenten die voor grote herontwikkelingsopgaven staan zoals Heerlen, Tilburg, Almelo, Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Leeuwarden. Het gesprek wordt verder gevoed door het H(erbestemmings)-team dat de dilemma’s in beeld brengt die spelen in gebiedstransformaties en rijksbouwmeester Floris Alkemade die onlangs opriep tot meer lef om de bestaande leegstand krachtig aan te pakken.

In deelsessies zullen doeners en denkers zich buigen over zes prangende thema’s:

  • Hoe houd je koers zonder vastomlijnd eindbeeld?
  • Hoe regel je collectief eigendom en professionaliseer je de organisatie?
  • Hoe maak je van een hub een economische motor?
  • Hoe regel je wonen op ongewone plaatsen?
  • Hoe versterken top-down en bottom-up elkaar?
  • Hoe maken we regels passend?

Deelnemers gaan naar huis met concrete handvatten en aanbevelingen voor gebiedstransities in een snel veranderende wereld. Een aanpak waarin de lessen uit het verleden geïncorporeerd worden in de praktijk van morgen: Bouw 3.0.

The Power of Hubs is een meet-up over herbestemmen en gebiedstransformatie en vindt plaats op 28 januari 2016 in de Vechtclub XL in Utrecht. Het is een initiatief van Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Het Dutch Creative Residency Network (DCR) organiseert de bijeenkomst in samenwerking met het H-team en met medewerking van het Expertteam Transformatie.

* De bijeenkomst is inmiddels volgeboekt, aanmelden heeft dus geen zin meer. Voor meer informatie over de bijeenkomst, neem contact op met het H-team.

Verbouwen of nieuw bouwen?

13/10/2015 | By | No Comments

H-team onderzoekt hoe herbestemmingsopgave ervoor staat

Het H-team formuleerde bij zijn aantreden in maart zeven stellingen. Hoog tijd om de eerste van deze stellingen – Verbouwen, niet bouwen – te testen. We zijn ervan overtuigd dat de meeste gebouwen voor de komende generaties er al staan, ze hoeven slechts te worden aangepast aan hun wensen. De opgave zou dus verbouwen moeten zijn, niet (nieuw)bouwen. Maar hoe handelen makers van ruimtelijk en economisch beleid als ze ook de lokale werkgelegenheid in het oog moeten houden? Kunnen initiatiefnemers van hergebruik van leegstaande panden rekenen op een meewerkende overheid of ondervinden ze juist weerstand bij de realisering van hun ideeën?

verbouwen niet bouwen gepsreksronde gemeenten_foto Judith Quax_lores

Er zijn vele visies over leegstand en herbestemming. Hoe pakken de verschillen in beleid en aanpak uit? Zijn alle lege kantoren al gevuld? Liggen er alweer plannen om de weilanden vol te bouwen? Om te peilen hoe de herbestemmingsopgave er voor staat nu de economie weer aantrekt, voert het H-team een inventarisatieronde langs diverse (sterk en minder sterk) groeiende én krimpende gemeenten in Nederland.

Analyse voor de toekomst
Op basis van door het CBS beschikbaar gestelde data hebben we alle Nederlandse gemeenten met elkaar vergeleken. Waar is de kantorenleegstand extreem? Waar de winkelleegstand? Waar staan veel woningen leeg? Om een interessante analyse voor de toekomst te maken, hebben we ook demografische cijfers erbij betrokken. Of een leegstaand pand in een krimp- of groeiregio ligt, is van invloed op de kansen voor herbestemming. We zijn op zoek gegaan naar gemeenten die op meer dan één vlak met hoge leegstand kampen in combinatie met een (prognose in) verloop in bevolkingssamenstelling.

Proposities Agenda Stad
Behalve vanuit deze statistische analyse hebben we ons georiënteerd op de propositie(s) die gemeenten en regio’s hebben gedaan voor de Agenda Stad. Een van de elf thema’s in de Agenda Stad is Stedelijke Transformatie. Enkele gemeenten willen zichzelf op dit thema onderscheiden en werken dit najaar mogelijk toe naar één of meerdere zogenoemde City Deals.

H-team op bezoek
De komende twee maanden gaan we een aantal gemeenten bezoeken om zowel de beleidsmakers als plaatselijke initiatiefnemers te bevragen. Benieuwd welke gemeenten dat zijn? Download hier een overzicht per gemeente met een indruk van de leegstand in recente peiljaren in drie categorieën: kantoren, woningen en winkels. Omdat er nog geen meetgegevens zijn verzameld van maatschappelijk vastgoed blijft dit nog even buiten deze analyse. We hopen een beter beeld te krijgen van de leegstand in deze categorie tijdens onze bezoeken. Maar vooral ook te ontdekken wat wordt gedaan om de leegstand op beeldbepalende plekken weg te werken met waardevolle initiatieven en nieuwe (combinaties van) functies.

Heb jij een idee waar het H-team over zou moeten beschikken bij de gespreksronde of wil je ons helpen met kennis of voorbeelden? Neem dan contact met ons op!

Meer weten?
Bezoek regelmatig onze website voor updates over deze bezoeken. In januari 2016 worden de resultaten van de gespreksronden door Nederland bekendgemaakt op een landelijk congres over de praktijk van herbestemming dat het H-team organiseert samen met het Dutch Creative Residency Network.