Image Image Image Image Image Image Image Image Image

Blog

Het onderbuikgevoel

15/06/2015 | By | No Comments

“Wie had dat ooit kunnen denken: de vreselijke kantorenzone rondom station Sloterdijk, waar het altijd lijkt te regenen, is hip aan het worden” – Felix Rottenberg, Het Parool, 6 juni 2015

Het lege kantoorpand ‘La Cascade’ vormde van 4 t/m 8 juni het onderwerp van de derde editie van de Week van het Lege gebouw. In de afsluitende paneldiscussie werd duidelijk dat de 50 deelnemende studenten niet alleen opvallende nieuwe ideeën voor herbestemming hadden bedacht, ze keerden zich daarmee ook tegen de ‘spreadsheet-logica’ van de vastgoedsector. Het percentage leegstand op Sloterdijk ligt boven de 20%. De studenten voelden zich daardoor uitgedaagd het gebouw in kwestie maar ook de omgeving te activeren. Maar tijdens de week werd duidelijk dat vastgoedeigenaren de problemen met de leefomgeving rondom hun eigendom niet als hún probleem zien.

De gemeente geeft aan dat er op Sloterdijk in de nabije toekomst aan de urgente vraag naar woningen in de stad gehoor gegeven worden. Maar omdat er vooralsnog weinig van deze plannen te zien is, kwam bij de deelnemende studenten de vraag op waarom er niet ook nú al gewerkt wordt om de omgeving te verlevendigen en aantrekkelijker te maken. Eén van de studenten sprak vanuit het onderbuikgevoel de eigenaar van het gebouw direct aan: “Zou het nou niet veel beter voelen als je met zo’n leeg pand aan de slag gaat in plaats van het leeg te laten staan?”

Op herbestemming van lege kantoren tot hotels is de afgelopen al flink geoefend. Door recente projecten (horeca / clubs / werkplaatsen voor creatieve industrie) ontstaat de indruk dat Sloterdijk weleens hip zou kunnen worden, merkt Felix Rottenberg op in Het Parool. Maar hoe komt ‘hip Sloterdijk’ dan tot stand? Plannen voor Sloterdijk laten zien dat op de locaties van lege kantoren grootschalige woningbouw wordt geprojecteerd. Van studentencomplexen en kleine huurwoningen tot (luxe) appartementen, Sloterdijk mag flink op de schop. Hoeveel daarvan zal er in de bestaande voorraad worden gerealiseerd?

De vraag is of het lukt met de transformatie van de afzonderlijke gebouwen de leefomgeving een kwalitatieve impuls te geven. Investeerders en de gemeente Amsterdam zouden beslist zorgvuldiger om mogen gaan met de inpassing van infrastructuur en het groen. De openbare ruimte in Sloterdijk is bij de aanleg slordig en zonder gevoel ontworpen. Dat kan én moet, als de wijk een nieuw en gemengder profiel krijgt, een stuk beter.

The Dam, Amsterdam Sloterdijk

The Dam, voorbeeld van een leegstaand kantoor op Amsterdam Sloterdijk

Bierviltjes PROVADA

Bierviltjes die bezoekers op de PROVADA uitdaagden na te denken over leegstand

Deels parallel aan de Week van het Lege gebouw vond even verderop in de RAI de jaarlijkse PROVADA vastgoedbeurs plaats. Een ‘hot topic’ was hoe de vraag naar woningen in de grote steden beantwoord gaat worden. Op de PROVADA deelde het H-team bierviltjes uit met rekensommetjes erop. Een voorbeeld: In Amsterdam is in 2014 slechts 22% van de woningbehoefte (1129 woningen) in leegstaand vastgoed gerealiseerd. En dat terwijl in Amsterdam 1,3 miljoen vierkante meter kantoren leeg staat en herbestemd zou kunnen worden. Wat vinden eigenaren en beleggers hier eigenlijk van? Zou een evenwichtiger inrichting van de stad, waarin bijvoorbeeld aandacht is voor groen en voetgangersroutes niet een gunstiger klimaat kunnen creëren voor de toekomst hun vastgoed? Kan de kwaliteit van de leefomgeving als graadmeter gelden in plaats van winstmarges van beleggers of aandeelhouders?

In Nieuwegein, waar de kantoortransformatie stevig wordt aangepakt, zijn het niet alleen de gemeente en woningcorporaties die de leegstand te lijf gaan, ook bewoners staan in de rij om in de tot appartementen verbouwde kantoren te trekken. De vraag naar kwalitatief goede woningen voor een goede prijs is enorm, het maakt veel bewoners dan niet zoveel uit dat in een voormalig kantoor wonen.

De studenten die driftig studeerden op ‘het lege gebouw’ weten ondertussen hoe de vastgoedsector in elkaar zit. Het excel-sheet met fictieve boekwaarden wordt nog veelvuldig uit de prullenbak gevist als er opeens een investeerder langs komt met een zak duiten. Zolang die niet langskomt, gebeurt er niets. En of dat nou goed voelt of niet, het draait toch om de centen. Kom op zeg.

door: Teun van den Ende, H-team

> Lees meer:

www.weekvanhetlegegebouw.nl
– Wiesman, A., ‘Hoe transformeer ik een doorsnee kantoorgebouw?’, Platform VOER, 8 juni 2015
– Wiesman, A., ‘Vastgoedlogica clasht met ideeën nieuwe generatie’, Platform VOER, 15 juni 2015
– Hendriksma, M., ‘Waarom kantoortuinen de toekomst zijn’, Vrij Nederland, 2 juni 2015 (o.a. over de aanpak van lege kantoren in Nieuwegein)

Geachte gedeputeerde,

10/05/2015 | By | No Comments

Van harte gefeliciteerd met uw mooie nieuwe baan! U zit net op uw plek, met een belangrijke portefeuille als ruimtelijk ordening, waarin de provincie een sleutelrol speelt. Het pluche voelt nog vers onder de billen. Naast onze fascinatie voor ruimtelijke ordening, gebouwen en gebieden, hebben we nog iets gemeen. Als nieuw herbestemmingsteam zijn we ook nog maar net begonnen. Een goed moment om eens kennis te maken.

Wij zetten ons in om het herbestemmen van bestaand, leegstaand vastgoed normaal te maken. Herbestemmen als eerste optie wanneer er behoefte is aan ruimte voor wonen, werken en andere functies. Dit vraagt een belangrijke cultuurverandering aangezien we sinds de Tweede Wereldoorlog, genoodzaakt door bevolkingsgroei, een traditie hebben opgebouwd van het omtoveren van weilanden in stedelijke gebieden. We zijn daar heel goed in geworden. Maar we zijn dit ook steeds meer gaan doen om geld mee te verdienen in plaats van om groei te accommoderen. Dat is een beetje zonde: onze groene ruimte opofferen terwijl er in de stad nog ruimte genoeg te vinden is in de gebouwen die er al staan.

H-team blog HvdW

Daar kunt u het verschil maken. Transformeren van gebouwen is lastig wanneer het overaanbod door nieuwbouw blijft groeien. Het is namelijk beter dweilen als iemand de kraan probeert dicht te draaien… En die kraan, die heeft u binnen handbereik. U kunt als provinciebestuurder dus een belangrijke bijdrage leveren aan het herbestemmen van leegstaand vastgoed. De provincie is niet in de eerste plaats een partij waar het gaat om gebouwen. Natuurlijk kunt u daar een kleine bijdrage aan leveren via wat expertteams, kennisuitwisseling en af en toe een beetje handgeld om lastige processen op gang te krijgen. Daar zit echter niet uw grootste meerwaarde bij herbestemmen. Die zit bij de kraan.

Het is voor veel gemeenten lastig om te komen tot een goede inhoudelijke visie. Zij zijn namelijk naast lokaal marktmeester via hun planologische rol, ook marktspeler. In het maken van plannen overschrijden bestuurders nog regelmatig de realistische behoefte aan vastgoed. Om het op papier kloppend te maken, omarmen gemeenten elkaar vervolgens door bijvoorbeeld te kiezen voor de hoogste groeiprognose, of het sluiten van een compromis waar in één stadsregio opeens twaalf knooppunt-ontwikkelgebieden blijken te liggen. Elke wethouder gaat vervolgens met zijn plannen onder de arm tevreden naar de gemeenteraad. Maar zijn de plannen houdbaar? Nee.

De provincie zal hier veel meer dan in het verleden de rol van strenge bovenmeester moeten spelen. Door een taakstellende opgave in het schrappen van het overschot aan plannen (zowel zacht als al bestemd) mee te geven aan de gemeenten en regio, kunnen de gemeenten hierbinnen tot een goede inhoudelijke visie komen op de toplocaties, herontwikkelgebieden, etc. Voor nieuwe bestemmingsplannen is de verplichte Ladder voor duurzame verstedelijking al aan de orde en een reden om dit goed te doen. De provincie Utrecht ontwikkelt momenteel kennis en ervaring met een aanpak waarbij harde plancapaciteit van kantoren wordt wegbestemd. De urgentie wordt steeds meer gezien, in de meeste provincies mag er nog een tandje bij.

U kunt het herbestemmen van vastgoed en gebieden goed op weg helpen. Daar gaan we graag met u over in gesprek!

Hilco van der Wal, H-team lid en adviseur/procesmanager bij APPM

Doe mij maar leegstand

23/04/2015 | By | No Comments

Den Haag – Na afloop van de talkshow tijdens het Ruimtekoers! Festival in Arnhem kwam een mevrouw op me af. Het kon haar gestolen worden: binnenstedelijke verdichting, kwaliteitsimpulsen voor het centrum, bouwen voor de vraag en alle mooie kreten die die avond nog meer gebezigd waren. ‘Doe mij maar leegstand’. 

Daar moest ik meer van weten… – lees verder op de site van Cobouw

Momentum voor een rijksherbestemmer

02/04/2015 | By | No Comments

Herbestemmen is het nieuwe bouwen. De gebouwen van morgen en van overmorgen staan er al, daar is praktisch iedereen het over eens. Alleen staan ze nog te vaak leeg. Gezocht: een rijksherbestemmer.

Twee bijeenkomsten in de tweede helft van maart markeerden het momentum: rijksbouwmeester Frits van Dongen nam afscheid en het oude H-team maakte plaats voor het nieuwe Herbestemmingsteam (H-team). Bij beide gelegenheden sprak minister Stef Blok van Wonen en Rijksdienst. Hij wil ‘blijven duwen’ en kijken ‘waar ik wetgeving kan aanpassen’ ten gunste van herbestemming. ‘Maak vooral heel veel lawaai’, zei hij tegen de verse H-teamleden.

Dit jaar heeft de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed de 865ste subsidie verstrekt voor onderzoek naar herbestemming van een gebouw, meldde directeur Cees van ’t Veen op de laatste bijeenkomst. Twee derde van die plannen is al in uitvoering of er zal serieus op worden ingezet.

Een ander gegeven: Per jaar zal de komende decennia slechts een half procent van de gebouwenvoorraad als nieuwbouw worden toegevoegd. ‘Wie naar een luchtfoto van 2035 kijkt, zal praktisch hetzelfde zien als een foto anno nu. De primaire opgave is het bestaande, zeker in het licht van de dalende bevolkingsgroei en onze wens om zuinig om te springen met de ruimte’, aldus Duco Stadig, voorzitter van het oude H-team.
Ook de laatste rijksbouwmeester Frits van Dongen plaatste zijn periode in het teken van de groeiende leegstand en noodzaak tot herbestemming. ‘We zijn uitgebouwd’, was niet voor niets zijn slogan, al was deze wat ingekort (de toevoeging ‘voor de speculatie’ sneuvelde in de kranten). Van Dongen was lid van het H-team, een denktank met de trekken van een actiegroep bestaande uit ontwerpers, erfgoeddeskundigen en ontwikkelaars uit de wereld van commercie, erfgoed en corporaties. Dit team heeft de afgelopen vijf jaar gefungeerd als ‘Aanjagers van herbestemming’ (titel van het boek waarin zij terug- en vooruitblikken). Op voorzet van dit H-team onder leiding van oud-wethouder van Amsterdam, Duco Stadig, zijn de grootste wettelijke obstakels voor herbestemming weggehaald.

Debat in De Nieuwe Stad

Debat in De Nieuwe Stad, Amersfoort. foto: Joost Enkelaar.

De markt heeft, contre coeur maar toch, geaccepteerd dat de lege gebouwen moeten worden afgewaardeerd, dus financieel is er meer ruimte voor herbestemming.
Ontwerpers en architecten experimenteren al op grote en kleine schaal en eigentijdse ontwikkelaars vinden nieuwe constructies uit. Hier springt het nieuwe H-team gretig op in. De jonge professionals uit de wereld van ontwerp en ontwikkeling willen laten zien wat er al aan ideeën, kennis en gebouwen voorhanden is. Zij willen verbinden, interdisciplinair werken en modereren.

‘Herbestemming is niet nieuw’, zei minister Blok bij de overdracht naar het nieuwe H-team, ‘maar wel nieuw is dat ik als minister een grote bijdrage lever aan leegstaand vastgoed’. Het Rijk zoekt ook al naar een rijksbouwmeester met karakteristieke herbestemmingstrekken. In het profiel van de nieuwe rijksbouwmeester schrijft het Rijk dat: ‘In de komende jaren weinig nieuwbouw van rijkszijde zal worden gerealiseerd. Het zwaartepunt van de opgave voor de nieuwe rijksbouwmeester is verschoven van advisering over nieuwbouw naar renovatie en transformatie, en naar advisering over ruimtelijke ontwikkeling in de brede zin van het woord.’ Het gaat niet alleen om een nieuw leven voor de kantoorkolossen die het Rijk nu leeg achterlaat. De rijksherbestemmer kan juist ook de gebiedsontwikkeling op een hoger plan laten transformeren: de verdichting in de steden, de krimp en leegloop op het platteland. Hij kan met best practices de praktijk van de architect/ontwerper vernieuwen. Hij kan samen met zijn College van Rijksadviseurs het karakteristiek erfgoed verder inzetten.

Het nieuwe H-team dat aantrad in de week nadat Frits van Dongen afscheid nam, heeft al gastvrij onderdak gekregen bij het College van Rijksadviseurs. Het team barst van de energie, ideeën en ondernemerschap. In combinatie met de expertise van het College van Rijksadviseurs, kan de nieuwe rijksherbestemmer echt een verschil maken. Opdat herbestemmen de gewoonste zaak van de wereld wordt, zoals voorzitter Gerben van Dijk de ambitie van het nieuwe H-team verwoordt.

Als het laaghangend fruit geplukt is

22/03/2015 | By | 2 Comments

door: Dionne Baaré

Wie drie jaar geleden door de wijk Merwestein in Nieuwegein liep werd verdrietig van de aanblik. Rijen met lege kantoren en grote borden ‘Te Huur’. Hoe anders is dat anno 2015. De gebouwen staan er nog, maar er brandt weer licht, plantenbakken sieren de geplaatste balkons en de tweede generatie Nieuwegeiners lopen in en uit. 160 woningen zijn gerealiseerd in vijf kantoorgebouwen in deze wijk en in 2015 komen daar naar verwachting nog zo’n 120 woningen bij.

Het ‘oude’ Herbestemmingsteam (H-team) heeft jarenlang tegen de stroom in hard getrokken en geduwd om functiewijziging gemakkelijker te maken. Grootste winst is behaald in het vereenvoudigen van regelgeving. Korting op verhuurdersheffing bij transformatie, korte simpele planologische procedures en geen nieuwbouweisen uit het bouwbesluit wanneer je een bestaand gebouw ombouwt naar woningen. Transformeren wordt steeds makkelijker!

Er is eindelijk een tijd aangebroken waarin niet meer wordt gekeken welk weiland geschikt is om een woonwijk op uit te rollen en waar nog een nieuwe kantoortoren gerealiseerd kan worden. We doen het met wat er is, binnenstedelijk bouwen is de norm. Veel opties heb je dan niet. Bouwen op ‘grijs’ en ‘blauw’ valt meestal af, met bouwen op ‘groen’ maak je je als politiek niet populair in de stad. De opties die overblijven zijn bouwen ‘in’ of ‘in plaats van’ bestaande gebouwen. Langzaam landt het besef dat de gebouwen voor de toekomst er grotendeels al staan, ze moeten alleen nog een nieuwe functie krijgen.

Maar wat als de geschikte gebouwen op de goede locaties op zijn? Wat doe je dan met de grote kantoorkolossen? Met monofunctionele kantoorgebieden? Kijken over de grenzen van het gebouw, over de grenzen van het gebied. Dat is de nieuwe opgave en dat is de uitdaging die het ‘nieuwe’ H-team te wachten staat.