Image Image Image Image Image Image Image Image Image

Beer Visser

Expertmeeting H-team #1: “Van lastpak naar gewild object”

24/09/2015 | By | No Comments

Donderdag 17 september vond de eerste Expertmeeting van het H-team plaats in de voormalige gevangenis Het Wolvenplein in Utrecht. De meeting, georganiseerd samen met het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG), stond in het teken van effectieve verkoopstrategie bij lastige herbestemming. Zo’n zeventig mensen werkzaam bij de rijksoverheid, gemeenten en marktpartijen in de vastgoedketen waren aanwezig bij deze interactieve middag.

[slideshow_deploy id=’495′]

Met de bijeenkomst wilde het H-team een positieve impuls geven aan het vaak stroef lopende verkoopproces van moeilijk te herbestemmen vastgoed. Overheidspartijen hebben moeite met het ontwikkelen van een goede marketingstrategie, en het vinden van potentiële investeerders. Dat heeft verschillende oorzaken. Eén daarvan is de wijze waarop de overheid haar verkoopproces altijd heeft ingericht, vertelde Peter van Heun (RVB). “Verkoop vindt plaats in een politiek-bestuurlijke context, waarbij marktconform, transparant en openbaar de randvoorwaarden definiëren. Nu door de crisis de openbare verkopen niet meer zo gemakkelijk verlopen en er veel meer leegstaand rijksvastgoed is, zoekt het RVB ook naar andere verkoopmethoden. Zo wordt op 24 september voor het eerst een rijksgebouw geveild, ter plekke en online. We kijken vaker naar initiatieven op de markt, of maken van tevoren een selectie van potentiële kopers. Het hoogste bod is overigens niet altijd het belangrijkste. We kijken ook naar de bredere context. Maar ons primaire doel is verkopen. We willen van de kosten af.”

Buiten de regels durven denken
Brian Boswijk staat aan de andere kant van dit proces. Sinds 2012 pacht hij het Vuurtoreneiland van Staatsbosbeheer, waar hij een succesvol zomerrestaurant runt. Hij is er met Staatsbosbeheer uitgekomen – maar liep aanvankelijk aan tegen de bureaucratische molen: “Pakken papier met kaders, regels en procedures, een opstapeling aan risico’s en aansprakelijkheden – terwijl ik al heel veel investeerde – en een aantal clausules waarin fikse boetes werden aangekondigd als zaken niet volgens plan verliepen. Ik spreek als ondernemer een hele andere taal dan een ambtenaar. In plaats van een gesprek kreeg ik een ‘Nota van Inlichtingen’, verslagen gingen eerst de hele organisatie door waardoor ik een onherkenbaar verhaal terugkreeg. De onbekendheid met ambtelijke omgangsvormen maakte het niet gemakkelijk.” Zijn advies aan overheden bij moeilijk te herbestemmen plekken is dan ook vooral om in de procedure ook vanuit de ondernemer te blijven denken en de ruimte te benutten die de regels bieden.

Ontwikkel een goede marketingstrategie
Aan de hand van drie workshops gingen de aanwezigen aan de slag. Thema’s waren de ontwikkeling van een goede marketingstrategie, het activeren van waardeontwikkeling, en een effectief verkoopproces. Rico Zweers van de Mannen van Schuim ging met zijn sessie in op de marketingstrategie. Hij gaf een korte intro over het bouwen van een merk en de zin van doelgroeponderzoek. Samen met Suzan van der Weij (RVB) zette hij de deelnemers in groepjes aan het werk met als casus de Koepelgevangenis in Haarlem. Is het haalbaar om één commerciële partij te interesseren voor een dergelijk gebouw en hoe vind je zo’n partij? Of kan je beter meerdere (lokale) partijen gezamenlijk uitdagen betrokken te zijn en welke marketingstrategie past daarbij? De vraag naar doelgroepen en hoe deze te benaderen maakte de discussie over verkoop al snel concreet en doelgericht.

Activeer waardeontwikkeling
Carolien Ligtenberg (lid H-team en bureau ZWIRT) en Elies Koot (KondorWessels Vastgoed) gingen in op het activeren van waardeontwikkeling van vastgoed. Het is lastig partijen te interesseren voor moeilijke locaties. Hoe laat je de potentie zien? “Waardeontwikkeling kun je op verschillende manieren creëren”, aldus Carolien Ligtenberg. “Door visualisatie, het organiseren van events op locatie, placemaking, tijdelijk gebruik of het testen en versterken van innovatieve, nieuwe functies. Het gaat daarbij om het creëren of activeren van maatschappelijke waarden naast de financiële waarden.” Als voorbeeld namen zij onder andere De Flat Kleiburg. Deze flat in de Bijlmer is van de sloop gered en werd in 2012 voor 1 euro van woningbouwvereniging Rochdale gekocht. Voorwaarde was dat de meerderheid van de appartementen binnen korte tijd werd verkocht. Er werden 502 klushuizen gerealiseerd. Betaalbaarheid, vrijheid en eigenaarschap moesten de doelgroepen verleiden een klushuis te kopen. Het concept werd een succes: sterker nog, het hele gebied kreeg een impuls. De deelnemers gingen vervolgens in groepjes in discussie over een aantal moeilijke gebouwen van de RVB en lokale overheden. Welke strategie kan worden toegepast, met welke belangen moet je rekening houden, en hoe beheers je de risico’s?

Effectief verkoopproces
Hoe vergroot je de opbrengst van en interesse voor ‘lastige’ panden of locaties? Hilco van der Wal (lid H-team en APPM) en Tessa Flantua (gemeente Utrecht) leidden een discussie over het verkoopproces. Die kwam al gauw op de dubbele rol die gemeenten hebben: een publieke en een private. Er zijn altijd objecten waar mensen iets van vinden: het is publiek bezit. Hoe kwantificeer je de maatschappelijke waarde van een pand? Het is zaak om per pand te bekijken welke belangen er spelen. Wat is de waarde voor de omgeving? En wat wil de wethouder? De deelnemers gingen verder in op de term ‘marktconform’. Is die wel toepasbaar op ‘lastig’ publiek vastgoed, dat over het algemeen niet bestaat uit makkelijk verkoopbare objecten. “Taxatie is een startpunt, maar daar moet je je niet op blindstaren,” vond een deelnemer. Een ander vond dat er te snel voor een inschrijfprocedure wordt gekozen: “Private beleggers haken daar af. Zij denken dat ze niet aan de voorwaarden kunnen voldoen.” Ga de dialoog met de markt aan, was hier het advies. “Wees bereikbaar, zodat je je processen kunt aanpassen als dat noodzakelijk is.”

Activiteiten van het H-team
Het H-team organiseert in januari 2016 een bijeenkomst over de praktijk van herbestemming en transformatie. Meer informatie over de bijeenkomst volgt in het najaar van 2015 op deze website.

Krimp accepteren of…?

07/09/2015 | By | No Comments

Oudebildtzijl. Ik had er nog nooit van gehoord. Toch gingen we erheen. Met het Herbestemmingsteam. Het ligt in het Noordwesten van Friesland. Even doorrijden en je staat aan de Waddenzee. Het is een gebied van lange dijken met lintbebouwing en kleine kernen. Oudebildtzijl is zo’n kern. Café, dorpshuis, kerk, een buurtsuper, enkele aanlegsteigers en de Aerden Plaats. Martin Cnossen van het Kenniscentrum Herbestemming Noord en Stichting DBF leidde ons rond en wist duidelijk te maken dat de opgave in deze gebieden van een andere orde is dan herbestemmen in drukbevolkte agglomeraties.

Oudebildtzijl langs de vaart

Oudebildtzijl langs de vaart

Gebrek aan programma
Het dorp Oudebildtzijl heeft geïnvesteerd en niet alleen in gebouwen. Met extra aanlegsteigers en de functie van Toeristisch OverstapPunt zet het dorp duidelijk in op toeristen. Het café Het Graauwe Paard is weer open. De Aerden Plaats vervult na jaren leegstand diverse functies: museum, toeristische informatie, verkoop van streekproducten, cultureel centrum (met de naastgelegen kerk), ruilbibliotheek, vlindertuin en hotel. Allemaal voorzieningen die op zichzelf niet kunnen bestaan. En zelfs dit is alleen dankzij geweldige vrijwilligers in de lucht te houden. Door slim combineren van functies komen andere ruimtes vrij. Zo staat het dorpshuis leeg. Naast enkele van de twintig woningen die in het dorp te koop staan. Herbestemmen van zo’n gebouw lijkt vrijwel kansloos. Slopen en gras inzaaien is ook weinig nuttig. Groen genoeg in de omgeving. Wat te doen?

Meer instroom
Je hoeft er niet voor gestudeerd te hebben om te zien dat een toename van de instroom de spiraal van krimp kan doorbreken. De vraag is uit welke groepen je mensen zou kunnen verleiden om naar het Noordwesten van Friesland te trekken? Ik noem er drie:

Recreanten
Niet alleen passanten zijn een interessante doelgroep. Ook recreatieve bewoning kan nieuwe instroom zijn. Veelal zijn gemeenten hier terughoudend in, maar waarom zouden mensen in plaats van een nieuwe woning in een recreatiepark niet een woning in Oudebiltzijl of een ander dorp kunnen betrekken?

Stedelingen
Mensen die op zoek zijn naar veel ruimte en/of lage woonlasten. Het zou de moeite waard zijn om te investeren in de vorming van communities van mensen uit de stad die willen vertrekken naar deze gebieden. Met een groep bekenden is het makkelijker ergens een nieuw bestaan op te bouwen dan alleen. Vanwege de lagere dichtheid van voorzieningen, zoals scholen, zou dit product bij uitstek geschikt zijn voor jonge senioren of mensen zonder kinderen.

Migranten
Kort na ons bezoek kreeg ik via Twitter een verhaal aangereikt over het Italiaans dorp Riace. Het verhaal beschrijft wat er met het dorp gebeurd is na de komst van 400 vluchtelingen. Ze vormen een kwart van de totale bevolking. Dit zou het perspectief van Oudebildtzijl kunnen zijn. Tijdens ons bezoek werd opgemerkt dat met instroom van nieuwe mensen vaak de dynamiek en levendigheid toeneemt. Aan de deur van Europa staan genoeg mensen klaar op zoek naar veiligheid en onderdak. Durven de inwoners van Oudebildtzijl deze stap naar de toekomst aan?

Gerben van Dijk
voorzitter Herbestemmingsteam en directeur Vastgoedjournaal Netwerk Platform

 

17 september H-team expertmeeting #1

05/07/2015 | By | No Comments

Van lastpak naar gewild object. Effectieve verkoopstrategieën bij lastige herbestemming.

Het is een forse opgave waar overheid en gemeenten nu voor staan: de herbestemming van leegstaand vastgoed. De pareltjes in de stad en sloop/nieuwbouwlocaties raak je wel kwijt, maar de verkoop van lastig te herbestemmen gebouwen is nog niet zo simpel. Hoe kun je ook voor deze ‘lastpakken’ de juiste match vinden?

Op donderdag 17 september organiseert het H-team, in samenwerking met het Rijksvastgoedbedrijf en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten, zijn eerste expertmeeting op een unieke locatie: de voormalige gevangenis Het Wolvenplein in Utrecht. Tijdens deze besloten meeting komen onder meer het ontwikkelen van een goede marketingstrategie, het activeren van waardeontwikkeling, en een effectief verkoopproces aan bod. Door in te gaan op de verschillende strategieën van het proces, inzicht te geven in hoe marktpartijen de verkoopprocedures van overheden ervaren en te ontdekken wat daarin te verbeteren is, kunnen vraag en aanbod sneller en beter bij elkaar komen en kan er sneller en beter worden herbestemd!

Wolvenplein Utrecht - Handle with Care

Wij nodigen overheid, gemeenten, marktpartijen en innovatieve denkers en doeners uit om kennis te maken, aan de hand van casussen kennis uit te wisselen, en de handen ineen te slaan om daadwerkelijk een stap verder te komen bij de verkoop van lastige herbestemming. Zo willen wij een positieve impuls geven aan en vaart brengen in een – nu nog vaak – stroef lopend proces.

De bijeenkomst is op uitnodiging. Als je geen uitnodiging ontvangt maar toch aanwezig wilt zijn, neem dan contact op.

Werken aan leegstand in de Week van het Lege Gebouw

30/05/2015 | By | No Comments

H-teamlid Gerben van Dijk is op maandag 8 juni panellid bij de eindpresentaties van De Week van het Lege Gebouw, een intensief workshopprogramma in het kader van de problematiek met betrekking tot leegstand. Hij is namens het H-team gevraagd aan het einde van het programma te reflecteren op het werk van de deelnemersgroepen.

De Week van het Lege Gebouw vindt dit jaar voor het eerst plaats in Amsterdam. Van 4 tot en met 8 juni wordt in groepsverband gewerkt aan plannen voor een leegstaand pand met studenten en docenten van verschillende opleidingen in heel Nederland. De casus van dit jaar is La Cascade, voormalig hoofdkantoor van de Gemeentewaterleidingen Amsterdam. Het thema van dit jaar is Get Real! De deelnemers gaan aan de slag met een urgent vastgoedprobleem: miljoenen vierkante meters kantoorruimte in Nederland staan leeg. Welke nieuwe vraag bestaat er naar dit soort gebouwen, hoe kan daar slim op worden ingespeeld, en welk financieel haalbaar plan past hierbinnen?

foto Johannes van Assem

foto Johannes van Assem

La Cascade
Condensatorweg 54, Amsterdam

Maandag 8 juni vanaf 16:00 uur
met om 17:00 korte pitches en een paneldiscussie met diverse gasten

Lees hier meer over het programma.

Industrieel erfgoed als aanjager van gebiedsontwikkeling

23/05/2015 | By | No Comments

H-teamlid Maarten van Tuyl neemt donderdag 4 juni deel aan de Inspiratiebijeenkomst Industrieel erfgoed als aanjager van gebiedsontwikkeling op de Provada.

Oude fabriekshallen, loodsen, en vooroorlogse kantoren bepalen vaak de sfeer van gebieden en helpen mee om het gebied onderscheidend te maken. Welke gebouwen zijn geschikt voor herontwikkeling, en hoe kan authenticiteit ook in nieuwe ontwikkelingen op basis van deze kenmerken worden meegenomen? Over deze vraag gaan vier vastgoeddeskundigen met elkaar in discussie. Aan de aftrap vertelt Maarten van Tuyl meer over de voornemens en stellingname van het nieuwe H-team. Vervolgens neemt hij als architect en stedenbouwkundige vanuit zijn ervaringen met de herwaardering en revitalisering van leegstaande gebouwen deel aan het debat.

De Loods - december 2013

Andere sprekers zijn Loek Sijbers (directeur Cultuurbouw), Sylvia Pijnenborg (BOEi), en Martijn Bakker (ontwikkelaar bij Lingotto). Bert Krikken van 4theCity leidt de discussie.

locatie: Provada, Amsterdam RAI
tijd: 4 juni 13:30 – 14:30 uur

Lees hier meer over de deelnemers.

Geachte gedeputeerde,

10/05/2015 | By | No Comments

Van harte gefeliciteerd met uw mooie nieuwe baan! U zit net op uw plek, met een belangrijke portefeuille als ruimtelijk ordening, waarin de provincie een sleutelrol speelt. Het pluche voelt nog vers onder de billen. Naast onze fascinatie voor ruimtelijke ordening, gebouwen en gebieden, hebben we nog iets gemeen. Als nieuw herbestemmingsteam zijn we ook nog maar net begonnen. Een goed moment om eens kennis te maken.

Wij zetten ons in om het herbestemmen van bestaand, leegstaand vastgoed normaal te maken. Herbestemmen als eerste optie wanneer er behoefte is aan ruimte voor wonen, werken en andere functies. Dit vraagt een belangrijke cultuurverandering aangezien we sinds de Tweede Wereldoorlog, genoodzaakt door bevolkingsgroei, een traditie hebben opgebouwd van het omtoveren van weilanden in stedelijke gebieden. We zijn daar heel goed in geworden. Maar we zijn dit ook steeds meer gaan doen om geld mee te verdienen in plaats van om groei te accommoderen. Dat is een beetje zonde: onze groene ruimte opofferen terwijl er in de stad nog ruimte genoeg te vinden is in de gebouwen die er al staan.

H-team blog HvdW

Daar kunt u het verschil maken. Transformeren van gebouwen is lastig wanneer het overaanbod door nieuwbouw blijft groeien. Het is namelijk beter dweilen als iemand de kraan probeert dicht te draaien… En die kraan, die heeft u binnen handbereik. U kunt als provinciebestuurder dus een belangrijke bijdrage leveren aan het herbestemmen van leegstaand vastgoed. De provincie is niet in de eerste plaats een partij waar het gaat om gebouwen. Natuurlijk kunt u daar een kleine bijdrage aan leveren via wat expertteams, kennisuitwisseling en af en toe een beetje handgeld om lastige processen op gang te krijgen. Daar zit echter niet uw grootste meerwaarde bij herbestemmen. Die zit bij de kraan.

Het is voor veel gemeenten lastig om te komen tot een goede inhoudelijke visie. Zij zijn namelijk naast lokaal marktmeester via hun planologische rol, ook marktspeler. In het maken van plannen overschrijden bestuurders nog regelmatig de realistische behoefte aan vastgoed. Om het op papier kloppend te maken, omarmen gemeenten elkaar vervolgens door bijvoorbeeld te kiezen voor de hoogste groeiprognose, of het sluiten van een compromis waar in één stadsregio opeens twaalf knooppunt-ontwikkelgebieden blijken te liggen. Elke wethouder gaat vervolgens met zijn plannen onder de arm tevreden naar de gemeenteraad. Maar zijn de plannen houdbaar? Nee.

De provincie zal hier veel meer dan in het verleden de rol van strenge bovenmeester moeten spelen. Door een taakstellende opgave in het schrappen van het overschot aan plannen (zowel zacht als al bestemd) mee te geven aan de gemeenten en regio, kunnen de gemeenten hierbinnen tot een goede inhoudelijke visie komen op de toplocaties, herontwikkelgebieden, etc. Voor nieuwe bestemmingsplannen is de verplichte Ladder voor duurzame verstedelijking al aan de orde en een reden om dit goed te doen. De provincie Utrecht ontwikkelt momenteel kennis en ervaring met een aanpak waarbij harde plancapaciteit van kantoren wordt wegbestemd. De urgentie wordt steeds meer gezien, in de meeste provincies mag er nog een tandje bij.

U kunt het herbestemmen van vastgoed en gebieden goed op weg helpen. Daar gaan we graag met u over in gesprek!

Hilco van der Wal, H-team lid en adviseur/procesmanager bij APPM