Image Image Image Image Image Image Image Image Image

Blog

02 Okt

By

No Comments

Leren van de Gentse aanpak: hoe steun je tijdelijk initiatief?

02/10/2017 | By | No Comments

Door Teun van den Ende

Hoe behoud je de lokale kracht in processen van binnenstedelijke gebiedsontwikkeling? Met deze vraag ging het H-team op 5 september op onderzoek uit in Gent. Daar barst het namelijk van de tijdelijke initiatieven van lokale partijen waarmee gebieden in de stad op de kaart worden gezet.

De meest spraakmakende gebiedstransformatie in Gent is de Oude Dokken. Dit circa 25 hectare grote terrein is grotendeels in handen van het autonome gemeentebedrijf sogent. Tien jaar na de start van de planvorming is er nog weinig zichtbaar ontwikkeld. Wel is er veel voorbereidend werk verzet, waaronder de stabilisatie van de kaaien. Sogent heeft met de beheerder van de kanalen al vroeg in het proces een voetgangers- en fietsersbrug aangelegd. Hoogspanningsmasten die aan weerskanten van de dokken staan, komen onder de grond te liggen. Ook zijn kenmerkende havenkranen aan de kades teruggeplaatst. Een oude betoncentrale is behouden ter herinnering aan het industriële verleden. Welke herbestemming deze centrale moet krijgen, wordt onderzocht.

werkbezoek Gent_Hteam_Oude Dokken_1_kade en betoncentraleLerend proces
De route naar herontwikkeling is – mede door de vastgoedcrisis – een lerend proces geworden. De financiële doelstellingen zijn naar beneden bijgesteld. Waar de gemeente bij aanvang van het project een financiële plus toeschreef, is het nu vooral zaak dat de investeringen (in onder andere bodemsanering, aanleg van infrastructuur en nieuwe kademuren) worden gedekt uit de opbrengsten. Als beheervorm is gekozen voor een publiek-private samenwerking, waarbij sogent eigenaar blijft van de grond en recht van opstal geeft tijdens de voorbereiding en uitvoering van het plan. Inmiddels is er een kantoor gerealiseerd en de grond voor de aanleg van 400 woningen bouwrijp gemaakt. Sogent is begonnen met de bouw van een lagere school, een crèche en een wijksporthal.

Impuls aan de stad
Op termijn moeten ongeveer 1.500 nieuwe woningen in de Oude Dokken het woningtekort in Gent terugdringen. Er ligt een verplichting op om 20% sociale woningbouw en 20% betaalbare koopwoningen te realiseren. Daarnaast komen er kantoren, winkels, recreatie, cultuur en natuur. De uitbreiding van het openbaarvervoernetwerk, nieuwe fietsers- en voetgangersbruggen en hoogwaardige publieke ruimten zijn bedoeld om de gehele stad een impuls te geven. Om dit te financieren, heeft sogent verschillende subsidies aangesproken (onder andere uit EU-fondsen) om bottle necks weg te nemen, zoals de renovatie van de onstabiele kademuren. Voor de hoogspanningsleidingen en de bodemsanering betaalden andere overheden mee.

davExperimenteerdrift
De Oude Dokken vormt een gigantische kans om kwaliteit en nieuwe leefmilieus aan de stad toe te voegen. Daarom is de afgelopen 7 jaar flink geëxperimenteerd met verschillende tijdelijke initiatieven. Gentse inwoners en ondernemers hadden daarin een sleutelrol. Eén van de initiatieven is de organisatie DOK, die in de zomer een doorlopende programmering op het terrein verzorgde zoals concerten, rommelmarkten en filmavonden. Dankzij DOK groeide de Oude Dokken uit tot een kraamkamer voor cultureel ondernemerschap en een laboratorium voor culinaire, culturele en andere soorten talentontwikkeling. Maar DOK is niet de enige partij die tijd en energie stak in het experimenteren. Het initiatief Smoke & Dust richt zich vooral op creatieve ondernemers en muzikaal talent. Zij worden met kleine subsidies ondersteund uit een Fonds voor Tijdelijke Invullingen, met geld van de gemeente en ontwikkelende partijen. Ook omwonenden kunnen plekken in de Oude Dokken gebruiken. De architecte Sarah Melsens transformeerde een aantal grindbakken langs de kades tot white cubes. Hiermee ontstond een gedoogzone waar Gentenaren (buurt)feesten organiseren en naar hartenlust graffiti sprayen.

Vrije ruimte boven beleid
Voor tijdelijke initiatieven is in Gent geen apart broedplaatsenbeleid gemaakt, zoals bijvoorbeeld Amsterdam dat kent. De Stad Gent hanteert als strategie simpelweg het open staan voor en ruimte bieden aan initiatiefnemers. Vanuit verschillende tijdelijke invullingen groeide een ondernemersnetwerk dat sinds 8 maanden in de oude stadsbibliotheek in het centrum is gevestigd onder de naam NEST. Ook verscheen in het noordelijk deel van de Dokken de Bar Bricolage, een vrijplaats ontwikkeld door TOTUM waar je kunt relaxen, eten, drinken en dansen. Bar Bricolage sloot op 1 oktober de deuren. Gelukkig is TOTUM niet gebonden aan één plek in de stad. Het jaagt naar eigen zeggen continu naar wilde en ongeziene plekken in en rond Gent om (tijdelijk) neer te strijken.

Burgers bepalen beleid
Op 3 mei 2016 gaf de Europese Commissie groen licht voor de tweede fase van het internationale stedennetwerk REFILL dat zich richt op tijdelijke invullingen. Het mag geen toeval heten dat dit netwerk wordt gecoördineerd door de Stad Gent. Andere Europese steden, waaronder Amersfoort, leveren input aan dit netwerk. In het persbericht meldde burgemeester Daniel Termont: ‘Burgers bepalen steeds meer het beleid. Ze benadrukken de betrokkenheid van meerdere belanghebbenden in het beleid en de actieve en betekenisvolle rol die burgers hierin kunnen opnemen. De Gentenaar loopt over van de ideeën voor zijn stad. Het bestuur wil die goesting voor experiment en sociale innovatie aanwakkeren door initiatieven van tijdelijke invulling te ondersteunen.’

davMet deze opstelling tegenover tijdelijk gebruik neemt de Stad Gent een rol als voorloper in het behoud van dynamiek van tijdelijke initiatieven. Maar met de Oude Dokken heeft de stad dan ook goud in handen. Want wie wil er nou niet vertoeven aan het water op een stadsstrand waar van alles te beleven is? Inmiddels heeft de gemeente toegezegd dat er ook in de nieuwe plannen voor de wijk ruimte is voor een strand. Daarvoor is zelfs een deel van de geplande woningen uit het oorspronkelijke plan geschrapt, wat het financieel resultaat van de totale ontwikkeling verder onder druk zet.

Vruchtbare grond
Wat maakt de Oude Dokken nou tot zo’n vruchtbare plek om met tijdelijke interventies te experimenteren? Agnieszka Zajac van sogent is ervan overtuigd dat de gemeente het ondernemerschap vooruit heeft geholpen door zich open te stellen en transparant te zijn. Bovendien stelt de gemeente in de tijdelijke situaties een einddatum, wat ook duidelijkheid verschaft. Dat gaat niet ten koste van de energie en de investeringen van de ondernemers om zich een plek toe te eigenen. Maar dat hoeft met slim hergebruik van materialen in combinatie met interessante locaties ook niet veel geld te kosten.

Ten tweede speelt de aantrekkingskracht van de dokken zelf een belangrijke rol: een weidse publieke ruimte vlakbij de binnenstad met kilometers kade waarvan het industriële karakter deels in stand is gehouden. De Stad Gent en sogent hebben deze kwaliteit herkend en op enkele plekken hersteld met het terugbrengen van havenkranen en het behoud van de kenmerkende betoncentrale.

davTen derde geven de investeringen in de openbare ruimte een belangrijk signaal af dat er wat staat te gebeuren. De uitstraling van het gebied is al behoorlijk veranderd door het plaatsen van nieuwe betonnen kademuren voor de oude onstabiele kades. In Houtdok zijn daarentegen negentiende-eeuwse gemetselde bogen gerestaureerd om de cultuurhistorie van het dok recht te doen.

Spannend
Rest nog de vraag hoe het proces verloopt als de woningen en voorzieningen gerealiseerd worden. De kwaliteitsambities die de marktpartijen hebben beloofd in het aanloopproces zijn hoog, met name op het gebied van energetische duurzaamheid en warmtekoppelingen. Stedelijke ontwikkeling wordt in de praktijk ook gestuurd door de economische en politieke conjunctuur. Met gemeenteraadsverkiezingen op komst in 2018 is het de vraag of alle onderdelen met de geplande ambities doorgang vinden. Het wordt spannend of de belofte en alle voorinvesteringen over een jaar of tien zijn waargemaakt. Ga vooral kijken!

Onze conclusies na dit werkbezoek:

  1. Je doet het niet voor het project, je doet het voor de stad.
  2. Cultureel ondernemerschap en privaat ondernemerschap versterken elkaar.
  3. Ga op zoek naar (Europese) subsidies om onrendabele posten te dekken.
  4. De rolverdeling markt-overheid is duidelijk: de overheid bewaakt de lange termijn (openbare ruimte, infrastructuur, milieu, cultuur, programma) en de markt ontwikkelt de plots.
  5. Je hebt langdurig politieke en ambtelijke wil en doorzettingsvermogen nodig om door te gaan en vast te houden aan de ambitie.

03 Jul

By

No Comments

De Provada-split

03/07/2017 | By | No Comments

Op de jaarlijkse vastgoedbeurs PROVADA voerde het H-team een intiem gesprek met enkele professionals uit de bouwpraktijk. Dat gebeurde te midden van het geweld van sessies over beleggingen, grote woningbouwplannen en de onvermijdelijke champagnemomenten. Het is duidelijk dat anno 2017 de vastgoedmarkt weer aantrekt. Daardoor lijkt zich een tweedeling af te tekenen. Waar de één het rendement puur financieel afmeet, redeneert de ander in het algemeen belang voor de samenleving op lange termijn.

Carolien Ligtenberg van het H-team koos als host van één van de Provada Future- tafels herbestemming als aanjager voor maatschappelijke vernieuwing en het realiseren van ruimtelijke kwaliteit als inzet voor het gesprek. Het H-team is er van overtuigd dat binnenstedelijke gebiedstransformatie kansen biedt om gebieden met hernieuwde identiteit en specifieke kwaliteit te creëren. Dit kan door nieuwe woonvormen, gedeelde ruimten en verbondenheid in te zetten als dragers. Samen met collega H-teamlid Teun van den Ende daagde Carolien Ligtenberg de deelnemers aan het gesprek uit om voorbeelden aan te dragen waar de herontwikkeling van gebieden of panden leidde tot sociaal-maatschappelijke meerwaarde.

The Power of Hubs

VechtclubXL, Utrecht

Maatschappelijk rendement

Michiel van Loon, partner bij Mei Architecten, legde uit hoe hij te werk gaat bij de herontwikkeling van een bedrijventerrein aan het Merwedekanaal in Utrecht tot een gemengd stedelijk gebied. In het gebied is een aantal initiatieven ontstaan die geleid hebben tot verzamelgebouwen voor kleinschalige bedrijvigheid. Voorbeelden zijn De Alchemist en VechtclubXL. Inmiddels kennen beide locaties wachtlijsten, zo populair zijn deze plekken in korte tijd geworden. De grond is eigendom van de gemeente Utrecht, die het gebied onder de noemer ‘gezond stedelijk leven’ wil herontwikkelen. Mei Architecten inventariseerde daarvoor eerst het huidig gebruik. Uit een volumestudie bleek dat er voorlopig voldoende ruimte is om te verdichten zonder daarvoor de succesvolle initiatieven de Alchemist en de VechtclubXL te hoeven slopen. Op die manier blijven sociaaleconomische verbanden intact en ontstaat door toevoeging van wonen een gemengd stedelijk gebied.

Gedeelde ruimte

Op de schaal van een gebouw is het ook mogelijk gedeelde ruimte(s) en sociale meerwaarde te creëren. Het Consortium DeFlat is met deze instelling de ‘Honingraatflat’ Kleiburg, in de Bijlmer, herontwikkeld. Carolien Ligtenberg is vanuit haar eigen bureau in het voortraject betrokken geraakt bij de strategie om middels placemaking de plek te activeren en zo toekomstige bewoners met elkaar in contact te laten komen. Er zijn op die manier allerlei initiatieven ontstaan, zoals een klooster waar gemeenschappelijke ruimte is die door verschillende groepen gebruikt wordt. Met als gevolg een enorme versterking van het slechte imago van de flat. Deze insteek voor hergebruik is recent bekroond met de prestigieuze EU Mies Award vanwege de impact die met een relatief eenvoudige architectonische ingreep en veel sociale interactie is bereikt.

DeFlat Kleiburg. Foto: Marcel_van_der_Burg

DeFlat Kleiburg. Foto: Marcel van der Burg

Dat het voorbeeld van Kleiburg niet op zichzelf staat, bleek uit de discussie over andere panden in Nederland waar meerwaarde ontstaat voor de bewoners van herontwikkelde panden. In Rijswijk worden nabij het winkelcentrum In de Boogaard huurappartementen ontwikkeld in een voormalig belastingkantoor. Omdat er in de omgeving parkeerplekken beschikbaar zijn, kan een systeem voor het delen van auto’s onder de nieuwe bewoners uitkomst bieden. Zo blijft de impact op het parkeren voor de buurt beperkt, een mooi voorbeeld van het opnieuw benutten van gedeelde ruimte. In een ander voorbeeld uit Assendelft van Maurice Bakker van Bakker Beheer, is een behoefte aan het realiseren van woningen voor ouderen. Dit heeft de ontwikkelaar ertoe aangezet om bij de opening van de nieuwe appartementen een borrel te organiseren om de ontmoeting tussen de nieuwe bewoners te stimuleren en daarmee sociale verbanden mogelijk te maken.

DeFlat Kleiburg. Foto: Stijn Poelstra

DeFlat Kleiburg. Foto: Stijn Poelstra

Culturele binding

Gyana Bindo van StudioFlex beschreef vanuit haar Braziliaanse achtergrond dat veel woongebouwen in Sao Paulo voorzien zijn van gemeenschappelijke ruimtes en functies, zoals een zwembad, bar, gemeenschappelijke ruimte voor feestjes, etc. Dat perspectief kan ook aantrekkelijk zijn voor Nederlandse woongebouwen. Daarnaast beschreef zij dat juist haar Braziliaanse collega’s onder de indruk zijn van de formule om studenten korting te geven op kamerhuur in ruil voor zorg voor de ouderen in hetzelfde pand of omliggende buurt.

In het slot van de discussie kwam de aantrekkingskracht van cultureel erfgoed aan bod, die ertoe kan leiden dat mensen zich collectief verbonden voelen met een plek. In Gouda is door Mei Architecten een kaaspakhuis herontwikkeld tot loftwoningen. Voor de nieuwe bewoners vormt het verleden een stimulans om juist in dit pand een woning te kopen. In de architectuur is het de vroegere functie opnieuw tot uiting gebracht door de kaasplanken opnieuw te gebruiken als wandbekleding van het atrium. Het pand is nu onderdeel geworden van rondleidingen door Gouda over het verleden van de stad en bewoners zijn trots op hun woning die door herbestemming is ontstaan.

Loft in Kaaspakhuis, Gouda. Beeld: Mei Architects and Planners

Loft in Kaaspakhuis, Gouda. Beeld: Mei Architects and Planners

Financieel rendement

Tegenover deze voorbeelden van herbestemming en gebiedstransformatie met maatschappelijk rendement staan de puur financieel gedreven investeringen in vastgoed. H-team voorzitter Gerben van Dijk verbaasde zich op de Provada over het gemak waarmee succesvolle voorbeelden van herbestemming na de crisis terzijde geschoven worden. Gedreven door stevige woningmarktprognoses rijzen de bomen na een aantal magere jaren inmiddels weer tot in de hemel. Blijkbaar staat bestaand vastgoed steeds meer in de weg van nieuwe, gedroomde ontwikkelingen. Terwijl herbestemming vaak op meerdere fronten voordelen biedt.

Een concrete vraag diende zich aan in één van de debatten op de Provada: moet het vermaarde Schieblock nabij Rotterdam CS wel of niet plaats maken voor (hogere) nieuwbouw? Het herbestemde kantoor is ooit met een tijdelijk karakter ingestoken. “Het zal een keer tegen de vlakte moeten, alleen nu nog niet”, oordeelde één van de debaters op de Provada. Maar de vraag is of je het kind daarmee niet met het badwater weggooit. Is het ondernemerschap dat is ontstaan in het rond het Schieblock te transplanteren naar een nieuw pand zonder de verbinding tussen de start-ups en de dynamiek die daarbij hoort te verliezen?

Schieblock en zicht op Delftsestraat, Rotterdam.

Schieblock en zicht op Delftsestraat, Rotterdam.

Beste plan voor de stad

Veel gemeenten hebben ambities geformuleerd om het nieuwe omgevingsbeleid samen met de markt en bewoners vorm te geven. Denk o.a. aan het programma ‘Ruimte voor de Stad’ in Den Haag. Nu ontwikkelaars bij gemeenten op de stoep staan om woningen te mogen bouwen, is het de vraag hoe algemeen belang van de kwaliteit van de leefomgeving in gebiedsprocessen geborgd is. Maar hoe dient de gemeente de publieke belangen op lange termijn en welke rol speelt het eigen grondbedrijf daarbij?

Als de gemeente stuurt op de hoogste opbrengst door sloop en nieuwbouw dan levert dat niet altijd het beste resultaat voor de stad op. Succesvolle voorbeelden van herbestemming zoals het Schieblock worden daarbij makkelijk in de hoofden van ontwikkelaars weggegumd – alleen een (aanvraag tot) monumentstatus kan dit procedureel verhinderen. Maar als de gemeente, ondernemers en bewoners echt mee wil laten praten over hun stad, laat ze dan ook meebeslissen over de kwaliteiten die zij in de bestaande stad herkennen.

Herbestemming als kans voor kwaliteit

Het H-team ziet herbestemming als middel om kwaliteit te ontwikkelen en de leefomgeving te verbeteren. Uiteraard zal er zo af en toe een pand sneuvelen, maar wat ons betreft gebeurt dat niet voordat serieus met betrokkenen is onderzocht wat transformatie heeft opgeleverd, of nog kan opleveren. De gemeente bewaakt -als het goed is- het algemeen belang, maar ook alle andere partijen in de bouw dragen verantwoordelijkheid bij het realiseren van een aantrekkelijke leefomgeving waar je wil zijn. Maatschappelijk rendement zie je niet terug op een Excel-sheet, maar wel in de stad.

Wakker worden in Den Haag

21/12/2016 | By | One Comment

Bart Cosijn leidde op 9 december de bijeenkomst “Context=Key, het geheim van goed herbestemmen” in het Haagse Kwadrant CS-Oost. Het H-team vroeg hem om een reflectie te schrijven.

“Nee, ik ga niet nog een keer mijn droom op een post-it schrijven, gemeente kom nu maar eerst eens met een plan!” Dit zei een deelnemer aan een participatief proces. In opdracht van de gemeenteraad hebben de ambtenaren in de betreffende stad veel bijeenkomsten georganiseerd om over de uitbreiding van het centrum te praten. Co-creatie bij ruimtelijke ontwikkelingen past erg bij de tijdgeest maar is niet zonder valkuilen.

De tijd dat de wethouder en de architect een jenever dronken en een stadsuitbreiding beklonken ligt ver achter ons. Gelukkig maar. We leven in een democratie en dat betekent dat we steeds opnieuw in gesprek gaan over welke kant het uit moet. Op veel plekken in Nederland schieten initiatieven uit de grond om samen aan de stad te werken. Bewoners die hun staat opnieuw willen inrichten. Mensen die een energiecoöperatie oprichten. Of een netwerk dat zich het lot van stedelijk gebied ingeklemd tussen een station en een uitvalsweg aantrekt.

Participatie nieuwe stijl

Bij veel van deze processen zijn er grote verschillen in kennis over de materie, in zeggenschap, in de beschikking over middelen en in houding. Iemand die graag iets met een leeg gebouw wil doen, maar om onduidelijke redenen geen contact kan krijgen met de eigenaar. Bewoners die er achter komen dat hun huizen plaats moeten maken voor een nieuw stadspark. Twee voorbeelden waarbij transparantie erg belangrijk is, wil je er toch samen uitkomen. Door open te zijn over wat de intenties en plannen zijn, creëer je een gelijk speelveld voor zeer uiteenlopende betrokkenen, professionele en niet professionele mensen of organisaties.

Waar ik als moderator altijd erg blij om ben, is als het lukt om mensen zich in elkaars leefwereld te laten verdiepen. En dat is voor mij echt iets anders dan het samen eens worden. Een bewoner, een architect of een belegger kunnen heel verschillend naar een leeg kantoorgebouw kijken, ze zien simpelweg iets anders. Bijvoorbeeld: verloedering in de buurt, een ontwerpopgave of een rendementsrisico. Wat kan er gebeuren op het moment dat deze mensen in gesprek gaan? Soms niks, soms hebben ze een beleefd gesprekje en soms starten ze samen een prachtig project.

Excursie langs het ministerie van Buitenlandse zaken

Excursie langs het ministerie van Buitenlandse zaken

Wandelgebied

Haagse Bodem en het H-team brachten op 9 december 80 mensen bij elkaar die van harte bereid waren naar elkaar te luisteren en in gesprek te gaan. Plaats van handeling én onderzoek: Haagse Kwadrant CS-Oost. Het scheppen van goede condities voor dialoog is van niet te onderschatten belang. En let wel, een dialoog bestaat niet alleen maar uit behoedzaam aftasten. Als niemand zijn agenda op tafel legt, of soms zijn of haar gevoel laat spreken, is er weinig te leren.

De middag begon met een verhaal van rijksbouwmeester Floris Alkemade. ‘Investeer in de openbare ruimte,’ was zijn boodschap. Hij schetste hoe je meer en aangenamer wandelgebied zou kunnen scheppen rond de gebouwen in dit kwadrant ten noordoosten van het Centraal Station in Den Haag. Na een verdiepend gesprek met drie ervaringsdeskundigen maakten de deelnemers een inspirerende wandeling door het kwadrant: een fascinerende plek met aan alle kanten gebouwen, infrastructuur, doorkijkjes en mensen die zich naar hun bestemming snellen.

Nieuwe kennis

Terug in het bruggebouw over de Utrechtse Baan (A12) verdeelden de deelnemers zich in groepen en gebruikten hun observaties en ideeën voor een uur stevige discussie. Door elkaars vooronderstellingen tegen het licht te houden werd ‘nieuwe kennis geboren’, zoals Socrates het noemde. Aan het eind van de bijeenkomst hingen zes concrete plannen aan het raam, met op de achtergrond een ondergaande winterzon. De sequentie was vruchtbaar: via opdoen van inspiratie, eigen ervaringen, samen onderzoeken en tot slot het delen van nieuwe inzichten.

Ik vond het erg inspirerend om het Haagse Kwadrant CS-Oost te ontdekken en vanuit mijn rol als moderator bij te dragen aan het scheppen van de condities voor een zinnig gesprek. Ik ben erg benieuwd welke ideeën er straks vorm krijgen. Dromen is fijn maar zonder plan wordt je niet wakker.

03 Nov

By

No Comments

Tijd voor nieuw Vinex-plan voor onze steden

03/11/2016 | By | No Comments

– door Hilco van der Wal –

In de Volkskrant van 26 oktober betoogde praktijkhoogleraar gebiedsontwikkeling Friso de Zeeuw dat er, in lijn met de Vinex uit de jaren 90, een plan moet komen om aan de woningvraag te voldoen. Dat is een uitstekend plan! De woningmarkt in steden als Amsterdam, Utrecht, Haarlem, maar bijvoorbeeld ook Groningen kookt droog. Tijd voor actie.

Kortetermijnoplossing
Maar laten we daarbij wel onze steden, ons open landschap en onze toekomst serieus nemen. Het gemak waarmee De Zeeuw de binnenstedelijke potentie hierin afserveert, is zoeken naar een makkelijke kortetermijnoplossing. De tactiek van de verschroeide aarde: de oude leegstaande binnenstedelijke locaties achterlaten en aan de stadsrand vrolijk verder bouwen. Deze insteek kent uiteindelijk maar één winnaar: de bouwlobby.

Beschikbaarheid onbenutte ruimte
Het Planbureau voor de Leefomgeving becijfert dat – afhankelijk van scenario’s van bevolkingsgroei – tussen 35% en 80% van de woningvraag binnenstedelijk kan worden opgelost. De onbenutte ruimte is dus gewoon beschikbaar in onze steden voor een groot deel van de opgave. Die ruimte zit in kantoorlocaties waar we niet meer willen werken, in verlaten industrieterreinen etc. Wanneer we ervoor kiezen om daar niets mee te doen omdat het te lastig of te duur zou zijn, zitten we straks met verpauperde gaten in de stad en volgebouwde polders. Niet de beste keuze lijkt me.

Binnenstedelijke locaties
Herontwikkeling is een beter alternatief. En dat kan zonder enorme overheidsinvesteringen. De studie waarnaar De Zeeuw verwijst (van het Economisch Instituut voor de Bouw uit 2011) is achterhaald. De waarde van leegstaand vastgoed is hard onderuitgegaan. In combinatie met de veranderde woningmarkt leidt dit ertoe dat de afgelopen tijd transformatie van grotere gebieden van de grond komt. Zoals de Merwedekanaalzone in Utrecht, De Hoef in Amersfoort, Schalkwijk Midden in Haarlem, Holland Park in Diemen en Amstel 3 in Amsterdam. Binnenstedelijke locaties waar de komende jaren vele duizenden woningen worden gerealiseerd zonder dat de overheid hier zwaar in investeert.

Maximaal benutten
Op deze locaties moeten we inzetten. Hier kunnen we de wens om in de stad te wonen accommoderen. Ook benutten we dan bestaande infrastructuur en kunnen we de autoafhankelijkheid verminderen omdat we veel meer bouwen rond stationslocaties zoals Amersfoort Schothorst en Amsterdam Holendrecht. Om deze binnenstedelijke potentie maximaal te benutten en hier ook de kwaliteit te realiseren waarbij toekomstbestendig wordt gebouwd, moet de overheid wel haar rol pakken. Dit vraagt namelijk een duidelijke visie, stevige regie en investeringen in mobiliteit en duurzaamheid.

Kortom: het is inderdaad tijd voor een nieuw Vinex-plan om de woonopgave te realiseren en tegelijk Nederland mooier te maken. Met focus op de stad en verantwoordelijkheid nemen voor de toekomst!

Lees hier het opiniestuk van Friso de Zeeuw.

10 Jun

By

No Comments

Laat bij voldoende vraag niet alles aan marktpartijen over

10/06/2016 | By | No Comments

– door Maarten van Tuijl –

In Slopen voor de leefbaarheid ging ik in op een transformatieproject in een krimpgemeente met veel leegstand; in deze tweede beeldblog zoomen we in op een transformatieproject in een groeigemeente met leegstand. We laten de cijfertjes achter ons en bekijken vanuit de praktijk wat de impact van leegstand is op buurtniveau. Wat voor uitdagingen spelen hier, en hoe kan hiermee worden om gegaan? We staan stil bij De School in Amsterdam, waar maatschappelijke doelen (tijdelijk) voorrang krijgen.

In een groeigemeente zoals Amsterdam, Utrecht of Groningen, waar nog veel behoefte is aan woningen, wordt vrijwel al het gunstig gelegen leegstaande vastgoed getransformeerd naar woningen (of gesloopt en vervangen door nieuwbouwwoningen). Maar als er alleen maar naar woningen wordt getransformeerd, komen er monofunctionele Vinex-woonwijken in de stad en verdwijnt de typisch stedelijke diversiteit. Het is belangrijk om te vermijden dat alle andere functies naar de randen van een stad worden verbannen. Daarom moet bij voldoende vraag niet alles aan de markt worden overgelaten.

Op een mooie locatie binnen de ring van Amsterdam heeft de gemeente voor 10 jaar het gebruik van een oude technische school als cultuurcentrum mogelijk gemaakt. Om intensief ruimtegebruik te stimuleren, werd bovendien een 24-uurs vergunning verleend. De School is de voortzetting van club Trouw (en daarvoor club 11). In tegenstelling tot club Trouw heeft De School, naast club en restaurant, meer voorzieningen. Er zijn ook tuinen, een concertzaal, een sportschool en een café. Hiermee draagt De School bij aan de programmatische diversiteit van de stad. En dat op een plek waar door sloop-nieuwbouw van woningen veel meer verdiend zou kunnen worden.

De School zoals die vroeger was

De School zoals die vroeger was

Een oude technische school wordt getransformeerd naar een cultuurcentrum

Een oude technische school wordt getransformeerd naar een cultuurcentrum

Om het ruimtegebruik te stimuleren wordt een 24-uurs vergunning afgegeven

Om het ruimtegebruik te stimuleren wordt een 24-uurs vergunning afgegeven

Het voormalig klaslokaal krijgt een nieuwe bestemming

Het voormalig klaslokaal krijgt een nieuwe bestemming

Van 250 leerlingen naar 1.000 bezoekers per dag

Van 250 leerlingen naar 1.000 bezoekers per dag

Van schoolbel naar DJ

Van schoolbel naar DJ

De School nu

De School nu

Lees hier meer over De School.

Op 23 juni 2016 organiseert Maarten met het H-team de debatavond Sustainable solutions for re-use in Pakhuis de Zwijger, Amsterdam – open de link voor meer info en (kosteloos) aanmelden.

 

27 Mei

By

One Comment

Slopen voor de leefbaarheid

27/05/2016 | By | One Comment

– door Maarten van Tuijl –

Gebaseerd op onze inventarisatie van gemiddelde leegstand en leegstand in relatie tot de groeiprognose zoomen we in deze beeldblog in op een transformatieproject in een krimpgemeente met veel leegstand. We laten de cijfertjes achter ons en bekijken vanuit de praktijk wat de impact van leegstand is op buurtniveau. Wat voor uitdagingen spelen hier, en hoe kan hiermee worden omgegaan? We staan stil bij de wijk Heilust in krimpgemeente Kerkrade, waar sloop is ingezet om de buurt leefbaar te houden.

Heilust is een parochiewijk uit de wederopbouwperiode in Kerkrade West. Na het sluiten van de mijnen in 1969 liep de werkgelegenheid en daarmee het aantal bewoners terug. Tegelijk nam ook de leefbaarheid af als gevolg van criminaliteit, werkeloosheid, verveling, leegstand en sociale problemen. De gemeente Kerkrade en woningbouwvereniging HEEMwonen kwamen daarom met plannen voor de sloop van 500 woningen, de ontwikkeling van een groen en duurzaam park met speeltuin en Roda JC court, een gemeenschapshuis in de voormalige kerk en beperkte vervangende nieuwbouw van 22 energieneutrale woningen.

Ontwerper buro Lubbers betrok heel nadrukkelijk de bewoners bij de plannen. Een Cruijffcourt stond bovenaan het wensenlijstje van de bewoners. Op 27 en 28 juni 2015 vond als tussenstap het Festival van de Toekomst plaats. Ter afscheid van de gesloopte woningen organiseerde het theaterfestival Cultura Nova een locatietheater voor de bewoners. Zo werken de ontwerpers samen met de bewoners aan de nieuwe identiteit van Park Heilust. Het nieuwe speelpark is een mooi voorbeeld van het elan waarmee de krimpregio Parkstad Limburg dingen oppakt. Hier wordt gewerkt aan de toekomst.

Heilust zoals het vroeger was

Heilust zoals het vroeger was

Na 1969 nam de bevolking af van 750 naar 33 inwoners

Na 1969 nam de bevolking af van 750 naar 33 inwoners

 

Om de wijk weer leefbaar te maken, worden 500 woningen gesloopt en 22 energieneutrale woningen nieuwgebouwd

Om de wijk weer leefbaar te maken, worden 500 woningen gesloopt en 22 energieneutrale woningen nieuwgebouwd

) Ook worden 150 private achtertuinen omgebouwd tot 10 collectieve tuinen

Ook worden 150 private achtertuinen omgebouwd tot 10 collectieve tuinen

Heilust in juni 2015 tijdens het Festival van de Toekomst

Heilust in juni 2015 tijdens het Festival van de Toekomst

Een nieuwe identiteit: van mijnwerkerswijk naar groen onderdeel van Parkstad Limburg

Een nieuwe identiteit: van mijnwerkerswijk naar groen onderdeel van Parkstad Limburg

Een nieuwe bestemming: van wonen naar recreatie

Een nieuwe bestemming: van wonen naar recreatie

Lees hier meer info over Park Heilust.

Volgende week zoomt Maarten van Tuijl in op een transformatieproject in een groeigemeente met veel leegstand.

Op 23 juni 2016 organiseert Maarten met het H-team de debatavond Sustainable solutions for re-use in Pakhuis de Zwijger, Amsterdam – open de link voor meer info en (kosteloos) aanmelden.

16 Feb

By

No Comments

Cadeau: Witboek Matchmaking in de Leegstandsmarkt

16/02/2016 | By | No Comments

Gastblog door Nanda Deen van Haagse Bodem

Herbestemmen is a brand new game. Er verandert namelijk té veel in de vastgoedwereld om het oude spel op dezelfde manier te blijven spelen. Een terugtrekkende overheid, bubbels in de boekhouding, verschuivende rollen en wegvallende schakels in de keten, om maar wat te noemen. Nope, een enkele huurder die voetbalvelden aan vierkante meters tegelijk afneemt? It ain’t gonna happen anymore. Oude structuren, werkwijzen en verdienmodellen leveren niet langer het gewenste resultaat op. En ja, dan moet je dus je business opnieuw uitvinden.

Het goede nieuws is dat er inmiddels legio voorbeelden zijn van geslaagde herbestemmingen. Mislukte pogingen zijn er minstens zoveel. Waarom lukt het bij de één wel om de juiste partijen aan tafel te krijgen, om die cultuuromslag voor elkaar te krijgen? Daar heeft het herbestemmingsplatform Haagse Bodem een onderzoek(je) aan gewaagd. Doorgewinterde exploitanten en ruimdenkende vastgoedeigenaren gingen in gesprek om de succesfactoren en valkuilen te benoemen. Wat blijkt, het zit ’m vooral in zaken als: met open vizier aan tafel gaan met mensen die willen, neem de gebruikers en de toegevoegde waarde voor de omgeving als startpunt, spreek elkaars taal en tast nieuwe financieringsvormen af. De onderzoeksresultaten zijn in korte en krachtige do’s en don’ts opgetekend in een gratis Witboek Matchmaking in de Leegstandsmarkt, hieronder te downloaden.

Een andere conclusie van deze gesprekken was, dat de wil om leegstaande panden te transformeren er zeker is. (Bijna) Iedereen houdt immers van de stad. Er zijn meer dan genoeg mensen die concrete stappen willen zetten en samen willen werken aan die nieuwe, zinvolle toekomst van dat lege gebouw. Precies de reden waarom het platform Haagse Bodem ooit startte met haar activiteiten om de herbestemming in Den Haag een zetje te geven. Op de website van Haagse Bodem vind je ook de resultaten van andere bijeenkomsten. Bijvoorbeeld over het industrieterrein De Binckhorst, de Internationale Zone en over de Brede Waardebenadering voor panden.

Over Haagse Bodem
Haagse Bodem is een deeltjesversneller voor Haagse herbestemming. Een praktische community die het ontwikkelen van oplossingen voor leegstand in Den Haag stimuleert. Haagse Bodem is een onafhankelijk initiatief, opgericht door professionals met hart voor herbestemming.

Hier download je het witboek Matchmaking in de Leegstandsmarkt
Meer informatie over de activiteiten van Haagse Bodem

 

Leegstand te over en toch te weinig noodopvang

02/01/2016 | By | No Comments

door: Gerben van Dijk 

Voor 1 januari zouden gemeenten 12.500 noodopvangplekken realiseren. Ruim een maand geleden spraken Rijk, provincies en gemeenten dit af een het bestuursakkoord. Het gek makende gesleep van vluchtelingen van sporthal naar sporthal moest afgelopen zijn. Alle partijen wilden af van deze crisisopvang. En toch is het niet gelukt.

Tot nu toe komen de gemeenten niet verder dan 7.300 plekken waar vluchtelingen drie tot zes maanden kunnen verblijven. Het COA wil gemeenten geen verwijten maken. Woordvoerder Jan Willem Anholts zegt in Trouw: “Ik weet dat er op de achtergrond heel hard gewerkt wordt. Er gebeurt vreselijk veel. Kijk maar naar afgelopen jaar. We zijn van 30 naar 80 locaties gegaan. Dat is gigantisch.”

Van 30 naar 80 locaties is voor het COA inderdaad een enorme groei. Maar gezien de honderden mensen die ons land elke week binnenkomen is het vrij bescheiden. Terug naar de noodopvang: 12.500 plekken betekent gemiddeld nog geen 32 plekken per Nederlandse gemeente. Dat is een bus vol mensen voor Amsterdam, voor Appelscha, voor Heerlen, voor Heerhugowaard en al die andere Nederlandse gemeenten.

32 plekken per gemeente is niet niks, maar ook niet iets om enorm druk over te doen. Zeker niet als we ons realiseren dat gemeenten vrijwel zonder uitzondering een overschot aan vastgoed hebben. Aan techniek en organisatie kan het ook niet liggen. Sommige kantoren werden in de periode van de grootste toestroom binnen 24 uur omgebouwd voor opvang. Dan moet je in een maand toch wat voor elkaar kunnen krijgen.

Toch is dit niet het enige dat gemeenten op hun bord hebben. Per 1 februari moeten er maar liefst 30.000 plekken zijn voor langdurige opvang van 12 maanden of langer. Volgens het COA zit daar nog nauwelijks schot in. Om het dan maar niet te hebben over de doorstroming naar reguliere huisvesting.

Het lijkt erop dat de Nederlandse ruimtelijke ordening de flexibiliteit en groeicapaciteit van opvang in de weg zit. De grootste spanning zit ‘m in het politieke en het hebben of ontbreken van draagvlak. En als ik het goed zie speelt het gebrek aan draagvlak vooral bij de grote aantallen. Of het nu vluchtelingen zijn of toeristen, niemand zit te wachten op honderden gasten in zijn of haar achtertuin.

Klein is het nieuwe groot, wist Triodos enkele jaren geleden al. Misschien is dat ook op opvang van toepassing. Dat vraagt omdenken bij COA en bij gemeenten. In het noorden van Nederland hebben ze al een idee voor een andere oplossing: kleinschalige opvang met een impuls voor leefbaarheid van dorpen. Een ander initiatief, niet specifiek voor opvang, is ‘Ruimte om te wonen’.

‘A home away from home’

Net voor Kerst heeft het COA samen met de Rijksbouwmeester, Floris Alkemade, een open oproep aangekondigd voor het ontwerpen van innovatieve huisvestingsoplossingen voor asielzoekers onder de titel: a Home away from Home. Zo kunt u ook uw steentje bijdragen.

In de bijna 10 miljoen gebouwen die we in Nederland rijk zijn, moet het toch lukken om wat ruimte te maken?

 

Gerben van Dijk is voorzitter van het Herbestemmingsteam en directeur Vastgoedjournaal Netwerk PlatformBovenstaand artikel verscheen op 28 december op Vastgoedjournaal (opent in extern venster).

Vastgoedsector heeft gezond verstand nodig

23/12/2015 | By | No Comments

door Gerben van Dijk en Cees-Jan Pen

spandoek

Een miljoen woningen nodig? Anders dan de bouw- en ontwikkellaarslobby suggereert, kan dat worden gerealiseerd in de bestaande gebouwenvoorraad, stellen Cees-Jan Pen en Gerben van Dijk. Het Klimaatakkoord vraagt om duurzame ruimteontwikkeling en het veel beter benutten van bestaande gebouwen en locaties. Dit is zeker niet gemakkelijk, vraagt een grote cultuuromslag en kost meer geld, maar het is wel noodzakelijk. Pak daarom door na Parijs, laat de weilanden en natuur met rust en benut de potentie van onze leegstand.

Lees verder… (opent in extern venster)

Krimp accepteren of…?

07/09/2015 | By | No Comments

Oudebildtzijl. Ik had er nog nooit van gehoord. Toch gingen we erheen. Met het Herbestemmingsteam. Het ligt in het Noordwesten van Friesland. Even doorrijden en je staat aan de Waddenzee. Het is een gebied van lange dijken met lintbebouwing en kleine kernen. Oudebildtzijl is zo’n kern. Café, dorpshuis, kerk, een buurtsuper, enkele aanlegsteigers en de Aerden Plaats. Martin Cnossen van het Kenniscentrum Herbestemming Noord en Stichting DBF leidde ons rond en wist duidelijk te maken dat de opgave in deze gebieden van een andere orde is dan herbestemmen in drukbevolkte agglomeraties.

Oudebildtzijl langs de vaart

Oudebildtzijl langs de vaart

Gebrek aan programma
Het dorp Oudebildtzijl heeft geïnvesteerd en niet alleen in gebouwen. Met extra aanlegsteigers en de functie van Toeristisch OverstapPunt zet het dorp duidelijk in op toeristen. Het café Het Graauwe Paard is weer open. De Aerden Plaats vervult na jaren leegstand diverse functies: museum, toeristische informatie, verkoop van streekproducten, cultureel centrum (met de naastgelegen kerk), ruilbibliotheek, vlindertuin en hotel. Allemaal voorzieningen die op zichzelf niet kunnen bestaan. En zelfs dit is alleen dankzij geweldige vrijwilligers in de lucht te houden. Door slim combineren van functies komen andere ruimtes vrij. Zo staat het dorpshuis leeg. Naast enkele van de twintig woningen die in het dorp te koop staan. Herbestemmen van zo’n gebouw lijkt vrijwel kansloos. Slopen en gras inzaaien is ook weinig nuttig. Groen genoeg in de omgeving. Wat te doen?

Meer instroom
Je hoeft er niet voor gestudeerd te hebben om te zien dat een toename van de instroom de spiraal van krimp kan doorbreken. De vraag is uit welke groepen je mensen zou kunnen verleiden om naar het Noordwesten van Friesland te trekken? Ik noem er drie:

Recreanten
Niet alleen passanten zijn een interessante doelgroep. Ook recreatieve bewoning kan nieuwe instroom zijn. Veelal zijn gemeenten hier terughoudend in, maar waarom zouden mensen in plaats van een nieuwe woning in een recreatiepark niet een woning in Oudebiltzijl of een ander dorp kunnen betrekken?

Stedelingen
Mensen die op zoek zijn naar veel ruimte en/of lage woonlasten. Het zou de moeite waard zijn om te investeren in de vorming van communities van mensen uit de stad die willen vertrekken naar deze gebieden. Met een groep bekenden is het makkelijker ergens een nieuw bestaan op te bouwen dan alleen. Vanwege de lagere dichtheid van voorzieningen, zoals scholen, zou dit product bij uitstek geschikt zijn voor jonge senioren of mensen zonder kinderen.

Migranten
Kort na ons bezoek kreeg ik via Twitter een verhaal aangereikt over het Italiaans dorp Riace. Het verhaal beschrijft wat er met het dorp gebeurd is na de komst van 400 vluchtelingen. Ze vormen een kwart van de totale bevolking. Dit zou het perspectief van Oudebildtzijl kunnen zijn. Tijdens ons bezoek werd opgemerkt dat met instroom van nieuwe mensen vaak de dynamiek en levendigheid toeneemt. Aan de deur van Europa staan genoeg mensen klaar op zoek naar veiligheid en onderdak. Durven de inwoners van Oudebildtzijl deze stap naar de toekomst aan?

Gerben van Dijk
voorzitter Herbestemmingsteam en directeur Vastgoedjournaal Netwerk Platform