Image Image Image Image Image Image Image Image Image

Beer Visser

Wie is Gielijn Blom?

03/07/2017 | By | No Comments

Gielijn Blom maakt sinds een jaar onderdeel uit van het H-team. Als stedenbouwkundige bij de Provincie Zuid-Holland houdt hij zich bezig met het verstedelijkingsvraagstuk van de dichtstbevolkte provincie van het land. Wat is zijn expertise met betrekking tot herbestemming? En wat is zijn rol binnen het H-team? Een korte kennismaking met het nieuwste H-teamlid.

Gielijn heeft een achtergrond in regionale planvorming en landschap. “Een domein dat meer dan de stedenbouw uitgaat van de context van een gebied. Ik heb mij altijd afgevraagd waarom de principes die worden toegepast binnen het landschappelijke domein, zoals aandacht voor bestaande condities en kwaliteiten en werken met tijd en geleidelijkheid, veel minder golden binnen de stedenbouw,” vertelt hij. “Dat veranderde door de crisis. Alle partijen werden daardoor gedwongen op een andere manier naar stedenbouw te kijken. De focus verschoof en kwam minder op het gebouw en meer op de omgeving te liggen. Er kon niet meer zomaar worden bijgebouwd en uitgedijd. Herbestemming en gebiedstransformatie lagen meer voor de hand.”

Kantelpunt
“We zitten nu op een kantelpunt. Het gaat beter met de economie, en de verleiding lonkt om onze steden weer uit te breiden,” aldus Gielijn. “Ik pleit er juist voor om dat wat we tijdens de crisis hebben toegepast op kleine schaal in te zetten op grotere schaal. Want de opgave wordt groter. Er is nog veel leegstand, en er komt nog heel veel leegstand aan. Denk maar aan de veranderende economie en de leegstand van het zorgvastgoed. En ruim 80% van die leegstand is nog onvoldoende in beeld. Een leegstaand monumentaal pand in een opkomende wijk is niet moeilijk te transformeren. Maar niet alle leegstaande panden zijn mooie monumenten in hippe buurten. En herbestemming gaat niet over één pand. Herbestemmen gaat over het herwaarderen van een heel gebied.”

Gebiedstransformatie en omgevingsbeleid
Wat is zijn rol binnen het H-team? “Ik ben een schakel met de publieke sector. Die wordt als partner in het herbestemmingsvraagstuk steeds belangrijker. De Omgevingswet komt eraan waarmee de wet- en regelgeving rondom ruimte, wonen en infrastructuur wordt vernieuwd. De overheid gaat een nieuwe koers vastleggen. Gebiedstransformatie mag hier wat mij betreft een grote rol in krijgen.”
In juli organiseert Gielijn namens het H-team een rondetafelgesprek met onder andere het Rijk, het kennisplatform Ruimtevolk, het College van Rijksadviseurs (CRa) en de gemeente Delft. Tijdens deze bijeenkomst verkennen de deelnemers welke rol gebiedstransformatie in het omgevingsbeleid kan innemen. Gielijn: “Het H-team heeft hier een activerende en aanjagende functie. We zijn een groep uiteenlopende professionals die zich allemaal vanuit hun eigen expertise met herbestemming bezighouden. Er zit een enorme hoeveelheid kennis in dit team; we vullen elkaar goed aan. Ik zie het als onze taak om gebiedstransformatie te laten uitgroeien van experiment naar business as usual.”

Kwalitatieve gebiedsontwikkeling als strategisch middel om de stad te verbeteren

07/12/2016 | By | No Comments

– interview met H-teamlid Carolien Ligtenberg over de tweede werksessie met het CRa –

Op 2 november had het H-team zijn tweede werksessie met een nieuw College van Rijksadviseurs (CRa) in Villa Augustus in Dordrecht. Deze keer stond kwalitatieve gebiedstransformatie centraal: hoe wordt kwaliteit geborgd in het herbestemmingsvraagstuk? “Herontwikkeling van gebieden is de mooiste en beste kans om potentierijke plekken te creëren,” aldus H-teamlid Carolien Ligtenberg. Samen met Maarten van Tuijl bereidde zij de sessie voor.

De financieel-economische crisis ligt achter ons, was één van de highlights in de Troonrede die afgelopen september werd uitgesproken. De economie groeit, de koopkracht en de woonmarkt trekken weer aan. Ook marktpartijen pikken nu de herbestemming van leegstaande panden op. “Maar die leggen de nadruk vaak op kwantiteit en kortetermijnwinst,” vertelt Carolien. “Hiermee wordt het aanbod eenzijdiger en niet duurzaam, ontbreekt veelal aanpak op gebiedsniveau en worden functies verdreven die de leefbaarheid juist ten goede komen. Bovendien blijkt de herbestemming van erfgoed vaak te ingewikkeld.” Hoe kan kwaliteit hier beter worden geborgd? Hoe moet hierop worden gestuurd? En wat is daar voor nodig? Daarover wilde het H-team met het CRa in gesprek.

Kwaliteitsfactoren
Maar hoe definieer je kwaliteit? Carolien: “Dat kun je doen aan de hand van een aantal factoren. Het gaat om duurzaamheid: een gebied moet sociaal, economisch en fysiek tijdsbestendig zijn zodat het aantrekkelijk blijft voor de omgeving. Het gaat om samenhang. Hoe zorg je voor een op elkaar afgestemd geheel dat ook als zodanig wordt herkend? Het gaat om de maatschappelijke meerwaarde van een plek, en hoe er wordt omgegaan met de openbare ruimte. En ook de factor tijd is belangrijk: een geleidelijke transformatie heeft veel voordelen. Het project kan dan letterlijk en figuurlijk groeien en inspelen op de belangen van de plek, het gebruik en de gebruikers. Geleidelijke kwalitatieve gebiedsontwikkeling met meerdere partners kan een strategisch middel zijn om de stad te verbeteren en waardevol te maken. Het is belangrijk te sturen vanuit de kracht van het gebied. De verschillende partijen in een gebied hebben verschillende – soms tegenstrijdige – belangen. Kwaliteit heeft ook te maken met het verzekeren van die belangen. Voor al deze kwaliteitsfactoren moeten kaders worden gesteld. Daar heeft de overheid een cruciale rol.”

Regiemodellen
Die rol wordt nog te weinig genomen, vindt het H-team. Voorheen waren de rollen duidelijk. De overheid had de regie en zorgde er voor dat de gebouwde omgeving fysiek veilig was. Daarnaast was er een kleine groep stakeholders, zoals woningbouwverenigingen, ontwikkelaars en adviseurs. Tegenwoordig zijn er veel meer partijen bij een omgeving betrokken, terwijl de overheid zich steeds meer terugtrekt. “Bij het sturen op kwaliteit bij gebiedstransformatie is het belangrijk dat één (samengestelde) partij de regie voert. Dat hoeft niet per se de overheid te zijn, maar het moet wel helder zijn wie dan wel. Die vraag wordt nog niet vaak genoeg gesteld, terwijl alle partijen daar belang bij hebben,” aldus Carolien. “Er zijn drie varianten om de regie te voeren. Het kan de projectontwikkelaar-belegger zijn die er baat bij heeft dat zijn eigendom duurzaam wordt ingezet. Het kan een combinatie van verschillende partijen zijn zoals bijvoorbeeld bij de NDSM-werf, waar de gemeente, de ontwikkelaar en de gebruikers gezamenlijk een stichting hebben opgezet die de regie voerde bij de ontwikkeling van het gebied. En het kan de overheid zijn in samenwerking met de stakeholders. In alle gevallen is samenwerking het sleutelwoord. Langdurige betrokkenheid van alle partijen is van belang bij succesvolle herbestemming.”

“Buiten nieuwbouwen in een open veld is wel het gemakkelijkst en snelst te doen, maar het levert het minste op.”

Succesvolle gebiedstransformaties
In de eerste werksessie met het CRa ging het H-team in op de kansen van binnenstedelijke leegstand en hoe die beter te benutten. Deze keer werd ingezoomd op vier voorbeelden van succesvolle kwalitatieve gebiedstransformatie. De Kleefse Waard in Arnhem, waar eigenaar SchipperBosch het oude AkzoNobel-terrein transformeerde tot een duurzaam innovatief bedrijventerrein. Hier speelde de gemeente een faciliterende rol. De NDSM-werf, waar de gezamenlijke stichting de regie voerde om een plek te creëren voor kunst en cultuur. Het Brussels Wijkcontact: hier werkte het hoofdstedelijk gewest en gemeenten samen met de inwoners aan de verbetering van een aantal wijken. En tot slot de AG Vespa in Antwerpen, met een autonoom gemeentebedrijf als regievoerder voor het ontwikkelen van projecten die niet door de markt werden opgepakt. Carolien: “Ons appèl aan het CRa was om beter te formuleren hoe op kwalitatieve gebiedsontwikkeling kan worden gestuurd. Herontwikkeling is de mooiste en beste kans om potentierijke plekken te creëren. Het gaat vaak om betekenisvolle plekken met een geschiedenis. Buiten nieuwbouwen in een open veld is wel het gemakkelijkst en snelst te doen, maar het levert het minste op. Ik vergelijk het wel eens met fast food: een kwalitatief slecht product dat geen enkele voedingswaarde heeft, maar wel veel gegeten en geproduceerd wordt.”

Nieuw CRa
Vanaf 31 augustus heeft het CRa een nieuwe samenstelling. Naast Rijksbouwmeester Floris Alkemade, die vorig jaar aantrad, zijn landschapsarchitect Berno Strootman en architect stedenbouwkundige Daan Zandbelt benoemd als Rijksadviseurs voor Fysieke Leefomgeving. Het was de eerste keer dat het H-team het CRa in deze setting ontmoette. Carolien: “Dit nieuwe college komt op een kantelpunt in het herbestemmingsvraagstuk. De crisis is net voorbij en er wordt veel meer geld in herontwikkeling gestoken. Het CRa ziet de meerwaarde van kwalitatieve gebiedsontwikkeling. Deze sessie heeft bijgedragen aan het inzicht in hoe we dit kunnen aanpakken. Eerste stap is nu om helder te formuleren dat het streven naar kwaliteit een opgave is, en dat de overheid daarin een rol heeft die zij actief moet invullen. Het is belangrijk dat dit op de agenda van het CRa wordt gezet. Het H-team ziet het als taak kwalitatieve herbestemming in de praktijk aan te jagen.”

Carolien Ligtenberg is naast H-team-lid, architect en oprichter van Bureau ZWIRT, teamlid van Nederlandwordtanders, bestuurlid van Refill en de NDSM-werf en trekker van het project Young Innovators van het CRa.

Beter binnenstedelijke ontwikkeling dan weilanden volbouwen

08/07/2016 | By | No Comments

– interview met H-teamlid Hilco van der Wal over de eerste werksessie met het CRa –

Lege gebouwen en plekken in de stad kunnen een grotere rol spelen voor de opgaven van steden. Hoe kunnen kansen beter worden benut? Deze vraag stond centraal in de eerste werksessie van het H-team met het College van Rijksadviseurs (CRa) die 1 juni plaatsvond. “Gemeenten hebben een belangrijke rol. Het gaat er om de beste weg te kiezen in plaats van de gemakkelijkste.” Aan het woord is H-teamlid Hilco van der Wal.

De werksessies zijn bedoeld om actuele zaken te bespreken en kennis uit te wisselen. “Het H-team kan als groep ervaringsdeskundigen het CRa van waardevolle informatie voorzien over de praktijk van herbestemming en gebiedstransformatie. Elk H-teamlid heeft zijn eigen expertise. Door onze kennis, kunde en netwerken te verbinden, kunnen we op verschillende onderwerpen actuele ontwikkelingen onder de loep nemen,” aldus Hilco. Hij bereidde samen met H-teamlid Willemijn de Boer de eerste sessie voor. Waar ging die over?

Oplossingen binnen de stad
“We horen weer steeds vaker de roep om nieuwbouw in weilanden om aan de woonopgave van steden te voldoen. Het H-team pleit juist voor oplossingen binnen de stad. Daar is nog veel lege ruimte te vinden. Dat zijn voornamelijk gebouwen die hun oorspronkelijke functie hebben verloren, maar ook braakliggende terreinen. Op een aantal plekken lukt het wel te herbestemmen. Het gaat dan vooral om gemakkelijke gebouwen en de beste locaties. Lastige locaties worden minder snel opgepakt. Het vergt een andere manier van denken die nog lang niet voor iedereen vanzelfsprekend is,” vertelt Hilco. “Vooral in groeigemeenten met veel leegstand kan beter worden nagedacht over herbestemming. Er moeten meer koppelingen worden gemaakt met de omgeving en de opgaven waar de stad zich voor ziet staan.”

Potentie zichtbaar
Belangrijk hierbij is dat de potentie van een locatie zichtbaar wordt. Hilco: “Er zijn doorgaans drie krachten aanwezig in een gebied: vastgoedontwikkelaars die geld willen investeren, de gemeente met zowel publiek gebied als eigen vastgoed, en lokale initiatieven en ondernemers. Er kan veel beter worden samengewerkt om gebouwen en gebieden weer tot bloei te brengen. Tijdens de sessie namen we de Binckhorst in Den Haag als voorbeeld: een gebied dat – ondanks alle masterplannen – altijd in ontwikkeling is geweest. De kracht zit in de ondernemers die initiatief nemen om van de Binckhorst een bruisend creatief gebied te maken. Hier haakt de gemeente nu goed aan met haar ambities. Maar in het algemeen werken partijen onvoldoende samen: ze verstaan elkaar niet.”

Er kan veel beter worden samengewerkt om gebouwen en gebieden weer tot bloei te brengen.

Gemeentelijke visie
“Gemeenten hebben een visie nodig. Op de stad, op hun eigen rol en op die van de andere partijen,” zegt Hilco. “Een visie geeft focus en richting. Alle partijen in het veld hebben kaders nodig waarbinnen ze kunnen opereren. Wat kan en vooral ook: wat kan niet? Met een goede visie kan een gemeente ook haar eigen leegstaand vastgoed beter benutten. In het huidige gemeentelijk vastgoedbeleid is het financiële aspect meestal de belangrijkste afweging. En natuurlijk is geld ook belangrijk. Maar dat zou een deel van de afweging moeten zijn, niet de enige. Is er een maatschappelijk belang? Kan herbestemming van het vastgoed iets toevoegen aan de omgeving?” Als voorbeeld noemt Hilco de gemeente Rotterdam. “Die heeft voorafgaand aan de verkoop van haar publiek vastgoed een inventarisatie gemaakt van de belangen van de omgeving. Pas daarna werd een verkoopstrategie opgesteld. Bij een aantal panden is bewust gekozen voor herbestemming met maatschappelijke waarde.”

Geen eenvoudig proces
“Een ander voorbeeld is De Hoef in Amersfoort, een kantoorgebied met veel leegstand. Tegelijkertijd staat Amersfoort voor een grote woningbouwopgave. Door deze opgave zoveel mogelijk binnenstedelijk te realiseren en De Hoef als nieuwe gemengde stadswijk aan te wijzen, ontstaat focus, energie en nieuw perspectief in de markt. De eerste transformaties zijn in uitvoering. Nu is het de uitdaging om de buitenruimte, het gebruik en de beleving van het gebied aantrekkelijk te maken. Gebiedstransformatie is geen eenvoudig proces. Maar Nederland wordt niet leefbaarder door dit soort gebieden leeg te laten staan en het groen weer vol te bouwen. Gemeenten moeten samen met de provincies en het Rijk sturen op de beste weg, niet op de gemakkelijkste, zodat nieuwbouwen in een weiland niet de eerste optie is.”

Rol H-team
Wat leverde de werksessie op? Hilco: “We hebben het CRa gevoed met praktijkvoorbeelden en de dilemma’s besproken waar wij in ons werk mee te maken hebben. Het werd ons weer eens duidelijk dat de stakeholders in een gebied – geld, creativiteit, overheid – te weinig met elkaar praten. Daar ligt een rol voor het H-team. Wij hebben een breed netwerk, en kunnen de praktijk op pand- wijk- stads- en regionaal niveau verbinden met het strategische niveau van de Rijksadviseurs.” De volgende sessie met het CRa staat medio oktober gepland. In het laatste kwartaal van het jaar organiseert het H-team weer een (semi)publieke bijeenkomst.

Hilco van der Wal (1974) is naast H-teamlid, adviseur en procesmanager Ruimte en Vastgoed bij APPM Management Consultants, initiatiefnemer van de Urbanisator en lid van het Expertteam Transformatie.

The Flexible City #5: verslag debatavond

04/07/2016 | By | No Comments

Donderdag 23 juni vond de debatavond The Flexible City #5 sustainable solutions for re-use plaats in Pakhuis De Zwijger. Het H-team vroeg alle aanwezigen om input voor effectievere hergebruik van gebouwen en gebieden. Experts met kennis van Europese transformatieprojecten deelden hun kennis door met veel enthousiasme mee te doen aan één van de vier discussies.

FlexibleCity_Tombergevoet

Wat zijn hun grootste uitdagingen? Welke voorbeelden kwamen ter sprake? En welke tips en suggesties hadden zij? Het is allemaal te lezen in het verslag van de avond dat hieronder is te downloaden. Het leverde het H-team in ieder geval weer nieuwe inzichten op.

Download hier het verslag van The Flexible City #5 sustainable solutions for re-use.

FlexibleCity_discussie3

 

Een duurzame aanpak van leegstand

13/05/2016 | By | No Comments

– interview met H-teamlid Maarten van Tuijl –

Leegstaand vastgoed is in Nederland goed in beeld gebracht. Het CBS houdt al jaren de cijfers bij van de leegstand van kantoren, winkels en woningen per gemeente. Maar over leegstand in relatie met demografische gegevens is minder bekend. “Terwijl leegstand in een groeigemeente om een andere aanpak vraagt dan in een gebied met krimp,” aldus H-teamlid Maarten van Tuijl. Om meer grip te krijgen op de leegstandsopgave maakte hij een aantal kaarten. Een gesprek over de spanning tussen leegstand en demografie. Wat betekent dit voor de omgeving?

2016-01-29 KAART3 corrected

kaart I: verschillende typen leegstand

Er zijn 8 miljoen gebouwen in Nederland. Hiervan staan er 320.000 leeg (4%). Op kaart I (hierboven) worden de verschillende typen leegstand verbeeld: per gemeente is het percentage leegstand te zien ten opzichte van de totale gebouwenvoorraad. In vervolg hierop ontwikkelde Maarten vanuit het H-team kaart II (hieronder). De verschillende typen leegstand zijn hier bij elkaar opgeteld, zodat de gemiddelde leegstand per gemeente duidelijk wordt. Hierdoor worden de door hem genoemde ‘brandhaarden van leegstand’ zichtbaar. “De gemeente Kerkrade is zo’n brandhaard. Daar staat maar liefst 28% van de kantoren en 22% van de winkels leeg. Of de gemeente Sluis in Zeeland: 23% van de kantoren staat leeg en – heel opmerkelijk – 20% van de woningen. In deze gemeenten neemt het aantal inwoners af. Maar ook groeiende gemeenten zoals Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht kampen met veel leegstand. Beide uitersten vragen om een andere aanpak. Een groeigemeente biedt veel kansen voor transformatie, terwijl in een krimpgemeente sloop ook wenselijk kan zijn.”

2016-05-12_KAART3-gemiddeld

kaart II: gemiddelde leegstand per gemeente

Leefbaarheid
Kernvraag is hoe we ervoor zorgen dat een stad of gebied een aangename plek blijft om te wonen. “In een krimpgemeente is het meestal niet haalbaar om al het leegstaand vastgoed te laten staan en van een nieuwe bestemming te voorzien. Leegstaande gebouwen brengen ook veel kosten met zich mee. Er kan dan bijvoorbeeld worden gekozen voor vergroening. Maar hoe wordt dat gefinancierd? Dat zijn dilemma’s waar deze gemeenten zich voor gesteld zien,” vertelt Maarten. “In een groeigemeente daarentegen is veel behoefte aan woningen. Maar als er alleen maar naar woningen wordt getransformeerd, krijg je allemaal Vinex-wijken middenin de stad. Je moet vermijden dat alle andere functies naar de randen van een stad worden verbannen. Daarom is het noodzakelijk niet alles aan de markt over te laten. Als geld het enige argument is, komt dat de leefbaarheid niet ten goede.”

“Het is belangrijk locaties voor nieuwbouw verstandig te kiezen”

Uitdaging
Maarten ontwikkelde kaart III (hieronder) om de extreme leegstand in demografische context te zien. “Hier zie je dat krimp zich voornamelijk afspeelt aan de randen van Nederland, en groei plaatsvindt in het midden rondom de steden. Dat is op zich een logische tendens. Maar het is een uitdaging daar op een toekomstbestendige en duurzame manier mee om te gaan,” zegt Maarten. “We moeten niet weer dezelfde fout maken als voorheen en alle weilanden vol gaan bouwen.” Volgens cijfers van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) is de behoefte aan woningen zo groot dat die nooit kan worden ondervangen door herbestemming. Hoe kan aan die behoefte worden tegemoetgekomen? Maarten: “Zoals het EIB graag ziet dat er weer gebouwd wordt in Nederland, zo ziet het H-team natuurlijk graag dat bestaand vastgoed wordt herbestemd. En er kán een hoop vastgoed worden herbestemd, maar dat geldt niet voor alle leegstaande gebouwen. De oplossing ligt ergens in het midden. Het is vooral belangrijk de locaties voor deze nieuwbouw verstandig te kiezen.”

kaart III: leegstand in demografische context

kaart III: leegstand in demografische context

Creatieve oplossingen
De Rijksoverheid heeft hier een belangrijke rol, vindt Maarten. “Er zijn zaken die je niet aan gemeenten moet overlaten. Dat zijn concurrenten van elkaar; daar zitten te veel tegenstrijdige belangen. Elk dorp wil wel een eigen bedrijventerrein of rekent zich rijk met de voorspelde woningbehoefte van zijn buurgemeente! Maar met wat voor soort land zadelen we onze kinderen straks dan op? Het belang van duurzame gebiedsontwikkeling en het streven naar compacte steden overschrijdt individuele gemeentebelangen en zelfs die van de provincies. Daarom moet er op rijksniveau worden besloten over geschikte groeilocaties in Nederland. Om duurzaam te herbestemmen moet er onderscheid worden gemaakt tussen leegstand in gebieden met demografische groei en leegstand in gebieden met krimp. Als het gaat om groei, dan moet herbestemming van bestaand vastgoed voorrang krijgen. En moet er toch worden nieuwgebouwd: houd de stad dan zo compact mogelijk door bestaande wijken te verdichten en eventuele uitbreidingslocaties weloverwogen te kiezen. Het gaat over kwaliteit: over de mensen, niet over de stenen. Overigens zie ik daar ook een belangrijke rol voor ontwerpers en architecten. Die kunnen daar een bijdrage aan leveren met hun vermogen om voor complexe opgaven met creatieve en kwalitatieve oplossingen te komen.”

De komende maand verschijnen er twee blogs van Maarten van Tuijl: één over de aanpak van leegstand in krimpgemeente Kerkrade, en één over de aanpak van leegstand in groeigemeente Amsterdam.

Maarten van Tuijl (1972) is oprichter van temp.architecture, initiatiefnemer van Panorama West en Urbact Lead Expert. Samen met Tom Bergevoet schreef hij twee boeken De flexibele stad en The flexible city.

Op 23 juni 2016 organiseert Maarten met het H-team de debatavond ‘Sustainable solutions for re-use’ in Pakhuis de Zwijger, Amsterdam – open de link voor meer info en (kosteloos) aanmelden.

Van de gebaande paden af

18/04/2016 | By | No Comments

– Een interview met H-teamlid Willemijn de Boer over de koers van het H-team –

Het H-team maakte in 2015 een vliegende start met de organisatie van drie enerverende bijeenkomsten. Uiteenlopende partijen waren daarbij aanwezig. Veel mensen dachten mee over de knelpunten van herbestemming en gebiedsontwikkeling. “Het afgelopen jaar is bevestigd dat het H-team als verbindende factor een rol van betekenis heeft,” vertelt H-teamlid Willemijn de Boer. “Er blijkt vooral behoefte te zijn aan sectoroverstijgende koppelingen, nieuwe kennis en hands on tools. De kwaliteit van elke herbestemming bepaalt uiteindelijk ook de kwaliteit van onze leefomgeving. Hiermee gaan wij het komende jaar aan de slag.”

Het H-team wil dat herbestemmen de gewoonste zaak van de wereld wordt. “Nu de economie weer aantrekt, komt herbestemming onder druk te staan,” aldus Willemijn de Boer. “De bouwlust neemt weer toe: nieuwbouw lonkt als snelle en ‘goedkope’ oplossing voor maatschappelijke problemen. Het is belangrijk om de kwaliteit in het oog te houden, te leren van het verleden en van elkaar. Niet bouwen maar verbouwen is de nieuwe uitdaging. We moeten van de gebaande paden af. Een cultuuromslag is daarom noodzakelijk. Het bevorderen van die omslag ligt ten grondslag aan al onze activiteiten.”

Toren van Babel
“Er zijn heel veel verschillende partijen die een rol spelen bij herbestemming. Denk aan overheden, beleggers, ontwikkelaars, bouwers, bewoners. Al die mensen moeten elkaar begrijpen en samenwerken. Frank Strolenberg van de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed (RCE) verwoordde dit als ‘het ontmantelen van de Toren van Babel.’ Dat vond ik wel een mooie vergelijking. Alle partijen spreken een eigen taal en hebben een ander belang. Daarom is het zo belangrijk dat we buiten de eigen kaders durven te denken en te handelen.”

Kennis verspreiden
Het H-team ziet het als taak om kennis te verspreiden over herbestemming in gebiedsopgaven. Willemijn: “Het gaat erom dat Nederland een mooi land blijft. Herbestemmen en transformeren zijn hierbij waardevolle instrumenten. Herbestemming heeft invloed op het omringende gebied en andersom. Kennis daarover is van belang voor alle belanghebbenden. Overheden moeten communiceren met ontwikkelaars en bouwers, die op hun beurt moeten weten wat wel en niet mogelijk is. En dan zijn er natuurlijk diverse lokale partijen zoals broedplaatsen of bewoners. Ontwikkeling van gebiedstransformaties gaat gepaard met complexe processen. In hoeverre kunnen en moeten overheden sturen? Wat is de rol van al die verschillende partijen? Om goede beslissingen te kunnen nemen, is kennis van zaken nodig.”

Het gaat erom dat Nederland een mooi land blijft.

Interdisciplinair verbinden
Een andere opgave die het H-team zich heeft gesteld, is het leggen van interdisciplinaire verbindingen. “Herbestemmen gaat over het verbinden van functies, zoals wonen, werken en de nieuwe vormen van economie. Maar ook van sectoren, en van markt en overheid. Lokale partijen worden vaak als belemmerende factoren gezien. Maar deze kunnen juist een cruciale bijdrage leveren aan herontwikkeling. Erfgoedwaarde, ook zo’n factor. Als je alleen naar wetten en regeltjes kijkt, dan lijkt er soms inderdaad weinig mogelijk. We moeten dus gaan kijken in kansen. Door dwarsverbindingen te leggen en verschillende disciplines bij het herbestemmingsvraagstuk te betrekken, kan het H-team daar een bijdrage aan leveren.”

Samenwerkingen
Het H-team fungeert als team van scouts voor het College van Rijksadviseurs (CRa). Het CRa bestaat uit de Rijksbouwmeester, de Rijksadviseur Landschap en Water en de Rijksadviseur Infrastructuur en Stad. In september 2015 is Floris Alkemade aangesteld als Rijksbouwmeester. “Hij ziet transformatie nadrukkelijk als een stedenbouwkundige opgave. De koers van het H-team sluit daar goed op aan. Na de zomer worden de twee andere adviseurs vervangen. Aan ons de uitdaging herbestemming en transformatie ook bij hen op het netvlies te krijgen,” aldus Willemijn. “Naast het CRa werken we samen met de RCE. In januari organiseerden we met hen en het Dutch Creative Residency Network de bijeenkomst The Power of Hubs, een meet-up in het kader van herbestemmen en gebiedstransformatie. Verder hebben we regelmatig overleg met het Expertteam Transformatie van het Ministerie van BZK, dat ook bijdroeg aan The Power of Hubs. Ook de VNG en de RVB betrekken we bij onze werkzaamheden.”

Agenda
Welke concrete acties heeft het H-team dit jaar op de agenda? “We hebben een aantal werksessies met het CRa en organiseren denktankgesprekken en werkbezoeken om kennis uit te wisselen en actuele ontwikkelingen te bespreken. Verder organiseren we weer een aantal interactieve bijeenkomsten. De eerstkomende is op donderdag 23 juni. Dan vindt het debat The Flexible City – sustainable solutions for reuse plaats in Pakhuis De Zwijger. En natuurlijk zijn we aanwezig bij relevante evenementen, zoals de Week van het Lege Gebouw in Amsterdam van 19 t/m 23 mei. Daar willen wij een koppeling maken tussen frisse ideeën van studenten en de vastgoedmarkt. Jonge mensen hebben die benodigde cultuuromslag vaak al gemaakt: het zou daarom heel mooi zijn als het H-team deze studenten een platform kan bieden.”

Willemijn de Boer (1978) is directeur van ANNA Vastgoed & Cultuur en initiatiefnemer van Haagse Bodem.

Vastgoedsector heeft gezond verstand nodig

23/12/2015 | By | No Comments

door Gerben van Dijk en Cees-Jan Pen

spandoek

Een miljoen woningen nodig? Anders dan de bouw- en ontwikkellaarslobby suggereert, kan dat worden gerealiseerd in de bestaande gebouwenvoorraad, stellen Cees-Jan Pen en Gerben van Dijk. Het Klimaatakkoord vraagt om duurzame ruimteontwikkeling en het veel beter benutten van bestaande gebouwen en locaties. Dit is zeker niet gemakkelijk, vraagt een grote cultuuromslag en kost meer geld, maar het is wel noodzakelijk. Pak daarom door na Parijs, laat de weilanden en natuur met rust en benut de potentie van onze leegstand.

Lees verder… (opent in extern venster)

Expertmeeting #2: the Power of Hubs

01/12/2015 | By | No Comments

over herbestemmen en gebiedstransformatie

Op donderdag 28 januari vindt de tweede expertmeeting van het H-team plaats: ‘the Power of Hubs’, over herbestemmen en gebiedstransformatie. We organiseren deze bijeenkomst in samenwerking met het Dutch Creative Residency Network (DCR) en het Expertteam transformatie. The Power of Hubs is een initiatief van en wordt mogelijk gemaakt door de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE).

Op veel plekken is binnenstedelijke herontwikkeling een opgave. Grote complexen die wachten op nieuwe functies liggen braak of staan leeg: oude fabrieken, spoorzones en remises, kloosters en voormalige zorginstellingen. Het bekende repertoire van gebiedsontwikkeling – met sloop en veel nieuwbouw – kan niet zomaar worden gehanteerd en is vaak ook niet meer gewenst. De waarde van herbestemming wordt steeds breder erkend. Maar hoe pak je dat aan?

Tijdens de Power of Hubs brengen we kennis over en ervaring met dit soort complexen bij elkaar. Aan de hand van een aantal thema’s gaan ervaringsdeskundigen in gesprek met gemeenten, ontwikkelaars en andere eigenaren. Wat is de kracht van een hub? En welke obstakels moeten worden aangepakt?

Deelname is op uitnodiging. Inmiddels is het maximaal aantal deelnemers bereikt. Aanmelden kan nog wel. U komt dan op de reservelijst. Op uiterlijk 21 januari wordt bevestigd wie er deel kan nemen aan de meetings.

Digitaal platform Toekomst Religieus Erfgoed live

26/11/2015 | By | One Comment

Woensdag 25 november ging de website www.toekomstreligieuserfgoed.nl online, die is ontwikkeld door de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) in het kader van de Agenda Toekomst Religieus Erfgoed. De website moet uitgroeien tot een interactief platform waarop nieuws, opinie, kennis en discussie op het gebied van Nederlands religieus erfgoed samenkomen.

De website wordt een kennisbank voor kerkeigenaren, overheden, ontwikkelaars en andere geïnteresseerden. Een groeiend bestand van relevante literatuur, links en projecten is beschikbaar. Rondom diverse thema’s, waaronder herbestemming, zijn groepen gevormd waarin kennis en ervaring worden uitgewisseld. Partners binnen de Agenda Toekomst Religieus Erfgoed nemen hierin het voortouw. Zij nodigen iedereen die geïnteresseerd is van harte uit bij te dragen aan de informatievoorziening en discussies. Geïnteresseerden kunnen zich aanmelden via de website.

Over Agenda Toekomst Religieus Erfgoed
De RCE onderzocht met dertig kerkelijke en niet-kerkelijke partijen hoe zij samen kunnen zorgen voor een beter behoud van kerken en kloosters. Het gaat hierbij om zowel het behoud van deze objecten in religieus gebruik als om goede herbestemming daar waar leegstand dreigt. Het onderzoek resulteerde in de gezamenlijke Agenda Toekomst Religieus Erfgoed.
Lees hier meer over de agenda-onderwerpen.

Verbouwen of nieuw bouwen?

13/10/2015 | By | No Comments

H-team onderzoekt hoe herbestemmingsopgave ervoor staat

Het H-team formuleerde bij zijn aantreden in maart zeven stellingen. Hoog tijd om de eerste van deze stellingen – Verbouwen, niet bouwen – te testen. We zijn ervan overtuigd dat de meeste gebouwen voor de komende generaties er al staan, ze hoeven slechts te worden aangepast aan hun wensen. De opgave zou dus verbouwen moeten zijn, niet (nieuw)bouwen. Maar hoe handelen makers van ruimtelijk en economisch beleid als ze ook de lokale werkgelegenheid in het oog moeten houden? Kunnen initiatiefnemers van hergebruik van leegstaande panden rekenen op een meewerkende overheid of ondervinden ze juist weerstand bij de realisering van hun ideeën?

verbouwen niet bouwen gepsreksronde gemeenten_foto Judith Quax_lores

Er zijn vele visies over leegstand en herbestemming. Hoe pakken de verschillen in beleid en aanpak uit? Zijn alle lege kantoren al gevuld? Liggen er alweer plannen om de weilanden vol te bouwen? Om te peilen hoe de herbestemmingsopgave er voor staat nu de economie weer aantrekt, voert het H-team een inventarisatieronde langs diverse (sterk en minder sterk) groeiende én krimpende gemeenten in Nederland.

Analyse voor de toekomst
Op basis van door het CBS beschikbaar gestelde data hebben we alle Nederlandse gemeenten met elkaar vergeleken. Waar is de kantorenleegstand extreem? Waar de winkelleegstand? Waar staan veel woningen leeg? Om een interessante analyse voor de toekomst te maken, hebben we ook demografische cijfers erbij betrokken. Of een leegstaand pand in een krimp- of groeiregio ligt, is van invloed op de kansen voor herbestemming. We zijn op zoek gegaan naar gemeenten die op meer dan één vlak met hoge leegstand kampen in combinatie met een (prognose in) verloop in bevolkingssamenstelling.

Proposities Agenda Stad
Behalve vanuit deze statistische analyse hebben we ons georiënteerd op de propositie(s) die gemeenten en regio’s hebben gedaan voor de Agenda Stad. Een van de elf thema’s in de Agenda Stad is Stedelijke Transformatie. Enkele gemeenten willen zichzelf op dit thema onderscheiden en werken dit najaar mogelijk toe naar één of meerdere zogenoemde City Deals.

H-team op bezoek
De komende twee maanden gaan we een aantal gemeenten bezoeken om zowel de beleidsmakers als plaatselijke initiatiefnemers te bevragen. Benieuwd welke gemeenten dat zijn? Download hier een overzicht per gemeente met een indruk van de leegstand in recente peiljaren in drie categorieën: kantoren, woningen en winkels. Omdat er nog geen meetgegevens zijn verzameld van maatschappelijk vastgoed blijft dit nog even buiten deze analyse. We hopen een beter beeld te krijgen van de leegstand in deze categorie tijdens onze bezoeken. Maar vooral ook te ontdekken wat wordt gedaan om de leegstand op beeldbepalende plekken weg te werken met waardevolle initiatieven en nieuwe (combinaties van) functies.

Heb jij een idee waar het H-team over zou moeten beschikken bij de gespreksronde of wil je ons helpen met kennis of voorbeelden? Neem dan contact met ons op!

Meer weten?
Bezoek regelmatig onze website voor updates over deze bezoeken. In januari 2016 worden de resultaten van de gespreksronden door Nederland bekendgemaakt op een landelijk congres over de praktijk van herbestemming dat het H-team organiseert samen met het Dutch Creative Residency Network.