Image Image Image Image Image Image Image Image Image

gebiedsontwikkeling

02 Okt

By

No Comments

Leren van de Gentse aanpak: hoe steun je tijdelijk initiatief?

02/10/2017 | By | No Comments

Door Teun van den Ende

Hoe behoud je de lokale kracht in processen van binnenstedelijke gebiedsontwikkeling? Met deze vraag ging het H-team op 5 september op onderzoek uit in Gent. Daar barst het namelijk van de tijdelijke initiatieven van lokale partijen waarmee gebieden in de stad op de kaart worden gezet.

De meest spraakmakende gebiedstransformatie in Gent is de Oude Dokken. Dit circa 25 hectare grote terrein is grotendeels in handen van het autonome gemeentebedrijf sogent. Tien jaar na de start van de planvorming is er nog weinig zichtbaar ontwikkeld. Wel is er veel voorbereidend werk verzet, waaronder de stabilisatie van de kaaien. Sogent heeft met de beheerder van de kanalen al vroeg in het proces een voetgangers- en fietsersbrug aangelegd. Hoogspanningsmasten die aan weerskanten van de dokken staan, komen onder de grond te liggen. Ook zijn kenmerkende havenkranen aan de kades teruggeplaatst. Een oude betoncentrale is behouden ter herinnering aan het industriële verleden. Welke herbestemming deze centrale moet krijgen, wordt onderzocht.

werkbezoek Gent_Hteam_Oude Dokken_1_kade en betoncentraleLerend proces
De route naar herontwikkeling is – mede door de vastgoedcrisis – een lerend proces geworden. De financiële doelstellingen zijn naar beneden bijgesteld. Waar de gemeente bij aanvang van het project een financiële plus toeschreef, is het nu vooral zaak dat de investeringen (in onder andere bodemsanering, aanleg van infrastructuur en nieuwe kademuren) worden gedekt uit de opbrengsten. Als beheervorm is gekozen voor een publiek-private samenwerking, waarbij sogent eigenaar blijft van de grond en recht van opstal geeft tijdens de voorbereiding en uitvoering van het plan. Inmiddels is er een kantoor gerealiseerd en de grond voor de aanleg van 400 woningen bouwrijp gemaakt. Sogent is begonnen met de bouw van een lagere school, een crèche en een wijksporthal.

Impuls aan de stad
Op termijn moeten ongeveer 1.500 nieuwe woningen in de Oude Dokken het woningtekort in Gent terugdringen. Er ligt een verplichting op om 20% sociale woningbouw en 20% betaalbare koopwoningen te realiseren. Daarnaast komen er kantoren, winkels, recreatie, cultuur en natuur. De uitbreiding van het openbaarvervoernetwerk, nieuwe fietsers- en voetgangersbruggen en hoogwaardige publieke ruimten zijn bedoeld om de gehele stad een impuls te geven. Om dit te financieren, heeft sogent verschillende subsidies aangesproken (onder andere uit EU-fondsen) om bottle necks weg te nemen, zoals de renovatie van de onstabiele kademuren. Voor de hoogspanningsleidingen en de bodemsanering betaalden andere overheden mee.

davExperimenteerdrift
De Oude Dokken vormt een gigantische kans om kwaliteit en nieuwe leefmilieus aan de stad toe te voegen. Daarom is de afgelopen 7 jaar flink geëxperimenteerd met verschillende tijdelijke initiatieven. Gentse inwoners en ondernemers hadden daarin een sleutelrol. Eén van de initiatieven is de organisatie DOK, die in de zomer een doorlopende programmering op het terrein verzorgde zoals concerten, rommelmarkten en filmavonden. Dankzij DOK groeide de Oude Dokken uit tot een kraamkamer voor cultureel ondernemerschap en een laboratorium voor culinaire, culturele en andere soorten talentontwikkeling. Maar DOK is niet de enige partij die tijd en energie stak in het experimenteren. Het initiatief Smoke & Dust richt zich vooral op creatieve ondernemers en muzikaal talent. Zij worden met kleine subsidies ondersteund uit een Fonds voor Tijdelijke Invullingen, met geld van de gemeente en ontwikkelende partijen. Ook omwonenden kunnen plekken in de Oude Dokken gebruiken. De architecte Sarah Melsens transformeerde een aantal grindbakken langs de kades tot white cubes. Hiermee ontstond een gedoogzone waar Gentenaren (buurt)feesten organiseren en naar hartenlust graffiti sprayen.

Vrije ruimte boven beleid
Voor tijdelijke initiatieven is in Gent geen apart broedplaatsenbeleid gemaakt, zoals bijvoorbeeld Amsterdam dat kent. De Stad Gent hanteert als strategie simpelweg het open staan voor en ruimte bieden aan initiatiefnemers. Vanuit verschillende tijdelijke invullingen groeide een ondernemersnetwerk dat sinds 8 maanden in de oude stadsbibliotheek in het centrum is gevestigd onder de naam NEST. Ook verscheen in het noordelijk deel van de Dokken de Bar Bricolage, een vrijplaats ontwikkeld door TOTUM waar je kunt relaxen, eten, drinken en dansen. Bar Bricolage sloot op 1 oktober de deuren. Gelukkig is TOTUM niet gebonden aan één plek in de stad. Het jaagt naar eigen zeggen continu naar wilde en ongeziene plekken in en rond Gent om (tijdelijk) neer te strijken.

Burgers bepalen beleid
Op 3 mei 2016 gaf de Europese Commissie groen licht voor de tweede fase van het internationale stedennetwerk REFILL dat zich richt op tijdelijke invullingen. Het mag geen toeval heten dat dit netwerk wordt gecoördineerd door de Stad Gent. Andere Europese steden, waaronder Amersfoort, leveren input aan dit netwerk. In het persbericht meldde burgemeester Daniel Termont: ‘Burgers bepalen steeds meer het beleid. Ze benadrukken de betrokkenheid van meerdere belanghebbenden in het beleid en de actieve en betekenisvolle rol die burgers hierin kunnen opnemen. De Gentenaar loopt over van de ideeën voor zijn stad. Het bestuur wil die goesting voor experiment en sociale innovatie aanwakkeren door initiatieven van tijdelijke invulling te ondersteunen.’

davMet deze opstelling tegenover tijdelijk gebruik neemt de Stad Gent een rol als voorloper in het behoud van dynamiek van tijdelijke initiatieven. Maar met de Oude Dokken heeft de stad dan ook goud in handen. Want wie wil er nou niet vertoeven aan het water op een stadsstrand waar van alles te beleven is? Inmiddels heeft de gemeente toegezegd dat er ook in de nieuwe plannen voor de wijk ruimte is voor een strand. Daarvoor is zelfs een deel van de geplande woningen uit het oorspronkelijke plan geschrapt, wat het financieel resultaat van de totale ontwikkeling verder onder druk zet.

Vruchtbare grond
Wat maakt de Oude Dokken nou tot zo’n vruchtbare plek om met tijdelijke interventies te experimenteren? Agnieszka Zajac van sogent is ervan overtuigd dat de gemeente het ondernemerschap vooruit heeft geholpen door zich open te stellen en transparant te zijn. Bovendien stelt de gemeente in de tijdelijke situaties een einddatum, wat ook duidelijkheid verschaft. Dat gaat niet ten koste van de energie en de investeringen van de ondernemers om zich een plek toe te eigenen. Maar dat hoeft met slim hergebruik van materialen in combinatie met interessante locaties ook niet veel geld te kosten.

Ten tweede speelt de aantrekkingskracht van de dokken zelf een belangrijke rol: een weidse publieke ruimte vlakbij de binnenstad met kilometers kade waarvan het industriële karakter deels in stand is gehouden. De Stad Gent en sogent hebben deze kwaliteit herkend en op enkele plekken hersteld met het terugbrengen van havenkranen en het behoud van de kenmerkende betoncentrale.

davTen derde geven de investeringen in de openbare ruimte een belangrijk signaal af dat er wat staat te gebeuren. De uitstraling van het gebied is al behoorlijk veranderd door het plaatsen van nieuwe betonnen kademuren voor de oude onstabiele kades. In Houtdok zijn daarentegen negentiende-eeuwse gemetselde bogen gerestaureerd om de cultuurhistorie van het dok recht te doen.

Spannend
Rest nog de vraag hoe het proces verloopt als de woningen en voorzieningen gerealiseerd worden. De kwaliteitsambities die de marktpartijen hebben beloofd in het aanloopproces zijn hoog, met name op het gebied van energetische duurzaamheid en warmtekoppelingen. Stedelijke ontwikkeling wordt in de praktijk ook gestuurd door de economische en politieke conjunctuur. Met gemeenteraadsverkiezingen op komst in 2018 is het de vraag of alle onderdelen met de geplande ambities doorgang vinden. Het wordt spannend of de belofte en alle voorinvesteringen over een jaar of tien zijn waargemaakt. Ga vooral kijken!

Onze conclusies na dit werkbezoek:

  1. Je doet het niet voor het project, je doet het voor de stad.
  2. Cultureel ondernemerschap en privaat ondernemerschap versterken elkaar.
  3. Ga op zoek naar (Europese) subsidies om onrendabele posten te dekken.
  4. De rolverdeling markt-overheid is duidelijk: de overheid bewaakt de lange termijn (openbare ruimte, infrastructuur, milieu, cultuur, programma) en de markt ontwikkelt de plots.
  5. Je hebt langdurig politieke en ambtelijke wil en doorzettingsvermogen nodig om door te gaan en vast te houden aan de ambitie.

Wakker worden in Den Haag

21/12/2016 | By | One Comment

Bart Cosijn leidde op 9 december de bijeenkomst “Context=Key, het geheim van goed herbestemmen” in het Haagse Kwadrant CS-Oost. Het H-team vroeg hem om een reflectie te schrijven.

“Nee, ik ga niet nog een keer mijn droom op een post-it schrijven, gemeente kom nu maar eerst eens met een plan!” Dit zei een deelnemer aan een participatief proces. In opdracht van de gemeenteraad hebben de ambtenaren in de betreffende stad veel bijeenkomsten georganiseerd om over de uitbreiding van het centrum te praten. Co-creatie bij ruimtelijke ontwikkelingen past erg bij de tijdgeest maar is niet zonder valkuilen.

De tijd dat de wethouder en de architect een jenever dronken en een stadsuitbreiding beklonken ligt ver achter ons. Gelukkig maar. We leven in een democratie en dat betekent dat we steeds opnieuw in gesprek gaan over welke kant het uit moet. Op veel plekken in Nederland schieten initiatieven uit de grond om samen aan de stad te werken. Bewoners die hun staat opnieuw willen inrichten. Mensen die een energiecoöperatie oprichten. Of een netwerk dat zich het lot van stedelijk gebied ingeklemd tussen een station en een uitvalsweg aantrekt.

Participatie nieuwe stijl

Bij veel van deze processen zijn er grote verschillen in kennis over de materie, in zeggenschap, in de beschikking over middelen en in houding. Iemand die graag iets met een leeg gebouw wil doen, maar om onduidelijke redenen geen contact kan krijgen met de eigenaar. Bewoners die er achter komen dat hun huizen plaats moeten maken voor een nieuw stadspark. Twee voorbeelden waarbij transparantie erg belangrijk is, wil je er toch samen uitkomen. Door open te zijn over wat de intenties en plannen zijn, creëer je een gelijk speelveld voor zeer uiteenlopende betrokkenen, professionele en niet professionele mensen of organisaties.

Waar ik als moderator altijd erg blij om ben, is als het lukt om mensen zich in elkaars leefwereld te laten verdiepen. En dat is voor mij echt iets anders dan het samen eens worden. Een bewoner, een architect of een belegger kunnen heel verschillend naar een leeg kantoorgebouw kijken, ze zien simpelweg iets anders. Bijvoorbeeld: verloedering in de buurt, een ontwerpopgave of een rendementsrisico. Wat kan er gebeuren op het moment dat deze mensen in gesprek gaan? Soms niks, soms hebben ze een beleefd gesprekje en soms starten ze samen een prachtig project.

Excursie langs het ministerie van Buitenlandse zaken

Excursie langs het ministerie van Buitenlandse zaken

Wandelgebied

Haagse Bodem en het H-team brachten op 9 december 80 mensen bij elkaar die van harte bereid waren naar elkaar te luisteren en in gesprek te gaan. Plaats van handeling én onderzoek: Haagse Kwadrant CS-Oost. Het scheppen van goede condities voor dialoog is van niet te onderschatten belang. En let wel, een dialoog bestaat niet alleen maar uit behoedzaam aftasten. Als niemand zijn agenda op tafel legt, of soms zijn of haar gevoel laat spreken, is er weinig te leren.

De middag begon met een verhaal van rijksbouwmeester Floris Alkemade. ‘Investeer in de openbare ruimte,’ was zijn boodschap. Hij schetste hoe je meer en aangenamer wandelgebied zou kunnen scheppen rond de gebouwen in dit kwadrant ten noordoosten van het Centraal Station in Den Haag. Na een verdiepend gesprek met drie ervaringsdeskundigen maakten de deelnemers een inspirerende wandeling door het kwadrant: een fascinerende plek met aan alle kanten gebouwen, infrastructuur, doorkijkjes en mensen die zich naar hun bestemming snellen.

Nieuwe kennis

Terug in het bruggebouw over de Utrechtse Baan (A12) verdeelden de deelnemers zich in groepen en gebruikten hun observaties en ideeën voor een uur stevige discussie. Door elkaars vooronderstellingen tegen het licht te houden werd ‘nieuwe kennis geboren’, zoals Socrates het noemde. Aan het eind van de bijeenkomst hingen zes concrete plannen aan het raam, met op de achtergrond een ondergaande winterzon. De sequentie was vruchtbaar: via opdoen van inspiratie, eigen ervaringen, samen onderzoeken en tot slot het delen van nieuwe inzichten.

Ik vond het erg inspirerend om het Haagse Kwadrant CS-Oost te ontdekken en vanuit mijn rol als moderator bij te dragen aan het scheppen van de condities voor een zinnig gesprek. Ik ben erg benieuwd welke ideeën er straks vorm krijgen. Dromen is fijn maar zonder plan wordt je niet wakker.

Kwalitatieve gebiedsontwikkeling als strategisch middel om de stad te verbeteren

07/12/2016 | By | No Comments

– interview met H-teamlid Carolien Ligtenberg over de tweede werksessie met het CRa –

Op 2 november had het H-team zijn tweede werksessie met een nieuw College van Rijksadviseurs (CRa) in Villa Augustus in Dordrecht. Deze keer stond kwalitatieve gebiedstransformatie centraal: hoe wordt kwaliteit geborgd in het herbestemmingsvraagstuk? “Herontwikkeling van gebieden is de mooiste en beste kans om potentierijke plekken te creëren,” aldus H-teamlid Carolien Ligtenberg. Samen met Maarten van Tuijl bereidde zij de sessie voor.

De financieel-economische crisis ligt achter ons, was één van de highlights in de Troonrede die afgelopen september werd uitgesproken. De economie groeit, de koopkracht en de woonmarkt trekken weer aan. Ook marktpartijen pikken nu de herbestemming van leegstaande panden op. “Maar die leggen de nadruk vaak op kwantiteit en kortetermijnwinst,” vertelt Carolien. “Hiermee wordt het aanbod eenzijdiger en niet duurzaam, ontbreekt veelal aanpak op gebiedsniveau en worden functies verdreven die de leefbaarheid juist ten goede komen. Bovendien blijkt de herbestemming van erfgoed vaak te ingewikkeld.” Hoe kan kwaliteit hier beter worden geborgd? Hoe moet hierop worden gestuurd? En wat is daar voor nodig? Daarover wilde het H-team met het CRa in gesprek.

Kwaliteitsfactoren
Maar hoe definieer je kwaliteit? Carolien: “Dat kun je doen aan de hand van een aantal factoren. Het gaat om duurzaamheid: een gebied moet sociaal, economisch en fysiek tijdsbestendig zijn zodat het aantrekkelijk blijft voor de omgeving. Het gaat om samenhang. Hoe zorg je voor een op elkaar afgestemd geheel dat ook als zodanig wordt herkend? Het gaat om de maatschappelijke meerwaarde van een plek, en hoe er wordt omgegaan met de openbare ruimte. En ook de factor tijd is belangrijk: een geleidelijke transformatie heeft veel voordelen. Het project kan dan letterlijk en figuurlijk groeien en inspelen op de belangen van de plek, het gebruik en de gebruikers. Geleidelijke kwalitatieve gebiedsontwikkeling met meerdere partners kan een strategisch middel zijn om de stad te verbeteren en waardevol te maken. Het is belangrijk te sturen vanuit de kracht van het gebied. De verschillende partijen in een gebied hebben verschillende – soms tegenstrijdige – belangen. Kwaliteit heeft ook te maken met het verzekeren van die belangen. Voor al deze kwaliteitsfactoren moeten kaders worden gesteld. Daar heeft de overheid een cruciale rol.”

Regiemodellen
Die rol wordt nog te weinig genomen, vindt het H-team. Voorheen waren de rollen duidelijk. De overheid had de regie en zorgde er voor dat de gebouwde omgeving fysiek veilig was. Daarnaast was er een kleine groep stakeholders, zoals woningbouwverenigingen, ontwikkelaars en adviseurs. Tegenwoordig zijn er veel meer partijen bij een omgeving betrokken, terwijl de overheid zich steeds meer terugtrekt. “Bij het sturen op kwaliteit bij gebiedstransformatie is het belangrijk dat één (samengestelde) partij de regie voert. Dat hoeft niet per se de overheid te zijn, maar het moet wel helder zijn wie dan wel. Die vraag wordt nog niet vaak genoeg gesteld, terwijl alle partijen daar belang bij hebben,” aldus Carolien. “Er zijn drie varianten om de regie te voeren. Het kan de projectontwikkelaar-belegger zijn die er baat bij heeft dat zijn eigendom duurzaam wordt ingezet. Het kan een combinatie van verschillende partijen zijn zoals bijvoorbeeld bij de NDSM-werf, waar de gemeente, de ontwikkelaar en de gebruikers gezamenlijk een stichting hebben opgezet die de regie voerde bij de ontwikkeling van het gebied. En het kan de overheid zijn in samenwerking met de stakeholders. In alle gevallen is samenwerking het sleutelwoord. Langdurige betrokkenheid van alle partijen is van belang bij succesvolle herbestemming.”

“Buiten nieuwbouwen in een open veld is wel het gemakkelijkst en snelst te doen, maar het levert het minste op.”

Succesvolle gebiedstransformaties
In de eerste werksessie met het CRa ging het H-team in op de kansen van binnenstedelijke leegstand en hoe die beter te benutten. Deze keer werd ingezoomd op vier voorbeelden van succesvolle kwalitatieve gebiedstransformatie. De Kleefse Waard in Arnhem, waar eigenaar SchipperBosch het oude AkzoNobel-terrein transformeerde tot een duurzaam innovatief bedrijventerrein. Hier speelde de gemeente een faciliterende rol. De NDSM-werf, waar de gezamenlijke stichting de regie voerde om een plek te creëren voor kunst en cultuur. Het Brussels Wijkcontact: hier werkte het hoofdstedelijk gewest en gemeenten samen met de inwoners aan de verbetering van een aantal wijken. En tot slot de AG Vespa in Antwerpen, met een autonoom gemeentebedrijf als regievoerder voor het ontwikkelen van projecten die niet door de markt werden opgepakt. Carolien: “Ons appèl aan het CRa was om beter te formuleren hoe op kwalitatieve gebiedsontwikkeling kan worden gestuurd. Herontwikkeling is de mooiste en beste kans om potentierijke plekken te creëren. Het gaat vaak om betekenisvolle plekken met een geschiedenis. Buiten nieuwbouwen in een open veld is wel het gemakkelijkst en snelst te doen, maar het levert het minste op. Ik vergelijk het wel eens met fast food: een kwalitatief slecht product dat geen enkele voedingswaarde heeft, maar wel veel gegeten en geproduceerd wordt.”

Nieuw CRa
Vanaf 31 augustus heeft het CRa een nieuwe samenstelling. Naast Rijksbouwmeester Floris Alkemade, die vorig jaar aantrad, zijn landschapsarchitect Berno Strootman en architect stedenbouwkundige Daan Zandbelt benoemd als Rijksadviseurs voor Fysieke Leefomgeving. Het was de eerste keer dat het H-team het CRa in deze setting ontmoette. Carolien: “Dit nieuwe college komt op een kantelpunt in het herbestemmingsvraagstuk. De crisis is net voorbij en er wordt veel meer geld in herontwikkeling gestoken. Het CRa ziet de meerwaarde van kwalitatieve gebiedsontwikkeling. Deze sessie heeft bijgedragen aan het inzicht in hoe we dit kunnen aanpakken. Eerste stap is nu om helder te formuleren dat het streven naar kwaliteit een opgave is, en dat de overheid daarin een rol heeft die zij actief moet invullen. Het is belangrijk dat dit op de agenda van het CRa wordt gezet. Het H-team ziet het als taak kwalitatieve herbestemming in de praktijk aan te jagen.”

Carolien Ligtenberg is naast H-team-lid, architect en oprichter van Bureau ZWIRT, teamlid van Nederlandwordtanders, bestuurlid van Refill en de NDSM-werf en trekker van het project Young Innovators van het CRa.

Een duurzame aanpak van leegstand

13/05/2016 | By | No Comments

– interview met H-teamlid Maarten van Tuijl –

Leegstaand vastgoed is in Nederland goed in beeld gebracht. Het CBS houdt al jaren de cijfers bij van de leegstand van kantoren, winkels en woningen per gemeente. Maar over leegstand in relatie met demografische gegevens is minder bekend. “Terwijl leegstand in een groeigemeente om een andere aanpak vraagt dan in een gebied met krimp,” aldus H-teamlid Maarten van Tuijl. Om meer grip te krijgen op de leegstandsopgave maakte hij een aantal kaarten. Een gesprek over de spanning tussen leegstand en demografie. Wat betekent dit voor de omgeving?

2016-01-29 KAART3 corrected

kaart I: verschillende typen leegstand

Er zijn 8 miljoen gebouwen in Nederland. Hiervan staan er 320.000 leeg (4%). Op kaart I (hierboven) worden de verschillende typen leegstand verbeeld: per gemeente is het percentage leegstand te zien ten opzichte van de totale gebouwenvoorraad. In vervolg hierop ontwikkelde Maarten vanuit het H-team kaart II (hieronder). De verschillende typen leegstand zijn hier bij elkaar opgeteld, zodat de gemiddelde leegstand per gemeente duidelijk wordt. Hierdoor worden de door hem genoemde ‘brandhaarden van leegstand’ zichtbaar. “De gemeente Kerkrade is zo’n brandhaard. Daar staat maar liefst 28% van de kantoren en 22% van de winkels leeg. Of de gemeente Sluis in Zeeland: 23% van de kantoren staat leeg en – heel opmerkelijk – 20% van de woningen. In deze gemeenten neemt het aantal inwoners af. Maar ook groeiende gemeenten zoals Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht kampen met veel leegstand. Beide uitersten vragen om een andere aanpak. Een groeigemeente biedt veel kansen voor transformatie, terwijl in een krimpgemeente sloop ook wenselijk kan zijn.”

2016-05-12_KAART3-gemiddeld

kaart II: gemiddelde leegstand per gemeente

Leefbaarheid
Kernvraag is hoe we ervoor zorgen dat een stad of gebied een aangename plek blijft om te wonen. “In een krimpgemeente is het meestal niet haalbaar om al het leegstaand vastgoed te laten staan en van een nieuwe bestemming te voorzien. Leegstaande gebouwen brengen ook veel kosten met zich mee. Er kan dan bijvoorbeeld worden gekozen voor vergroening. Maar hoe wordt dat gefinancierd? Dat zijn dilemma’s waar deze gemeenten zich voor gesteld zien,” vertelt Maarten. “In een groeigemeente daarentegen is veel behoefte aan woningen. Maar als er alleen maar naar woningen wordt getransformeerd, krijg je allemaal Vinex-wijken middenin de stad. Je moet vermijden dat alle andere functies naar de randen van een stad worden verbannen. Daarom is het noodzakelijk niet alles aan de markt over te laten. Als geld het enige argument is, komt dat de leefbaarheid niet ten goede.”

“Het is belangrijk locaties voor nieuwbouw verstandig te kiezen”

Uitdaging
Maarten ontwikkelde kaart III (hieronder) om de extreme leegstand in demografische context te zien. “Hier zie je dat krimp zich voornamelijk afspeelt aan de randen van Nederland, en groei plaatsvindt in het midden rondom de steden. Dat is op zich een logische tendens. Maar het is een uitdaging daar op een toekomstbestendige en duurzame manier mee om te gaan,” zegt Maarten. “We moeten niet weer dezelfde fout maken als voorheen en alle weilanden vol gaan bouwen.” Volgens cijfers van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) is de behoefte aan woningen zo groot dat die nooit kan worden ondervangen door herbestemming. Hoe kan aan die behoefte worden tegemoetgekomen? Maarten: “Zoals het EIB graag ziet dat er weer gebouwd wordt in Nederland, zo ziet het H-team natuurlijk graag dat bestaand vastgoed wordt herbestemd. En er kán een hoop vastgoed worden herbestemd, maar dat geldt niet voor alle leegstaande gebouwen. De oplossing ligt ergens in het midden. Het is vooral belangrijk de locaties voor deze nieuwbouw verstandig te kiezen.”

kaart III: leegstand in demografische context

kaart III: leegstand in demografische context

Creatieve oplossingen
De Rijksoverheid heeft hier een belangrijke rol, vindt Maarten. “Er zijn zaken die je niet aan gemeenten moet overlaten. Dat zijn concurrenten van elkaar; daar zitten te veel tegenstrijdige belangen. Elk dorp wil wel een eigen bedrijventerrein of rekent zich rijk met de voorspelde woningbehoefte van zijn buurgemeente! Maar met wat voor soort land zadelen we onze kinderen straks dan op? Het belang van duurzame gebiedsontwikkeling en het streven naar compacte steden overschrijdt individuele gemeentebelangen en zelfs die van de provincies. Daarom moet er op rijksniveau worden besloten over geschikte groeilocaties in Nederland. Om duurzaam te herbestemmen moet er onderscheid worden gemaakt tussen leegstand in gebieden met demografische groei en leegstand in gebieden met krimp. Als het gaat om groei, dan moet herbestemming van bestaand vastgoed voorrang krijgen. En moet er toch worden nieuwgebouwd: houd de stad dan zo compact mogelijk door bestaande wijken te verdichten en eventuele uitbreidingslocaties weloverwogen te kiezen. Het gaat over kwaliteit: over de mensen, niet over de stenen. Overigens zie ik daar ook een belangrijke rol voor ontwerpers en architecten. Die kunnen daar een bijdrage aan leveren met hun vermogen om voor complexe opgaven met creatieve en kwalitatieve oplossingen te komen.”

De komende maand verschijnen er twee blogs van Maarten van Tuijl: één over de aanpak van leegstand in krimpgemeente Kerkrade, en één over de aanpak van leegstand in groeigemeente Amsterdam.

Maarten van Tuijl (1972) is oprichter van temp.architecture, initiatiefnemer van Panorama West en Urbact Lead Expert. Samen met Tom Bergevoet schreef hij twee boeken De flexibele stad en The flexible city.

Op 23 juni 2016 organiseert Maarten met het H-team de debatavond ‘Sustainable solutions for re-use’ in Pakhuis de Zwijger, Amsterdam – open de link voor meer info en (kosteloos) aanmelden.

Van de gebaande paden af

18/04/2016 | By | No Comments

– Een interview met H-teamlid Willemijn de Boer over de koers van het H-team –

Het H-team maakte in 2015 een vliegende start met de organisatie van drie enerverende bijeenkomsten. Uiteenlopende partijen waren daarbij aanwezig. Veel mensen dachten mee over de knelpunten van herbestemming en gebiedsontwikkeling. “Het afgelopen jaar is bevestigd dat het H-team als verbindende factor een rol van betekenis heeft,” vertelt H-teamlid Willemijn de Boer. “Er blijkt vooral behoefte te zijn aan sectoroverstijgende koppelingen, nieuwe kennis en hands on tools. De kwaliteit van elke herbestemming bepaalt uiteindelijk ook de kwaliteit van onze leefomgeving. Hiermee gaan wij het komende jaar aan de slag.”

Het H-team wil dat herbestemmen de gewoonste zaak van de wereld wordt. “Nu de economie weer aantrekt, komt herbestemming onder druk te staan,” aldus Willemijn de Boer. “De bouwlust neemt weer toe: nieuwbouw lonkt als snelle en ‘goedkope’ oplossing voor maatschappelijke problemen. Het is belangrijk om de kwaliteit in het oog te houden, te leren van het verleden en van elkaar. Niet bouwen maar verbouwen is de nieuwe uitdaging. We moeten van de gebaande paden af. Een cultuuromslag is daarom noodzakelijk. Het bevorderen van die omslag ligt ten grondslag aan al onze activiteiten.”

Toren van Babel
“Er zijn heel veel verschillende partijen die een rol spelen bij herbestemming. Denk aan overheden, beleggers, ontwikkelaars, bouwers, bewoners. Al die mensen moeten elkaar begrijpen en samenwerken. Frank Strolenberg van de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed (RCE) verwoordde dit als ‘het ontmantelen van de Toren van Babel.’ Dat vond ik wel een mooie vergelijking. Alle partijen spreken een eigen taal en hebben een ander belang. Daarom is het zo belangrijk dat we buiten de eigen kaders durven te denken en te handelen.”

Kennis verspreiden
Het H-team ziet het als taak om kennis te verspreiden over herbestemming in gebiedsopgaven. Willemijn: “Het gaat erom dat Nederland een mooi land blijft. Herbestemmen en transformeren zijn hierbij waardevolle instrumenten. Herbestemming heeft invloed op het omringende gebied en andersom. Kennis daarover is van belang voor alle belanghebbenden. Overheden moeten communiceren met ontwikkelaars en bouwers, die op hun beurt moeten weten wat wel en niet mogelijk is. En dan zijn er natuurlijk diverse lokale partijen zoals broedplaatsen of bewoners. Ontwikkeling van gebiedstransformaties gaat gepaard met complexe processen. In hoeverre kunnen en moeten overheden sturen? Wat is de rol van al die verschillende partijen? Om goede beslissingen te kunnen nemen, is kennis van zaken nodig.”

Het gaat erom dat Nederland een mooi land blijft.

Interdisciplinair verbinden
Een andere opgave die het H-team zich heeft gesteld, is het leggen van interdisciplinaire verbindingen. “Herbestemmen gaat over het verbinden van functies, zoals wonen, werken en de nieuwe vormen van economie. Maar ook van sectoren, en van markt en overheid. Lokale partijen worden vaak als belemmerende factoren gezien. Maar deze kunnen juist een cruciale bijdrage leveren aan herontwikkeling. Erfgoedwaarde, ook zo’n factor. Als je alleen naar wetten en regeltjes kijkt, dan lijkt er soms inderdaad weinig mogelijk. We moeten dus gaan kijken in kansen. Door dwarsverbindingen te leggen en verschillende disciplines bij het herbestemmingsvraagstuk te betrekken, kan het H-team daar een bijdrage aan leveren.”

Samenwerkingen
Het H-team fungeert als team van scouts voor het College van Rijksadviseurs (CRa). Het CRa bestaat uit de Rijksbouwmeester, de Rijksadviseur Landschap en Water en de Rijksadviseur Infrastructuur en Stad. In september 2015 is Floris Alkemade aangesteld als Rijksbouwmeester. “Hij ziet transformatie nadrukkelijk als een stedenbouwkundige opgave. De koers van het H-team sluit daar goed op aan. Na de zomer worden de twee andere adviseurs vervangen. Aan ons de uitdaging herbestemming en transformatie ook bij hen op het netvlies te krijgen,” aldus Willemijn. “Naast het CRa werken we samen met de RCE. In januari organiseerden we met hen en het Dutch Creative Residency Network de bijeenkomst The Power of Hubs, een meet-up in het kader van herbestemmen en gebiedstransformatie. Verder hebben we regelmatig overleg met het Expertteam Transformatie van het Ministerie van BZK, dat ook bijdroeg aan The Power of Hubs. Ook de VNG en de RVB betrekken we bij onze werkzaamheden.”

Agenda
Welke concrete acties heeft het H-team dit jaar op de agenda? “We hebben een aantal werksessies met het CRa en organiseren denktankgesprekken en werkbezoeken om kennis uit te wisselen en actuele ontwikkelingen te bespreken. Verder organiseren we weer een aantal interactieve bijeenkomsten. De eerstkomende is op donderdag 23 juni. Dan vindt het debat The Flexible City – sustainable solutions for reuse plaats in Pakhuis De Zwijger. En natuurlijk zijn we aanwezig bij relevante evenementen, zoals de Week van het Lege Gebouw in Amsterdam van 19 t/m 23 mei. Daar willen wij een koppeling maken tussen frisse ideeën van studenten en de vastgoedmarkt. Jonge mensen hebben die benodigde cultuuromslag vaak al gemaakt: het zou daarom heel mooi zijn als het H-team deze studenten een platform kan bieden.”

Willemijn de Boer (1978) is directeur van ANNA Vastgoed & Cultuur en initiatiefnemer van Haagse Bodem.

Industrieel erfgoed als aanjager van gebiedsontwikkeling

23/05/2015 | By | No Comments

H-teamlid Maarten van Tuyl neemt donderdag 4 juni deel aan de Inspiratiebijeenkomst Industrieel erfgoed als aanjager van gebiedsontwikkeling op de Provada.

Oude fabriekshallen, loodsen, en vooroorlogse kantoren bepalen vaak de sfeer van gebieden en helpen mee om het gebied onderscheidend te maken. Welke gebouwen zijn geschikt voor herontwikkeling, en hoe kan authenticiteit ook in nieuwe ontwikkelingen op basis van deze kenmerken worden meegenomen? Over deze vraag gaan vier vastgoeddeskundigen met elkaar in discussie. Aan de aftrap vertelt Maarten van Tuyl meer over de voornemens en stellingname van het nieuwe H-team. Vervolgens neemt hij als architect en stedenbouwkundige vanuit zijn ervaringen met de herwaardering en revitalisering van leegstaande gebouwen deel aan het debat.

De Loods - december 2013

Andere sprekers zijn Loek Sijbers (directeur Cultuurbouw), Sylvia Pijnenborg (BOEi), en Martijn Bakker (ontwikkelaar bij Lingotto). Bert Krikken van 4theCity leidt de discussie.

locatie: Provada, Amsterdam RAI
tijd: 4 juni 13:30 – 14:30 uur

Lees hier meer over de deelnemers.