Image Image Image Image Image Image Image Image Image

H- Team

02 Okt

By

No Comments

Leren van de Gentse aanpak: hoe steun je tijdelijk initiatief?

02/10/2017 | By | No Comments

Door Teun van den Ende

Hoe behoud je de lokale kracht in processen van binnenstedelijke gebiedsontwikkeling? Met deze vraag ging het H-team op 5 september op onderzoek uit in Gent. Daar barst het namelijk van de tijdelijke initiatieven van lokale partijen waarmee gebieden in de stad op de kaart worden gezet.

De meest spraakmakende gebiedstransformatie in Gent is de Oude Dokken. Dit circa 25 hectare grote terrein is grotendeels in handen van het autonome gemeentebedrijf sogent. Tien jaar na de start van de planvorming is er nog weinig zichtbaar ontwikkeld. Wel is er veel voorbereidend werk verzet, waaronder de stabilisatie van de kaaien. Sogent heeft met de beheerder van de kanalen al vroeg in het proces een voetgangers- en fietsersbrug aangelegd. Hoogspanningsmasten die aan weerskanten van de dokken staan, komen onder de grond te liggen. Ook zijn kenmerkende havenkranen aan de kades teruggeplaatst. Een oude betoncentrale is behouden ter herinnering aan het industriële verleden. Welke herbestemming deze centrale moet krijgen, wordt onderzocht.

werkbezoek Gent_Hteam_Oude Dokken_1_kade en betoncentraleLerend proces
De route naar herontwikkeling is – mede door de vastgoedcrisis – een lerend proces geworden. De financiële doelstellingen zijn naar beneden bijgesteld. Waar de gemeente bij aanvang van het project een financiële plus toeschreef, is het nu vooral zaak dat de investeringen (in onder andere bodemsanering, aanleg van infrastructuur en nieuwe kademuren) worden gedekt uit de opbrengsten. Als beheervorm is gekozen voor een publiek-private samenwerking, waarbij sogent eigenaar blijft van de grond en recht van opstal geeft tijdens de voorbereiding en uitvoering van het plan. Inmiddels is er een kantoor gerealiseerd en de grond voor de aanleg van 400 woningen bouwrijp gemaakt. Sogent is begonnen met de bouw van een lagere school, een crèche en een wijksporthal.

Impuls aan de stad
Op termijn moeten ongeveer 1.500 nieuwe woningen in de Oude Dokken het woningtekort in Gent terugdringen. Er ligt een verplichting op om 20% sociale woningbouw en 20% betaalbare koopwoningen te realiseren. Daarnaast komen er kantoren, winkels, recreatie, cultuur en natuur. De uitbreiding van het openbaarvervoernetwerk, nieuwe fietsers- en voetgangersbruggen en hoogwaardige publieke ruimten zijn bedoeld om de gehele stad een impuls te geven. Om dit te financieren, heeft sogent verschillende subsidies aangesproken (onder andere uit EU-fondsen) om bottle necks weg te nemen, zoals de renovatie van de onstabiele kademuren. Voor de hoogspanningsleidingen en de bodemsanering betaalden andere overheden mee.

davExperimenteerdrift
De Oude Dokken vormt een gigantische kans om kwaliteit en nieuwe leefmilieus aan de stad toe te voegen. Daarom is de afgelopen 7 jaar flink geëxperimenteerd met verschillende tijdelijke initiatieven. Gentse inwoners en ondernemers hadden daarin een sleutelrol. Eén van de initiatieven is de organisatie DOK, die in de zomer een doorlopende programmering op het terrein verzorgde zoals concerten, rommelmarkten en filmavonden. Dankzij DOK groeide de Oude Dokken uit tot een kraamkamer voor cultureel ondernemerschap en een laboratorium voor culinaire, culturele en andere soorten talentontwikkeling. Maar DOK is niet de enige partij die tijd en energie stak in het experimenteren. Het initiatief Smoke & Dust richt zich vooral op creatieve ondernemers en muzikaal talent. Zij worden met kleine subsidies ondersteund uit een Fonds voor Tijdelijke Invullingen, met geld van de gemeente en ontwikkelende partijen. Ook omwonenden kunnen plekken in de Oude Dokken gebruiken. De architecte Sarah Melsens transformeerde een aantal grindbakken langs de kades tot white cubes. Hiermee ontstond een gedoogzone waar Gentenaren (buurt)feesten organiseren en naar hartenlust graffiti sprayen.

Vrije ruimte boven beleid
Voor tijdelijke initiatieven is in Gent geen apart broedplaatsenbeleid gemaakt, zoals bijvoorbeeld Amsterdam dat kent. De Stad Gent hanteert als strategie simpelweg het open staan voor en ruimte bieden aan initiatiefnemers. Vanuit verschillende tijdelijke invullingen groeide een ondernemersnetwerk dat sinds 8 maanden in de oude stadsbibliotheek in het centrum is gevestigd onder de naam NEST. Ook verscheen in het noordelijk deel van de Dokken de Bar Bricolage, een vrijplaats ontwikkeld door TOTUM waar je kunt relaxen, eten, drinken en dansen. Bar Bricolage sloot op 1 oktober de deuren. Gelukkig is TOTUM niet gebonden aan één plek in de stad. Het jaagt naar eigen zeggen continu naar wilde en ongeziene plekken in en rond Gent om (tijdelijk) neer te strijken.

Burgers bepalen beleid
Op 3 mei 2016 gaf de Europese Commissie groen licht voor de tweede fase van het internationale stedennetwerk REFILL dat zich richt op tijdelijke invullingen. Het mag geen toeval heten dat dit netwerk wordt gecoördineerd door de Stad Gent. Andere Europese steden, waaronder Amersfoort, leveren input aan dit netwerk. In het persbericht meldde burgemeester Daniel Termont: ‘Burgers bepalen steeds meer het beleid. Ze benadrukken de betrokkenheid van meerdere belanghebbenden in het beleid en de actieve en betekenisvolle rol die burgers hierin kunnen opnemen. De Gentenaar loopt over van de ideeën voor zijn stad. Het bestuur wil die goesting voor experiment en sociale innovatie aanwakkeren door initiatieven van tijdelijke invulling te ondersteunen.’

davMet deze opstelling tegenover tijdelijk gebruik neemt de Stad Gent een rol als voorloper in het behoud van dynamiek van tijdelijke initiatieven. Maar met de Oude Dokken heeft de stad dan ook goud in handen. Want wie wil er nou niet vertoeven aan het water op een stadsstrand waar van alles te beleven is? Inmiddels heeft de gemeente toegezegd dat er ook in de nieuwe plannen voor de wijk ruimte is voor een strand. Daarvoor is zelfs een deel van de geplande woningen uit het oorspronkelijke plan geschrapt, wat het financieel resultaat van de totale ontwikkeling verder onder druk zet.

Vruchtbare grond
Wat maakt de Oude Dokken nou tot zo’n vruchtbare plek om met tijdelijke interventies te experimenteren? Agnieszka Zajac van sogent is ervan overtuigd dat de gemeente het ondernemerschap vooruit heeft geholpen door zich open te stellen en transparant te zijn. Bovendien stelt de gemeente in de tijdelijke situaties een einddatum, wat ook duidelijkheid verschaft. Dat gaat niet ten koste van de energie en de investeringen van de ondernemers om zich een plek toe te eigenen. Maar dat hoeft met slim hergebruik van materialen in combinatie met interessante locaties ook niet veel geld te kosten.

Ten tweede speelt de aantrekkingskracht van de dokken zelf een belangrijke rol: een weidse publieke ruimte vlakbij de binnenstad met kilometers kade waarvan het industriële karakter deels in stand is gehouden. De Stad Gent en sogent hebben deze kwaliteit herkend en op enkele plekken hersteld met het terugbrengen van havenkranen en het behoud van de kenmerkende betoncentrale.

davTen derde geven de investeringen in de openbare ruimte een belangrijk signaal af dat er wat staat te gebeuren. De uitstraling van het gebied is al behoorlijk veranderd door het plaatsen van nieuwe betonnen kademuren voor de oude onstabiele kades. In Houtdok zijn daarentegen negentiende-eeuwse gemetselde bogen gerestaureerd om de cultuurhistorie van het dok recht te doen.

Spannend
Rest nog de vraag hoe het proces verloopt als de woningen en voorzieningen gerealiseerd worden. De kwaliteitsambities die de marktpartijen hebben beloofd in het aanloopproces zijn hoog, met name op het gebied van energetische duurzaamheid en warmtekoppelingen. Stedelijke ontwikkeling wordt in de praktijk ook gestuurd door de economische en politieke conjunctuur. Met gemeenteraadsverkiezingen op komst in 2018 is het de vraag of alle onderdelen met de geplande ambities doorgang vinden. Het wordt spannend of de belofte en alle voorinvesteringen over een jaar of tien zijn waargemaakt. Ga vooral kijken!

Onze conclusies na dit werkbezoek:

  1. Je doet het niet voor het project, je doet het voor de stad.
  2. Cultureel ondernemerschap en privaat ondernemerschap versterken elkaar.
  3. Ga op zoek naar (Europese) subsidies om onrendabele posten te dekken.
  4. De rolverdeling markt-overheid is duidelijk: de overheid bewaakt de lange termijn (openbare ruimte, infrastructuur, milieu, cultuur, programma) en de markt ontwikkelt de plots.
  5. Je hebt langdurig politieke en ambtelijke wil en doorzettingsvermogen nodig om door te gaan en vast te houden aan de ambitie.

03 Jul

By

No Comments

De Provada-split

03/07/2017 | By | No Comments

Op de jaarlijkse vastgoedbeurs PROVADA voerde het H-team een intiem gesprek met enkele professionals uit de bouwpraktijk. Dat gebeurde te midden van het geweld van sessies over beleggingen, grote woningbouwplannen en de onvermijdelijke champagnemomenten. Het is duidelijk dat anno 2017 de vastgoedmarkt weer aantrekt. Daardoor lijkt zich een tweedeling af te tekenen. Waar de één het rendement puur financieel afmeet, redeneert de ander in het algemeen belang voor de samenleving op lange termijn.

Carolien Ligtenberg van het H-team koos als host van één van de Provada Future- tafels herbestemming als aanjager voor maatschappelijke vernieuwing en het realiseren van ruimtelijke kwaliteit als inzet voor het gesprek. Het H-team is er van overtuigd dat binnenstedelijke gebiedstransformatie kansen biedt om gebieden met hernieuwde identiteit en specifieke kwaliteit te creëren. Dit kan door nieuwe woonvormen, gedeelde ruimten en verbondenheid in te zetten als dragers. Samen met collega H-teamlid Teun van den Ende daagde Carolien Ligtenberg de deelnemers aan het gesprek uit om voorbeelden aan te dragen waar de herontwikkeling van gebieden of panden leidde tot sociaal-maatschappelijke meerwaarde.

The Power of Hubs

VechtclubXL, Utrecht

Maatschappelijk rendement

Michiel van Loon, partner bij Mei Architecten, legde uit hoe hij te werk gaat bij de herontwikkeling van een bedrijventerrein aan het Merwedekanaal in Utrecht tot een gemengd stedelijk gebied. In het gebied is een aantal initiatieven ontstaan die geleid hebben tot verzamelgebouwen voor kleinschalige bedrijvigheid. Voorbeelden zijn De Alchemist en VechtclubXL. Inmiddels kennen beide locaties wachtlijsten, zo populair zijn deze plekken in korte tijd geworden. De grond is eigendom van de gemeente Utrecht, die het gebied onder de noemer ‘gezond stedelijk leven’ wil herontwikkelen. Mei Architecten inventariseerde daarvoor eerst het huidig gebruik. Uit een volumestudie bleek dat er voorlopig voldoende ruimte is om te verdichten zonder daarvoor de succesvolle initiatieven de Alchemist en de VechtclubXL te hoeven slopen. Op die manier blijven sociaaleconomische verbanden intact en ontstaat door toevoeging van wonen een gemengd stedelijk gebied.

Gedeelde ruimte

Op de schaal van een gebouw is het ook mogelijk gedeelde ruimte(s) en sociale meerwaarde te creëren. Het Consortium DeFlat is met deze instelling de ‘Honingraatflat’ Kleiburg, in de Bijlmer, herontwikkeld. Carolien Ligtenberg is vanuit haar eigen bureau in het voortraject betrokken geraakt bij de strategie om middels placemaking de plek te activeren en zo toekomstige bewoners met elkaar in contact te laten komen. Er zijn op die manier allerlei initiatieven ontstaan, zoals een klooster waar gemeenschappelijke ruimte is die door verschillende groepen gebruikt wordt. Met als gevolg een enorme versterking van het slechte imago van de flat. Deze insteek voor hergebruik is recent bekroond met de prestigieuze EU Mies Award vanwege de impact die met een relatief eenvoudige architectonische ingreep en veel sociale interactie is bereikt.

DeFlat Kleiburg. Foto: Marcel_van_der_Burg

DeFlat Kleiburg. Foto: Marcel van der Burg

Dat het voorbeeld van Kleiburg niet op zichzelf staat, bleek uit de discussie over andere panden in Nederland waar meerwaarde ontstaat voor de bewoners van herontwikkelde panden. In Rijswijk worden nabij het winkelcentrum In de Boogaard huurappartementen ontwikkeld in een voormalig belastingkantoor. Omdat er in de omgeving parkeerplekken beschikbaar zijn, kan een systeem voor het delen van auto’s onder de nieuwe bewoners uitkomst bieden. Zo blijft de impact op het parkeren voor de buurt beperkt, een mooi voorbeeld van het opnieuw benutten van gedeelde ruimte. In een ander voorbeeld uit Assendelft van Maurice Bakker van Bakker Beheer, is een behoefte aan het realiseren van woningen voor ouderen. Dit heeft de ontwikkelaar ertoe aangezet om bij de opening van de nieuwe appartementen een borrel te organiseren om de ontmoeting tussen de nieuwe bewoners te stimuleren en daarmee sociale verbanden mogelijk te maken.

DeFlat Kleiburg. Foto: Stijn Poelstra

DeFlat Kleiburg. Foto: Stijn Poelstra

Culturele binding

Gyana Bindo van StudioFlex beschreef vanuit haar Braziliaanse achtergrond dat veel woongebouwen in Sao Paulo voorzien zijn van gemeenschappelijke ruimtes en functies, zoals een zwembad, bar, gemeenschappelijke ruimte voor feestjes, etc. Dat perspectief kan ook aantrekkelijk zijn voor Nederlandse woongebouwen. Daarnaast beschreef zij dat juist haar Braziliaanse collega’s onder de indruk zijn van de formule om studenten korting te geven op kamerhuur in ruil voor zorg voor de ouderen in hetzelfde pand of omliggende buurt.

In het slot van de discussie kwam de aantrekkingskracht van cultureel erfgoed aan bod, die ertoe kan leiden dat mensen zich collectief verbonden voelen met een plek. In Gouda is door Mei Architecten een kaaspakhuis herontwikkeld tot loftwoningen. Voor de nieuwe bewoners vormt het verleden een stimulans om juist in dit pand een woning te kopen. In de architectuur is het de vroegere functie opnieuw tot uiting gebracht door de kaasplanken opnieuw te gebruiken als wandbekleding van het atrium. Het pand is nu onderdeel geworden van rondleidingen door Gouda over het verleden van de stad en bewoners zijn trots op hun woning die door herbestemming is ontstaan.

Loft in Kaaspakhuis, Gouda. Beeld: Mei Architects and Planners

Loft in Kaaspakhuis, Gouda. Beeld: Mei Architects and Planners

Financieel rendement

Tegenover deze voorbeelden van herbestemming en gebiedstransformatie met maatschappelijk rendement staan de puur financieel gedreven investeringen in vastgoed. H-team voorzitter Gerben van Dijk verbaasde zich op de Provada over het gemak waarmee succesvolle voorbeelden van herbestemming na de crisis terzijde geschoven worden. Gedreven door stevige woningmarktprognoses rijzen de bomen na een aantal magere jaren inmiddels weer tot in de hemel. Blijkbaar staat bestaand vastgoed steeds meer in de weg van nieuwe, gedroomde ontwikkelingen. Terwijl herbestemming vaak op meerdere fronten voordelen biedt.

Een concrete vraag diende zich aan in één van de debatten op de Provada: moet het vermaarde Schieblock nabij Rotterdam CS wel of niet plaats maken voor (hogere) nieuwbouw? Het herbestemde kantoor is ooit met een tijdelijk karakter ingestoken. “Het zal een keer tegen de vlakte moeten, alleen nu nog niet”, oordeelde één van de debaters op de Provada. Maar de vraag is of je het kind daarmee niet met het badwater weggooit. Is het ondernemerschap dat is ontstaan in het rond het Schieblock te transplanteren naar een nieuw pand zonder de verbinding tussen de start-ups en de dynamiek die daarbij hoort te verliezen?

Schieblock en zicht op Delftsestraat, Rotterdam.

Schieblock en zicht op Delftsestraat, Rotterdam.

Beste plan voor de stad

Veel gemeenten hebben ambities geformuleerd om het nieuwe omgevingsbeleid samen met de markt en bewoners vorm te geven. Denk o.a. aan het programma ‘Ruimte voor de Stad’ in Den Haag. Nu ontwikkelaars bij gemeenten op de stoep staan om woningen te mogen bouwen, is het de vraag hoe algemeen belang van de kwaliteit van de leefomgeving in gebiedsprocessen geborgd is. Maar hoe dient de gemeente de publieke belangen op lange termijn en welke rol speelt het eigen grondbedrijf daarbij?

Als de gemeente stuurt op de hoogste opbrengst door sloop en nieuwbouw dan levert dat niet altijd het beste resultaat voor de stad op. Succesvolle voorbeelden van herbestemming zoals het Schieblock worden daarbij makkelijk in de hoofden van ontwikkelaars weggegumd – alleen een (aanvraag tot) monumentstatus kan dit procedureel verhinderen. Maar als de gemeente, ondernemers en bewoners echt mee wil laten praten over hun stad, laat ze dan ook meebeslissen over de kwaliteiten die zij in de bestaande stad herkennen.

Herbestemming als kans voor kwaliteit

Het H-team ziet herbestemming als middel om kwaliteit te ontwikkelen en de leefomgeving te verbeteren. Uiteraard zal er zo af en toe een pand sneuvelen, maar wat ons betreft gebeurt dat niet voordat serieus met betrokkenen is onderzocht wat transformatie heeft opgeleverd, of nog kan opleveren. De gemeente bewaakt -als het goed is- het algemeen belang, maar ook alle andere partijen in de bouw dragen verantwoordelijkheid bij het realiseren van een aantrekkelijke leefomgeving waar je wil zijn. Maatschappelijk rendement zie je niet terug op een Excel-sheet, maar wel in de stad.

09 Jun

By

No Comments

Van leegstand naar maatschappelijke doelen

09/06/2017 | By | No Comments

Reflectie op de Week van het Lege Gebouw 2017, Soesterberg

De Week van het Lege gebouw (WvhLG) is een zoektocht van zes gemengde studententeams die een tweede leven voor een leegstaand pand onderzoeken en ontwerpen. De vijfdaagse pressure-cooker is een inspirerende manier om de generatie van morgen klaar te stomen voor de praktijk van herbestemming. Het H-team droeg bij aan de coaching van de teams en de jurering van de plannen, en leerde op 22 mei hoe zij maatschappelijke doelen willen realiseren door herbestemming.

De Officierscasino Soesterberg, onderwerp van de Week van het Lege gebouw 2017.

Officierscasino Soesterberg, onderwerp van de Week van het Lege gebouw 2017

Het voormalig Officierscasino in Soesterberg was het onderwerp van de zoektocht. Dit pand wordt beheerd door ANNA Vastgoed & Cultuur in opdracht van het Rijksvastgoedbedrijf. H-teamlid en directeur van ANNA Vastgoed & Cultuur Willemijn de Boer bood de locatie aan als studieobject aan onderzoeksinstituut CLUE van de Vrije Universiteit Amsterdam. Er namen zo’n 50 studenten en docenten deel. Zij verschaften elkaar ‘denkruimte’ voor het ontwikkelen van concepten voor herontwikkeling. Ideeën die je in de praktijk niet zo snel tegenkomt, omdat ze niet gehinderd worden door de financiële ‘logica’ van de vastgoedmarkt en er geheel eigen strategieën op nahouden.

Kamperen, vloggen en zagen
Want…welke ontwikkelaar kampeert er vijf dagen lang in de buurt van een leeg gebouw? De studenten deden het. Wie maakt er een vlog om een herbestemming aan de man te brengen? De studenten deden het. Wie komt er op het idee een gat te zagen in de gevel van een rijksmonument? De studenten deden het (nou ja, niet echt natuurlijk…). De opzet van de WvhLG is simpel: je sluit jezelf met een groepje lotgenoten vijf dagen op in een leeg gebouw en aan het eind presenteer je in 10 minuten zo overtuigend mogelijk je voorstel aan een vakjury.

Spectrum aan voorstellen
Het Officierscasino, in 1941 als Soldatenheim gebouwd door de Duitse bezetter, was onderdeel van vliegbasis Soesterberg. Het ligt op ruim een kilometer afstand van de landingsbaan. De deelnemers studeerden in multidisciplinaire teams op de karakteristieken van de locatie. Drie van de zes teams legden in hun plan letterlijk een verband naar de luchtvaartgeschiedenis. Het spectrum van voorstellen bestreek een variatie aan publiekstrekkers: van aerodynamische uitkijktorens voor dagtoeristen tot een ontmoetingsplek waar researchafdelingen van luchtvaartbedrijven samenwerken met ecologen. Andere referenties waren het maken van zichtlijnen tussen het Officierscasino en de landingsbaan of het doortrekken van de grafische laag van gele pijlen die de ingang van het Nationaal Militair Museum markeren.

Van energie tot eenzaamheid
Sommige teams ontwikkelden de kern van hun plan door hergebruik van de bestaande ’hardware’. Die ideeën ontstonden in de loop van de week, toen een batterij experts de teams als sparringpartners bezocht in hun werkkamers. Ondernemer Carel Bense inspireerde één van de teams om de landingsbaan te zien als solar runway waar zonnewarmte wordt opgewekt in buizen onder het asfalt. Een ander team stelde voor van het Officierscasino een ontmoetingsplek te maken die generaties met elkaar verbindt: een soort verpleeghuis nieuwe stijl. In plaats van termen als ‘dagverzorging’ of ‘kantine’ te gebruiken, wordt het gebouw ingedeeld langs een ‘droomlijn’ in trefpunten zoals ‘Combuis’, ‘Pupillenbunker’ en ‘Generaal Lokaal’. Studenten in de naburige woningen krijgen een korting op hun huur als ze een paar uur per week buddy voor een bewoner willen zijn. Een team met veel internationale studenten stelde hier een plan tegenover dat inzette op het bieden van uiteenlopende belevingen: van een escape room (geïnspireerd op het verleden van de plek) tot een gemeenschapshuis met een XL-formaat schaakbord.

Rust en natuur
De Provincie Utrecht maakte duidelijk dat de aantrekkingskracht van het gebied vooral samenkomt in de begrippen rust en natuur. Een team stelde daarom een (rustig) weekendje Soesterberg voor als businesscase: ontspannen, eten en overnachten in het Officierscasino. Het plan lokt fietsers en wandelaars in de Utrechtse Heuvelrug naar Soesterberg. Ander idee: ruimte geven aan de natuur om het gebouw op den duur helemaal over te laten nemen. Althans, in woorden, want een schets of visualisatie van de gedroomde groene herbestemming ontbrak.

Gemis
Het was niet het enige team dat het plan vooral met woorden tot leven wekte. Er waren weinig studenten van ontwerpopleidingen aanwezig. Dat gold ook voor de opleidingen vastgoed en facility management, met als gevolg dat in geen enkel voorstel een rekensom was opgenomen. En dat is een groot gemis als het op herbestemmen aankomt. Want ook erfgoed is vastgoed en dus speelt financiële knowhow een niet te onderschatten rol.

Onder de indruk
Hoofdsponsor van de WvhLG 2017, AM Consult, was ondanks de ontbrekende vastgoedkennis onder de indruk van de variatie aan plannen. Het bedrijf onderstreepte dat het niet het hoogste doel was om realiseerbare plannen te ontwerpen. Daar zijn al genoeg ontwikkelaars, architecten en andere adviseurs mee bezig. Uit de voorstellen sprak vooral een grote sensitiviteit rondom hergebruik, zowel in fysieke als in maatschappelijke zin. De financiële onderbouwing mag dan in de praktijk vaak de doorslag geven, ook ‘in het echt’ gaat het mede om het doel dat je met een investering dient.

Maatschappelijke thema’s
De disciplines erfgoedstudies en bouwkunde waren goed vertegenwoordigd. Wellicht dat de deelname vanuit andere opleidingen tot meer complete plannen had geleid. Maar belangrijker was dat het de nieuwe generatie er alles aan gelegen is om maatschappelijke thema’s centraal te stellen door bijvoorbeeld eenzaamheid tegen te gaan, verdere opwarming van de aarde te voorkomen of gemeenschappen aantrekkelijke publieke ruimtes te bieden om samen te werken. Wie had ooit gedacht dat een door de Nazi’s gebouwd Soldatenheim zich daarvoor zou lenen…

 

Dit artikel is een ingekorte versie van het gelijknamige artikel op Platform VOER, opinieplatform voor erfgoed en ruimte.

Van 18 t/m 22 mei werd de vijfde editie van de Week van het Lege gebouw georganiseerd. Zie voor artikelen, foto’s en interviews met deelnemers aan alle vijf de edities van de onderwijsweek: www.weekvanhetlegegebouw.nl

Initiatiefnemers editie 2017:
Onderzoeksinstituut CLUE+ / Vrije Universiteit (Master Heritage Studies)

De editie 2017 werd mede mogelijk gemaakt door:
AM CONSULT
ANNA Vastgoed & Cultuur
Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed
Provincie Utrecht

22 Mei

By

No Comments

Aan tafel met het H-team op de Provada

22/05/2017 | By | No Comments

Twee H-teamleden organiseren tafelsessies over urgente herbestemmingsopgaven op de jaarlijkse vastgoedbeurs Provada. Op 1 juni verzorgen Carolien Ligtenberg en Hilco van der Wal allebei een sessie van een halfuur waarbij vijf deelnemers kunnen aanschuiven om in discussie te gaan over onderstaande thema’s.

Gesprek 1: Innovatie in gebiedstransformatie #Hteam (click link om aan te melden)
Host: Hilco van der Wal

Tijd: 10:30-11:00
Locatie
: PROVADA FUTURE hal 11

Herbestemming en transformatie kunnen aanjagers zijn voor vernieuwing. Zeker bij binnenstedelijke gebiedstransformatie liggen er opgaven en kansen om slimme oplossingen rond mobiliteit en energietransitie te verbinden aan het komen tot een aantrekkelijk gebied. Werk je aan oplossingen die hieraan bijdragen, of zoek je deze? Sluit aan bij de ronde tafel van het Herbestemmingsteam.

Gesprek 2: Maatschappelijke vernieuwing in herbestemming #Hteam (click link om aan te melden)
Host: Carolien Ligtenberg

Tijd: 13:45 – 14:15
Locatie
: PROVADA FUTURE hal 11

Herbestemming en transformatie kunnen aanjagers zijn voor maatschappelijke vernieuwing en ruimtelijke kwaliteit. Zeker bij binnenstedelijke gebiedstransformatie liggen er opgaven en kansen om zorg, nieuwe woonvormen, verbondenheid en shared spaces in te zetten om een aantrekkelijk en waardevol gebied met hernieuwde identiteit en kwaliteit te creëren. Werk je aan oplossingen die hieraan bijdragen, of zoek je deze? Geef je dan op!

Provada
30, 31 mei en 1 juni
RAI Amsterdam

18 Mei

By

No Comments

Who Cares: wijken toekomstbestendig maken

18/05/2017 | By | No Comments

Who Cares, de ontwerpprijs voor nieuwe vormen van wonen, zorg en ondersteuning in wijken leverde 174 inzendingen op. Hieruit zijn twintig inzendingen geselecteerd die in de volgende ronde worden uitgewerkt. H-teamlid Maarten van Tuijl is met zijn buro temp.architecture en Jasper Klapwijk van bureau Kantelingen één van de winnaars met hun inzending voor de transformatie van Almere Haven.

Who Cares vraagt om innovatieve en toekomstgerichte visies op de Nederlandse woonwijk die antwoord geven op de vergrijzing en de veranderingen in de zorg. De initiatiefnemers van de prijsvraag selecteerden vier wijken die voor ruimtelijke vernieuwingen in aanmerking komen: Almere Haven, de Oosterparkwijk in Groningen, Carnisse in Rotterdam en Geleen-Zuid/De Kluis in Sittard-Geleen. Juryvoorzitter en Rijksbouwmeester Floris Alkemade riep op multidisciplinaire teams te vormen om tot een toekomstbestendig ontwerp te komen.

Resultaat
Het resultaat was 174 inzendingen afkomstig van breed samengestelde teams. Hieruit zijn twintig inzendingen geselecteerd. Op 17 mei vond de kick off van de tweede ronde plaats. In het najaar kiest de jury per locatie een winnaar. Het is de ambitie van de deelnemende partijen om de uitvoering van de ideeën mogelijk te maken.

The Commons: meergeneratiehoven in Almere Haven
Het team van Maarten van Tuijl is samengesteld uit drie medewerkers van temp.architecture en Jasper Klapwijk, zelfstandig strateeg in wonen, zorg en pensioen met zijn bureau Kantelingen. Zij gaan met hun inzending The Commons: meergeneratiehoven in Almere Haven door naar de volgende ronde. In Almere Haven is behoefte aan kwalitatief hoogwaardige woningen en woonmilieus om ouderen op een prettige manier te kunnen laten wonen, en jongeren en gezinnen aan zich te binden. In hun voorstel worden concepten voor zorg en duurzaamheid gecombineerd door individuele rijtjeswoningen te transformeren tot collectieve meergeneratiehoven.
Deze woonvorm biedt voordelen voor alle bewoners. Dit gaat om financiële voordelen, zoals betaalbare huren en lage energielasten. Maar ook om minder tastbare voordelen zoals zorg, kinderopvang, klushulp, sociale controle, werkgelegenheid en een inspirerende omgeving.

Over Who Cares
De prijsvraag Who Cares is een initiatief van de Rijksbouwmeester in samenwerking met de Raad voor Volksgezondheid en Samenleving, het ministerie van Volksgezondheid Welzijn en Sport, het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Stichting Humanitas, de gemeenten Almere, Groningen, Rotterdam, gemeente Sittard-Geleen en de provincie Limburg.

Bekijk hier een PDF van The Commons: meergeneratiehoven in Almere Haven.
Lees hier verder over de prijsvraag Who Cares.

12 Mei

By

No Comments

H-team bij Week van het Lege Gebouw

12/05/2017 | By | No Comments

Werken aan innovatieve strategieën voor leegstand met studenten, docenten en praktijkexperts uit verschillende disciplines. Dat is waar de vijfde editie van de Week van het Lege gebouw (WvhLG) om draait. De WvhLG vindt dit jaar plaats van 18 tot en met 22 mei in Soesterberg.

De casus van deze editie is het voormalige Officierscasino in Soesterberg, gebouwd tijdens de Tweede Wereldoorlog door de Duitse bezetter. Dit monumentale pand biedt een uitgelezen kans om onderzoekers en studenten met verschillende achtergronden uit te dagen na te denken over de toekomst van deze fascinerende en betekenisvolle plek, in de context van de actuele ontwikkelingen in het omliggende gebied.

De plek
Het gebouw heeft een bewogen geschiedenis: het werd ontworpen en gebouwd als ontspanningsoord voor hogergeplaatste Duitse militairen. In tegenstelling tot veel andere door de bezetter gebouwde objecten werd het Officierscasino niet gesloopt. Na de oorlog kreeg het een bestaan als internaat van de KLM. Aangezien het gebouw niet permanent wordt gebruikt, wil de eigenaar (het Rijksvastgoedbedrijf) het verkopen. Tot de verkoop is het monument in beheer van ANNA Vastgoed & Cultuur. De gemeenschap van Soest kan het gebouw gebruiken voor culturele en sociale activiteiten, zoals de jaarlijkse huttenbouwweek en andere feestelijkheden.

H-team draagt bij aan kennisontwikkeling
Willemijn de Boer, H-teamlid en directeur van ANNA Vastgoed & Cultuur, stelt het Officierscasino beschikbaar als experimenteerruimte om aan nieuwe ideeën voor herbestemming te werken. Studenten, docenten en praktijkexperts werken op interdisciplinaire wijze samen en profiteren daarmee van de ‘vrije denkruimte’ die de WvhLG biedt. Het H-team draagt niet alleen de casus aan voor de week, diverse H-teamleden nemen ook deel aan het programma als expert of als jurylid bij de eindpresentaties.

De deelnemers worden aangemoedigd de gebouwopgave te relateren aan belangrijke ruimtelijke opgaven in de directe omgeving van het gebouw. Het voorheen afgesloten militaire landschap wordt namelijk ontsloten als recreatiegebied. Welke betekenis hebben de historische en architectuurhistorische waarden van het Officierscasino in het vinden van een nieuwe functie voor deze plek, te midden van deze landschappelijke transformatie?

De Week van het Lege Gebouw is gratis te bezoeken.
Bekijk het publieksprogramma van de WvhLG.

21 Dec

By

One Comment

Den Haag CS-Oost: Dark or dazzling?

21/12/2016 | By | One Comment

Het H-team organiseerde samen met Haagse Bodem op 9 december een speciale bijeenkomst over herbestemming als gebiedsopgave, in het Haagse Kwadrant CS-Oost. Deze plek staat een uitdagende gebiedstransformatie te wachten en staat model voor andere binnenstedelijke opgaven voor herontwikkeling. Tachtig deelnemers namen de publieke ruimte, infrastructuur, samenwerking, duurzaamheid, het momentum en de economische en maatschappelijke urgentie in het gebied onder de loep in een geanimeerde bijeenkomst.

Momentum

Het Haagse Kwadrant-Oost, ook wel als de ‘achterkant’ van Den Haag CS getypeerd, is een fascinerend gebied stelde Rijksbouwmeester Floris Alkemade in zijn presentatie. Hij toonde aan de hand van eerdere studies de potenties van het gebied als je het vanuit een breder perspectief en schaalniveau van de stad bekijkt. In 2020 zal de Tweede Kamer zich voor een periode van (naar schatting) 6 jaar in het Ministerie van Buitenlandse Zaken nestelen, wat betekent dat het gebied dag in dag uit de achtergrond van ons 8 uur journaal zal zijn. Dit kan een enorme impuls betekenen voor het gebied. Maar hoe zorg je dat dit momentum na het vertrek van de Tweede Kamer ook leidt tot een duurzame kwaliteitsimpuls in het gebied? Dat vereist op z’n minst een visie op het bestaande vastgoed, de (her)inrichting van de openbare ruimte en de partijen met wie dat tot stand komt.

Klein beginnen

Michiel Bosman (gemeente Amsterdam) legde uit hoe er rondom Amsterdam Sloterdijk omgesprongen is met het ontstaan van momentum: “Lokale kwaliteiten benadrukken, verblijfskwaliteit toevoegen en actief verbinden en variëren (in programma)”, waren de kernbegrippen van de strategische procesaanpak. Het vergroenen en activeren van het gebied met kleinschalig ondernemerschap bracht in korte tijd een positieve impuls aan het winderige Orlyplein voor station Sloterdijk. Maarten van Tuijl (H-team) vroeg om een goeie analyse van wat er al in het gebied aanwezig is. In plaats van schoonvegen en opnieuw beginnen werpt een gefaseerde en zorgvuldige aanpak (slow urbanism) vaak meer vruchten af waarbij het voor de hand ligt om toe te werken naar een gemengd woongebied. Maar hoe zorg je dat je sturing behoudt over alle diverse initiatieven? Het panelgesprek leidde tot veel reacties uit de zaal, waaronder een voorstel om een kwaliteitsteam of een supervisor aan te stellen, reageerde het tweede panellid Gregor Heemskerk (Twynstra Gudde) dat marktpartijen de uitdagingen op stedelijke plekken, waar Den Haag CS-Oost ook een goed voorbeeld van is, goed aan kunnen.

Kijken en praten

De middag ging over in een excursie en workshop, waarin deelnemers werden uitgedaagd om elkaar een aanbod te doen of een vraag te formuleren. Gespreksleider Bart Cosijn constateerde na afloop dat in deze fase kennis ontstond, door het uitspreken van de behoeften die er vanuit verschillende partijen naar voren kwamen (lees zijn reflectie ‘Wakker worden’). Als er al een algemene conclusie uit de bijeenkomst te halen valt, dan is het wel dat strategische omgang met vastgoed en openbare ruimte op gebiedsniveau leidt tot kansen voor herbestemmen en vice versa. Het vergt visie en concentratie om hieraan gevolg te geven, maar leidt tot een betere inrichting en evenwicht in de stad.

Het H-team ziet zich na de bijeenkomst gesterkt in de opvatting om het contact tussen eigenaren, ontwikkelaars, overheden en ‘unusual suspects’ actief op te blijven zoeken. In de uitwisseling van ideeën en visie ontstaan immers de meest gedragen ideeën. Wat het lopende proces in Den Haag CS-Oost betreft, deed het team Haagse Bodem een aanbod om te blijven activeren en reflecteren. Benieuwd naar de accenten uit de gesprekken en de lessons learned? Bekijk dan het (beeld)verslag van Haagse Bodem (opent in apart venster).

Wakker worden in Den Haag

21/12/2016 | By | One Comment

Bart Cosijn leidde op 9 december de bijeenkomst “Context=Key, het geheim van goed herbestemmen” in het Haagse Kwadrant CS-Oost. Het H-team vroeg hem om een reflectie te schrijven.

“Nee, ik ga niet nog een keer mijn droom op een post-it schrijven, gemeente kom nu maar eerst eens met een plan!” Dit zei een deelnemer aan een participatief proces. In opdracht van de gemeenteraad hebben de ambtenaren in de betreffende stad veel bijeenkomsten georganiseerd om over de uitbreiding van het centrum te praten. Co-creatie bij ruimtelijke ontwikkelingen past erg bij de tijdgeest maar is niet zonder valkuilen.

De tijd dat de wethouder en de architect een jenever dronken en een stadsuitbreiding beklonken ligt ver achter ons. Gelukkig maar. We leven in een democratie en dat betekent dat we steeds opnieuw in gesprek gaan over welke kant het uit moet. Op veel plekken in Nederland schieten initiatieven uit de grond om samen aan de stad te werken. Bewoners die hun staat opnieuw willen inrichten. Mensen die een energiecoöperatie oprichten. Of een netwerk dat zich het lot van stedelijk gebied ingeklemd tussen een station en een uitvalsweg aantrekt.

Participatie nieuwe stijl

Bij veel van deze processen zijn er grote verschillen in kennis over de materie, in zeggenschap, in de beschikking over middelen en in houding. Iemand die graag iets met een leeg gebouw wil doen, maar om onduidelijke redenen geen contact kan krijgen met de eigenaar. Bewoners die er achter komen dat hun huizen plaats moeten maken voor een nieuw stadspark. Twee voorbeelden waarbij transparantie erg belangrijk is, wil je er toch samen uitkomen. Door open te zijn over wat de intenties en plannen zijn, creëer je een gelijk speelveld voor zeer uiteenlopende betrokkenen, professionele en niet professionele mensen of organisaties.

Waar ik als moderator altijd erg blij om ben, is als het lukt om mensen zich in elkaars leefwereld te laten verdiepen. En dat is voor mij echt iets anders dan het samen eens worden. Een bewoner, een architect of een belegger kunnen heel verschillend naar een leeg kantoorgebouw kijken, ze zien simpelweg iets anders. Bijvoorbeeld: verloedering in de buurt, een ontwerpopgave of een rendementsrisico. Wat kan er gebeuren op het moment dat deze mensen in gesprek gaan? Soms niks, soms hebben ze een beleefd gesprekje en soms starten ze samen een prachtig project.

Excursie langs het ministerie van Buitenlandse zaken

Excursie langs het ministerie van Buitenlandse zaken

Wandelgebied

Haagse Bodem en het H-team brachten op 9 december 80 mensen bij elkaar die van harte bereid waren naar elkaar te luisteren en in gesprek te gaan. Plaats van handeling én onderzoek: Haagse Kwadrant CS-Oost. Het scheppen van goede condities voor dialoog is van niet te onderschatten belang. En let wel, een dialoog bestaat niet alleen maar uit behoedzaam aftasten. Als niemand zijn agenda op tafel legt, of soms zijn of haar gevoel laat spreken, is er weinig te leren.

De middag begon met een verhaal van rijksbouwmeester Floris Alkemade. ‘Investeer in de openbare ruimte,’ was zijn boodschap. Hij schetste hoe je meer en aangenamer wandelgebied zou kunnen scheppen rond de gebouwen in dit kwadrant ten noordoosten van het Centraal Station in Den Haag. Na een verdiepend gesprek met drie ervaringsdeskundigen maakten de deelnemers een inspirerende wandeling door het kwadrant: een fascinerende plek met aan alle kanten gebouwen, infrastructuur, doorkijkjes en mensen die zich naar hun bestemming snellen.

Nieuwe kennis

Terug in het bruggebouw over de Utrechtse Baan (A12) verdeelden de deelnemers zich in groepen en gebruikten hun observaties en ideeën voor een uur stevige discussie. Door elkaars vooronderstellingen tegen het licht te houden werd ‘nieuwe kennis geboren’, zoals Socrates het noemde. Aan het eind van de bijeenkomst hingen zes concrete plannen aan het raam, met op de achtergrond een ondergaande winterzon. De sequentie was vruchtbaar: via opdoen van inspiratie, eigen ervaringen, samen onderzoeken en tot slot het delen van nieuwe inzichten.

Ik vond het erg inspirerend om het Haagse Kwadrant CS-Oost te ontdekken en vanuit mijn rol als moderator bij te dragen aan het scheppen van de condities voor een zinnig gesprek. Ik ben erg benieuwd welke ideeën er straks vorm krijgen. Dromen is fijn maar zonder plan wordt je niet wakker.

22 Nov

By

2 Comments

CONTEXT = KEY – het geheim van goed herbestemmen

22/11/2016 | By | 2 Comments

Op 9 december organiseert het H-team samen met Haagse Bodem de bijeenkomst CONTEXT = KEY – het geheim van goed herbestemmen. Doel van deze bijeenkomst is de kans op geslaagde transformaties vergroten door anders naar herbestemmen te kijken. Het vertrekpunt: elk pand heeft een context. Is er voldoende oog voor belanghebbenden, publieke ruimte, infrastructuur, samenwerking, duurzaamheid, het momentum en economische of maatschappelijke urgentie?

Tijdens de bijeenkomst gaan we op zoek naar de antwoorden op deze vragen en meer in Den Haag Centraal Oost. Deze plek staat een uitdagende gebiedstransformatie te wachten en staat model voor andere binnenstedelijke opgaven voor multifunctionele herontwikkeling. Met inbreng van Haagse Bodem en andere kenners van herbestemming als gebiedsopgave reiken we de deelnemers een kader aan voor de middag. Daarna gaan we concreet aan de slag met een real life en actuele case die op scherp wordt gezet met nationale en internationale vergelijkingen. Wij garanderen dat het gezelschap gevarieerd is, zowel publiek als privaat, Haags en Hollands, van gebruiker tot ontwikkelaar en van bewoner tot Rijksbouwmeester.

Haags Kwadrant-Oost, dark of dazzling?
Het Haagse Kwadrant-Oost (achterkant Den Haag CS) typeren als ‘dynamisch’ is een understatement zoals Rijksbouwmeester Floris Alkemade zal toelichten. De keuzes van nu, ook voor herbestemming, maken of breken dit gebied voor de toekomst: wordt het the dark of the dazzling side van het Centraal Station? Spannend en complex, de perfecte illustratie voor herbestemmen in een binnenstedelijke context.

Deelnemen
Deelname is op uitnodiging. Heeft u geen uitnodiging ontvangen en wilt u graag deelnemen? Neem dan contact op met het H-team.

CONTEXT = KEY – het geheim van goed herbestemmen
Vrijdag 9 december
12:00 uur – 17:30 uur
Juliana van Stolberglaan 10, Den Haag

Over Haagse Bodem
Haagse Bodem is een deeltjesversneller voor Haagse herbestemming. Een praktische community die het ontwikkelen van oplossingen voor leegstand in Den Haag stimuleert. Haagse Bodem is een initiatief van professionals met hart voor herbestemming. Meer informatie over Haagse Bodem vind je op www.haagsebodem.nl.

03 Nov

By

No Comments

Tijd voor nieuw Vinex-plan voor onze steden

03/11/2016 | By | No Comments

– door Hilco van der Wal –

In de Volkskrant van 26 oktober betoogde praktijkhoogleraar gebiedsontwikkeling Friso de Zeeuw dat er, in lijn met de Vinex uit de jaren 90, een plan moet komen om aan de woningvraag te voldoen. Dat is een uitstekend plan! De woningmarkt in steden als Amsterdam, Utrecht, Haarlem, maar bijvoorbeeld ook Groningen kookt droog. Tijd voor actie.

Kortetermijnoplossing
Maar laten we daarbij wel onze steden, ons open landschap en onze toekomst serieus nemen. Het gemak waarmee De Zeeuw de binnenstedelijke potentie hierin afserveert, is zoeken naar een makkelijke kortetermijnoplossing. De tactiek van de verschroeide aarde: de oude leegstaande binnenstedelijke locaties achterlaten en aan de stadsrand vrolijk verder bouwen. Deze insteek kent uiteindelijk maar één winnaar: de bouwlobby.

Beschikbaarheid onbenutte ruimte
Het Planbureau voor de Leefomgeving becijfert dat – afhankelijk van scenario’s van bevolkingsgroei – tussen 35% en 80% van de woningvraag binnenstedelijk kan worden opgelost. De onbenutte ruimte is dus gewoon beschikbaar in onze steden voor een groot deel van de opgave. Die ruimte zit in kantoorlocaties waar we niet meer willen werken, in verlaten industrieterreinen etc. Wanneer we ervoor kiezen om daar niets mee te doen omdat het te lastig of te duur zou zijn, zitten we straks met verpauperde gaten in de stad en volgebouwde polders. Niet de beste keuze lijkt me.

Binnenstedelijke locaties
Herontwikkeling is een beter alternatief. En dat kan zonder enorme overheidsinvesteringen. De studie waarnaar De Zeeuw verwijst (van het Economisch Instituut voor de Bouw uit 2011) is achterhaald. De waarde van leegstaand vastgoed is hard onderuitgegaan. In combinatie met de veranderde woningmarkt leidt dit ertoe dat de afgelopen tijd transformatie van grotere gebieden van de grond komt. Zoals de Merwedekanaalzone in Utrecht, De Hoef in Amersfoort, Schalkwijk Midden in Haarlem, Holland Park in Diemen en Amstel 3 in Amsterdam. Binnenstedelijke locaties waar de komende jaren vele duizenden woningen worden gerealiseerd zonder dat de overheid hier zwaar in investeert.

Maximaal benutten
Op deze locaties moeten we inzetten. Hier kunnen we de wens om in de stad te wonen accommoderen. Ook benutten we dan bestaande infrastructuur en kunnen we de autoafhankelijkheid verminderen omdat we veel meer bouwen rond stationslocaties zoals Amersfoort Schothorst en Amsterdam Holendrecht. Om deze binnenstedelijke potentie maximaal te benutten en hier ook de kwaliteit te realiseren waarbij toekomstbestendig wordt gebouwd, moet de overheid wel haar rol pakken. Dit vraagt namelijk een duidelijke visie, stevige regie en investeringen in mobiliteit en duurzaamheid.

Kortom: het is inderdaad tijd voor een nieuw Vinex-plan om de woonopgave te realiseren en tegelijk Nederland mooier te maken. Met focus op de stad en verantwoordelijkheid nemen voor de toekomst!

Lees hier het opiniestuk van Friso de Zeeuw.